インフレのビッグウェーブに乗る 〜 借金の低下

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産物件への投資が、これから先も進み続けるインフレへの最高の対策になり得る理由についてお伝えしています。

不動産物件 = ハコ「モノ」

である以上、住環境に対する需要云々は横においたとしても物件そのものの価格もインフレと共に上昇してきます。

分かりやすく大きい数字を使って昨日は

⇒ 昨年5月に$1,000,000でアパート物件をクロージング

⇒ インフレにより本年の価格が$1,050,000以上に上昇

という例を使いました。

この例のインフレ率そのものは架空のものではなく、実際のCPI（消費者物価指数）をあてがって計算した場合の数字です。

しかも実際は端数切り捨てで5%に丸めて計算していますから、現実はより大きい数字になることが分かります。

$1,000,000なら$50,000の価格上昇

$100,000なら$5,000の価格上昇

とかなりの価格上昇ですから、不動産を通していかに手堅い資産形成が実現出来るかが分かります。

ここで、

「え、でもそれはインフレの力で価格が上昇しただけですよね？」

「ということは実質の価値は変わらないのでは？」

そんな風にピンとくる方もいるかもしれません。

$1,000,000が$1,050,000になったとしてもそれはモノの値段が上昇したからであって、結局は周りのモノの価格（不動産の場合は資材や労働力）も上昇しているわけですから

「実質的に価値の上昇はゼロ」

という論理です。

これは事実ですし、インフレとは全ての商品やサービス価格に影響してきますから、周囲と共に価格が上昇したに過ぎないわけです。

けれどもそれでも$1,000,000を銀行口座に寝かせているだけのパターンと比較すると

価格の上昇 ⇛ $50,000アップ（👆）

購買力の低下 ⇛ $50,000ダウン（👇）

で、自分自身のお財布事情はかなりの差が出てくることになります。

そして

「周囲のモノの上昇と歩調を合わせている分、物価とモノの上昇に影響されない」

この事象こそがインフレ対策であり、インフレの波にピタリと乗っているのです。

そしてここにはもう一つの深い話があります。

上記の例はあくまでも現金購入で$1,000,000のアパート物件をクロージングした場合ですが、現実にはこのレベルのアパート物件を現金で購入するパターンはほとんどなく、ほとんどは金融機関から融資を引いて購入するはずです。

例えばこの例で金融機関が物件価値の75%となる$750,000を融資してくれたとしましょう。

すなわち自己資金そのものは

$250,000（$1,000,000 - $750,000）

です。

この場合は自分のポッケから出ているのは$250,000ですから、3ヶ月間の物件価格上昇$50,000を純資産とすると、

20%（$50,000 / $250,000）

と、なんとたったの3ヶ月でエクイティが20%も増えたことになります。

「 $250,000を銀行口座に寝かせていました。」

という場合と比較すると、3ヶ月で目も当てられない差がついたことになります。

不動産金融を本当に理解してこのあたりの数字を自由自在に扱えるようになると、他人様との比較ではなく自分自身の老後に天文学的な差が生じてしまうことが分かります。

そしてこの借金こそが、不動産投資がインフレに強い第二の理由です。

本日も続けます。

借金の低下

かくして数字で見ていくと

「インフレがどんどん進む中での物件購入はリスクが高いのではないでしょうか？」

との懸念が全く不要である理由がよく分かりますが、インフレの中でこそ不動産物件を所有するべき理由に

「借金の低下」

があげられます。

このまま上の例を使いますが、$1,000,000のアパート物件に対し金融機関から75%を借入れた場合は

自己資金（頭金）... $250,000

融資額 ... $750,000

になります。

そこで注目したいのは借金額である$750,000です。

この$750,000は誰のものかといえば、紛れもなく借入れた債務者のものです。

返済責任こそありますが、この$750,000は税金のかからない収入と同義です。

そしてポイントはここですが、

2021年6月〜8月

の期間に昨年比で5%ずつインフレが進んだ中で

「$750,000の借金はどれだけ上昇したか？」

と言えば、全くのゼロです。

インフレがどれだけ進もうが借入れた金額が増えることは決してありません。

では

「返済する利息はどれだけ上昇したか？」

と言えば、固定金利である限り利息の上昇もゼロです。

これが固定金利の強さであり、特に長期保有で進める場合は変動金利が不利に成りやすい理由はここにあります。

すなわち30年固定金利であれば30年の返済期間に対して金利は固定されているわけですから、借入れた$750,000に対する返済額の内訳となる

元金

利息

このどちらも増額されることはなく、借入当初に立てられた予定通りに30年間進んでいくのです。

そしてここが借金に対するインフレの利点ですが、ここまでの流れで想像出来るとおりインフレが進むについれて

「実質の借金は低下」

することになります。

平たく言えば、インフレが借金をどんどん消してくれるわけです。

この場合は物件価格そのものは価格が上昇する一方で$750,000という借入額が増えることはなく、

元金

利息

のどちらも増えていくことはありません。

けれども現実にはこの固定された金額は銀行の口座に寝かせた個人金融資産と同じで、

「元金と利息の価値が時間と共に価値が減少していく」

という現象が起こるのです。

まさにインフレが借金を打ち消してくれる現象であり

上昇する物件価格（👆アップ）

額が変わらない元金と利息（👇ダウン）

と、両者の差は時間と共にどんどん広がっていくことになります。

この論理でいけば、実は金融機関は

「固定金利の融資ではほとんど儲けない」

どころか、あえて勝ち負けの言葉を使うのであれば固定金利の融資に関しては

「金融機関は負け組」

なのです。

ここが不動産投資家達がインフレの進行を喜ぶ別の理由ですが、話はここで終わりません。

ここまでは

「物件価格が上昇する」

「借金の価値が下がる」

という話でしたが、現実には

「不動産投資家のポッケに入る実入り（キャッシュフロー）」

そのものもインフレの状況下では改善してくるのです。

明日に続けます。