中途戦略（不動産運用）のキモはこれ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

少し前に不動産投資に向いた性格として

「貯金好きな人」

を挙げたことがありました。

保守的にコツコツと貯める人が不動産投資に向いていることは確かだと思いますし、同時にこの貯金好きな性格は不動産投資に関わらずとも幸せなお金持ちに共通する姿勢なように思います。

１．貯金し続ける

２．貯金したお金を銀行口座に寝かすのではなく投資に回す

この繰り返しで進めていくと、年々純資産が増えていくことは明らかです。

しかもボラリティの高いハイリスクハイリターンではなく、ローリスクミドルリターンとも言える不動産投資の場合は

１ ⇒ ２

の繰り返しで進めていくと老後はかなり安定する可能性が高いと思います。

そしてこの

「貯金好きな人は不動産投資で成功しやすい」

との話にはその続きがあります。

以前とお伝えした不動産投資における

• 入口戦略
• 中途戦略
• 出口戦略

でいうなれば、貯金好きの人々がその資金で有利に展開出来るのはもちろん物件購入時の入口戦略においてです。

不動産運用で成果を上げるには物件管理期間となる中途戦略が重要なのは間違いありませんが、入口戦略を間違えずに貯め続けた貯金を次々と不動産資産に転換していく場合は中途戦略の成功度合いそのものを大きく上昇させることになるのです。

かく言う私(佐藤)自身も入口戦略を最重要視していますし、どんな上手に運用できたとしても8割方勝負は物件の購入時に決まる傾向があります。

とはいえ、それならば中途戦略が全く不要かといえば決してそんなことなく、入口戦略がどんなに良くてもその後に続く中途戦略がまずければ成功する投資も成功しなくなってしまうもの。

このことを新築物件の建設に例えるのなら

入口戦略 ⇒ 土台

中途戦略 ⇒ 土台の上に立てる物件

出口戦略 ⇒ 物件の売却

と言えるでしょうし、土台の匠さがあてって、その良質な土台の上に立派な物件が成果として仕上がってくるわけです。

中途戦略にぴったりな性格は

そこで入口戦略としては貯金好きな人の方が有利になることは間違いなく、無駄遣いせずに次々と頭金を貯めていくタイプは入り口戦略を間違えなければ良いスタートを切れることになります。

そして実際のところ、「物件購入そのものは難しくない」ものです。

物件購入時にはディール物件を探して

１．契約開始

２．交渉

３．クロージング

の一定期間は神経を尖らせることにはなりますが、その期間は長くとも45日程度であり、そこから先は物件を手放すまで長く続く不動産管理期間が始まります。

そしてこの不動産管理期間にこそ必要な概念が中途戦略であり、中途戦略の仕上がり具合で

「入口戦略の成果を昇華させられるか否か」

が決まってくるわけです。

そこでここでも性格占いの意図はないものの、

「中途戦略を立てるに適した性格」

なるものがあるのかないのかと言えば、これは確実にあると思います。

言い換えると、不動産運用に適した性格です。

そしてズバリ、例を挙げるならば

⇒ 勢いのある力業でごり押し営業もいとわない起業家タイプ

⇒ 勢いはないけれども細部にこだわる管理肌タイプ

この両者でどちらが不動産運用に適しているかと言えば、ここは想像に容易いと思いますが有利なのはまず後者のタイプです。

実際はこの数字に細かい素養は入口戦略でも大切な素質ですが、少なくとも勢いで事を進めていきたい（待つことが苦手な）起業家タイプの人がいるとしたら、不動産運用そのものにはさほど向いていないかもしれません。

不動産を通して資産形成を図る行為は実に時間がかかるものですし、私自身も常々20～30年先を考えて不動産投資を続けています。

それこそ毎月の管理レポートを見ながら

「20年後の運用は。。」

「30年固定金利が完済した後は。。」

と結構先のことを繰り返しシュミレーションしながら中途戦略に微修正を繰り返しているのです。

中途戦略に必要不可欠な要素

そして中途戦略に有利な性格として

「細部にこだわる管理肌タイプ」

を挙げましたが、ここにもう一つ中途戦略に必要不可欠な要素があります。

厳密には先天性というよりも後天性の素養でも良いのですが、

「コミュニケーションスキル」

これこそが中途戦略となる不動産運用に不可欠な姿勢です。

このことは

⇒ 物件を自分で自己管理する

⇒ 物件管理は専門の管理会社に依頼する

のいずれにも共通する話で、

自己管理の場合 ⇒ テナントや業者とのコミュニケーション

他者（管理会社）管理の場合 ⇒ プロパティマネージャーとのコミュニケーション

とそれぞれにおいてコミュニケーションが必要な場面は大いにあり、言い換えると

コミュニケーションのレベル = 中途戦略の成果

と言っても過言ではものです。

このことを自分が所有する物件をプロパティマネージャーに委託する後者の場合で考えてみましょう。

米国内で自分の物件を自己管理されている方々もいらっしゃいますが、米国外に在住される方々は他者管理しか選択肢がありません。

また私(佐藤)自身は今でも自分で管理する場面もゼロではありませんが、他州に所有する物件の場合はご多分にもれず後者です。

このような遠隔操作で中途戦略を成功させる上では自分の代理人となるプロパティマネージャーとのコミュニケーションはよほど重要視する必要がありますし、言い換えると、プロパティマネージャーとのコミュニケーションが成立しないと成功する運用も成功しなくなるかもしれないのです。

そこで中途戦略の要として、プロパティマネージャーとはどんな風に付き合っていくべきなのでしょうか。

中途戦略成功のコツ、プロパティマネージャーとのコミュニケーションについて深堀してみましょう。

明日に続けます。