インフレのビッグウェーブに乗る 〜 家賃収益率の上昇

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

米国で本年から顕著にみられる物価高を受けて、インフレと不動産投資の関係についてお伝えしています。

「インフレの最中に不動産物件を購入することはリスクが高いのでは？」

という懸念は、昨日の

• インフレに伴う物件価値の上昇
• 借金の低下

だけを考えても明確に否定されることが分かります。

むしろインフレの波は不動産事業に取り組む者にとっては好都合であり、このことを知ってアメリカ不動産に投資している人々は現状を嬉しくすら見ているわけです。

傾向としては少し未来の米国では

⇒ インフレ傾向が益々強くなる

⇒ 持ち家率が下がり、賃貸率が上がってくる

これらが予想される上で、不動産投資により有利な環境が整いつつあることになります。

もちろん米国でもその歴史の中で物価が下がりデフレに進んだ年もありましたが、それらは歴史的にはわずかな時期です。

統計の取られ始めた1913年以降の年間平均をざっくりと並べてみます。

CPI（消費者物価指数）のベースは1982年から1984年にかけての平均を100としています。

年	インデックス年間平均	年間割合変化 (インフレ率)
1913	9.9
1914	10.0	1.3%
1915	10.1	0.9%
1916	10.9	7.7%
1917	12.8	17.8%
1918	15.0	17.3%
1919	17.3	15.2%
1920	20.0	15.6%
1921	17.9	-10.9%
1922	16.8	-6.2%
1923	17.1	1.8%
1924	17.1	0.4%
1925	17.5	2.4%
1926	17.7	0.9%
1927	17.4	-1.9%
1928	17.2	-1.2%
1929	17.2	0.0%
1930	16.7	-2.7%
1931	15.2	-8.9%
1932	13.6	-10.3%
1933	12.9	-5.2%
1934	13.4	3.5%
1935	13.7	2.6%
1936	13.9	1.0%
1937	14.4	3.7%
1938	14.1	-2.0%
1939	13.9	-1.3%
1940	14.0	0.7%
1941	14.7	5.1%
1942	16.3	10.9%
1943	17.3	6.0%
1944	17.6	1.6%
1945	18.0	2.3%
1946	19.5	8.5%
1947	22.3	14.4%
1948	24.0	7.7%
1949	23.8	-1.0%
1950	24.1	1.1%
1951	26.0	7.9%
1952	26.6	2.3%
1953	26.8	0.8%
1954	26.9	0.3%
1955	26.8	-0.3%
1956	27.2	1.5%
1957	28.1	3.3%
1958	28.9	2.7%
1959	29.2	1.08%
1960	29.6	1.5%
1961	29.9	1.1%
1962	30.3	1.2%
1963	30.6	1.2%
1964	31.0	1.3%
1965	31.5	1.6%
1966	32.5	3.0%
1967	33.4	2.8%
1968	34.8	4.3%
1969	36.7	5.5%
1970	38.8	5.8%
1971	40.5	4.3%
1972	41.8	3.3%
1973	44.4	6.2%
1974	49.3	11.1%
1975	53.8	9.1%
1976	56.9	5.7%
1977	60.6	6.5%
1978	65.2	7.6%
1979	72.6	11.3%
1980	82.4	13.5%
1981	90.9	10.3%
1982	96.5	6.1%
1983	99.6	3.2%
1984	103.9	4.3%
1985	107.6	3.5%
1986	109.6	1.9%
1987	113.6	3.7%
1988	118.3	4.1%
1989	124.0	4.8%
1990	130.7	5.4%
1991	136.2	4.2%
1992	140.3	3.0%
1993	144.5	3.0%
1994	148.2	2.6%
1995	152.4	2.8%
1996	156.9	2.9%
1997	160.5	2.3%
1998	163.0	1.6%
1999	166.6	2.2%
2000	172.2	3.4%
2001	177.1	2.8%
2002	179.9	1.6%
2003	184.0	2.3%
2004	188.9	2.7%
2005	195.3	3.4%
2006	201.6	3.2%
2007	207.3	2.9%
2008	215.3	3.8%
2009	214.5	-0.4%
2010	218.1	1.6%
2011	224.9	3.2%
2012	229.6	2.1%
2013	233.0	1.5%
2014	236.7	1.6%
2015	237.0	0.1%
2016	240.0	1.3%
2017	245.1	2.1%
2018	251.1	2.4%
2019	255.7	1.8%
2020	258.8	1.2%
2021*	271.4	4.8%

上のとおりで1929年の大恐慌以降前後はデフレが目立ちますが、その後はほとんど物価は上昇傾向に進んでいます。

最も間近にデフレに触れたのはリーマンショック直後の2009年でしたが、それ以降は上昇に転じて特に本年からインフレ率の上昇が目立っています。

これをグラフにすると

このように推移しており、物価指数が上昇傾向にある米国では不動産投資の有利さは変わらないと同時に

「不動産物件購入の時期は早ければ早いほど良い」

とはこのようなインフレの理由もあるのです。

本日も続けます。

家賃収益率の上昇

そこでインフレ下に不動産投資が有利になる3番目の理由として

家賃収益率の上昇

が挙げられます。

原則としては毎年の家賃もインフレに伴って値上げしていく必要があります。

そして家賃の上昇率については地域市場によりばらつきがありますが、現実には

「賃貸需要の高い地域ではインフレ率以上に家賃上昇率が高い」

という傾向があります。

そこで今夏も伸びている市場は破竹の勢いで家賃が上昇していきましたが、いずれにせよインフレ傾向の国では家賃は上昇してくことが前提です。

ちなみに数学の世界でよく知られる法則の一つに

「倍化70の法則」

というものがあります。

これは

「数字が割合で伸びる時に、どれくらいの期間でその数字が倍になるか」

を数字で知りたいときに使われる数式です。

そこで

「$100だった商品が倍の$200に達するのには何カ月かかるのか？」

といえば、ここで倍化70の法則を使って数式としては70を上昇率で割るのです。

そうすると仮に毎月の変化が5%であれば

70 / 5% = 14

となり、14カ月後には価格が倍の$200になる計算になります。

この法則を使って、賃貸需要が激しい市場の家賃上昇率を概ね5%で考えてみましょう。

家賃が更新されるタイミングは賃貸契約によりますが、ここでは一般的に多い年間更新として考えてみます。

この場合は

$1,000

の家賃が翌年には5%値上がると

$1,050

になる計算です。

そして先ほどの70の法則で考えると、上記の式のとおりで家賃は

「14年後に2倍の$2,000に達する」

という計算になるわけです。

例えば現状で

「家賃収入から毎月$300をモーゲージ返済に充てています」

という投資家がいたとしましょう。

$1,000の家賃収入に対し$300を支払い、手元に残るのは毎月$700です。

すると仮に5%で家賃が14年間上昇し続けた場合、モーゲージを差し引くといくら手元に残るでしょうか？

上記の考えでは14年後に家賃は倍の$2,000に達しているわけですから、手元に残るのはそのまま

$1,700（$2,000 - $300）

で、$1,000アップすることが分かります。

ポイントはここですが、融資を受けた際の金利が固定金利であるならば利息が変化することはなく

「融資を受けた当初の予定で返済は進んでいく」

ことになりますから、

「収入は増え続けるけれども支出は変わらない」

式で、結果として

「キャッシュフローはインフレのおかげで改善していく」

という現象が起こるのです。

厳密にはここから

• 固定資産税
• 保険
• 管理費

等を支払う必要がありますが、それでもキャッシュフロー収益率は年々向上していくイメージは捉えられるのではないでしょうか。

「不動産物件購入の時期は早ければ早いほど良い」

これが事実である理由がここにも見受けられます。