こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
中途戦略の要としてプロパティマネージャーを雇うこととそのコツについてお伝えしています。
入口戦略
中途戦略
出口戦略
の括りで言えば、
不動産ブローカー
や
レンダー
に活躍してもらうのは入口戦略の部分です。
その次の中途戦略の段階では中心になるべきパートナーはプロパティマネージャーであり、プロパティマネージャーを雇うことの最大の意義は
「プロパティマネージャーの経験値をもって不動産運用の成果にレバレッジをかけること」
にあります。
もっぱら、日曜大工的な意味では家のちょっとした故障作業は時間をかければ誰でもできるものです。
例えば、テナントが変わるターンオーバー時に必ず行われるべき作業に
「鍵の付け替え」
があります。
玄関や裏口等の物件内に通じるドアの鍵を付け替えることが州法で定められており、ターンオーバー時の鍵の交換はオーナーの責任となります。
そこで管理料を節約したい場合は自分でホームセンターに足を運び、モノを購入して鍵を付け替える作業が必要になるのです。
鍵の交換そのものはさほど難しいものではありませんが、そうは言っても作業に慣れていない場合は一つのドアノブを交換するだけでも数時間を費やしてしまうものです。
そもそも素人であれば誰だって
「交換作業にはどんなツールが必要なのか」
すら理解していないのが普通ですし、慣れない作業で一つひとつを理解しながら進めていくと時間はどんどん過ぎていきます。
結果として極端ではなく、ドアノブもしくは鍵の交換にかかる時間はその道のプロと比較すると軽く5～6倍以上の差がついてしまうのです。
そうすると工賃をかなり低く
$15/時間
で見積もったとしても、プロなら30分で出来る作業を3時間かかったとすれば最低でも$37.5の差が出来てしまうことになります。
実際の工賃はそれ以上のはずですから、
⇛ 自分で慣れない作業をする
⇛ プロに交換を依頼する
この両者の圧倒的な差は
「自己管理で経費を節約する」
という目的をたった一つの作業が打ち砕いてしまいますし、物件の自己管理で経費が節約できるどころか、その時間を他の生産的なことに費やせただろうことを考えると損失の方がはるかに大きいのです。
そして何よりもプロパティマネージャーを雇わないことの最大の損失は
「物件管理のプロの技術を学べないこと」
であり、プロパティマネージャーの経験値を然るべき対価を支払って分かち合ってもらうことは、不動産投資の成功率を大きく高めてくれることになります。
そこでプロパティマネージャーを雇う前提で考えた時にはどのようにプロパティマネージャーを選んでいけばよいのでしょうか。
ここではより実践的な観点からプロパティマネージャーの選び方とコミュニケーションについて見ていきましょう。
本日も続けます。
相性を見るのはお互いさま
数年前、テキサス州のある街で初めて使う不動産管理会社のプロパティマネージャーとやり取りを開始した際、打ち合わせの最後にふと言われたことがありました。
「よし。それじゃあ、ここからプロジェクトを一緒に数件やって『ハマる』かを見てみよう」
英語では「if we fit」という表現を使っていましたが、ここで彼の言う「ハマる」とは
「自分たちがビジネスパートナーとしてやっていけるか、実際の案件を通していくつか仕事をこなしながら相性を見てみようじゃないか」
という意味で、この言葉は実に本質をついています。
人は本来、誰でも物事を判断する際に知らず知らずのうちに自分自身の価値観を判断基準にしているものです。
これは至極当然のことで、自分で進める事業ですから
「自分と反りが合うか」
「パートナーとしてやっていけるか」
を判断することは極めて重要ですし、気の合わないパートナーと無理に事業を続けてもお互いにとって不健康であり、うまくいくはずの事業も中途半端な成果に終わるのが関の山です。
その意味では自分の方針に沿って動いてくれる人かを判断する視点も必要ですが、現実には相手にもまた、「自分は相手の方針に沿っている人物か」を判断してもらう必要があります。
そんな双方向によるお互いの相性確認が、不動産投資においてもパートナーを探す心構えとしては吉と出るように思うのです。
インタビューでフィルタリング
そして自分が参入する地域市場で相性の合うプロパティマネージャーを探す上では、ぜひとも検討したいプロセスがあります。
ここが自分自身のコミュニケーションスキルが試される場面でもありますが、候補に選んだプロパティマネージャーに対してインタビューするのです。
そのインタビューを通して投げかける質問をもって、
⇛ 自分が一緒にやれる性格なのか
⇛ 自分が望む実績を十分に持っているのか
⇛ 自分にない経験値をもってレバレッジを効かせてくれるのか
等をよく判断することが大切になります。
もちろん最終的には先ほど触れた
「プロジェクトを一緒に数件やって『ハマる』かを見てみよう」
との彼のセリフのように、実際に物件を運用しながらお互いの相性を確かめ合うしかありません。
家賃回収といったルーチンワークというよりも、
１．テナントからの修繕の依頼
２．修繕の段取りと監督
３．フォローアップ
等、およそ予測が出来ない修繕発生への対応に取り組む上でのやり取りを通して自分との相性を深いレベルで判断するのです。
けれども物件管理を進めながら判断するよりも以前に、インタビューを通して
「自分と相性が合いそうか」
は結構な割合でフィルタリング出来るものですし、インタビューを通して自分目線のみならずプロパティマネージャーその人にもこちらの人となりやオーナーとしての方針を知ってもらうことで
「果たして管理契約を結ぶべきか」
はお互い確かめ合うことが出来ます。
その意味ではオーソドックスな手法ながら、メールでのやり取りのみならず実際のプロパティマネージャーと話して質問をぶつけることで事前に判断をつけることが中途戦略の最初の一歩となり得るのです。
そこで実際にプロパティマネージャーにインタビューする際にはどんなポイントを意識すればよいのでしょうか。
インタビューで質問するべき項目について、ポイントを見ていきましょう。
明日に続けます。
