融資で改善するキャッシュ・オン・キャッシュ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の判断基準についてお伝えしています。

株にせよ不動産にせよ、

「判断基準」

を確立することは参入前の大前提だと思います。

個人の意思決定は判断基準があってこそ成り立ちますし、判断基準がないとすれば

「えーと、どうしよう。。」

「これでいいのかな。。」

そんな風に迷うことになりかねません。

そして判断基準はどこから来るのかといえば、それは間違いなく

「行動の目的」

です。

平たくいえば

「何を目的としてその行動を起こすのか？」

という話で、その目的を達成するべく道半ばの「目標」を立てていくわけです。

その意味では不動産投資を通じた投資行為の目的はギリギリまで狭めて仕分けすると、概ね

１．キャッシュフローを得たい（入る）

２．減価償却や利息等の費用計上で節税したい（出る）

３．キャピタルゲインが欲しい（殖える）

の３つとなり、法人・個人によって１，２，３に求める度合いがそれぞれ違ってくるように思います。

ちなみに私(佐藤)個人の場合、その割合は

１ ⇒ 5割

２ ⇒ 3割

３ ⇒ ２割

くらいのバランスだと思います。

あえて言葉に落とせば、不動産事業と通してそれぞれ

１ ⇒ ビジネス資金と老後用の自分基金

２ ⇒ 税法の範囲で不動産収とビジネス収入にぶつける

３ ⇒ そこそこ伸びればよい（基本売却しない。交換はあり得る）

と定義づけています。

そうすると私(佐藤)の場合は

「不動産投資の目的はキャッシュフロー。そのついでに節税」

としてよいでしょうし、探す物件としてはキャッシュフロー物件が適切ですから

「場所はアメリカ中西部が中心（それ以外もちらほら）」

となるわけです。

この定義づけは佐藤個人の価値観と将来の見立てに基づいては正しいものですが、かといってそれが正解でも絶対解でもなく、いわゆる

「収入を圧縮したい。規模の大きい減価償却が必要」

という法人であれば

「都市部の大型物件が適切」

という答えになるわけですから、法人であれ個人でまずはその目的を定めることが先決になります。

その目的が定まってこそ基準が定まり、不動産投資においても判断基準が確立されてくるわけです。

労を少なくリターンを多く

そこで昨日は不動産投資への目的を「キャッシュフロー」とした場合のより厳密な尺度として

「キャッシュ・オン・キャッシュ」

の概念をお伝えしました。

「要するに、投下した資金に対していくらのキャッシュリターンが期待できるのか」

これが「 自分が出資するキャッシュの上に生まれたキャッシュ 」の意でキャッシュ・オン・キャッシュと呼ばれています。

そして佐藤個人としては、一戸に対するキャッシュ・オン・キャッシュの基準は「最低10%」です。

例えば家賃が$1,000の物件であれば年間家賃収入は$12,000であり、年間にかかる費用合計が仮に$4,800であれば

$7,200（$12,000 - $4,800）

これがキャッシュフローであり、

10% = ($7,200 / X)

であれば投下資金Xは

X = $72,000

となり、自己資金の出資を7万2000ドル以下に抑えられれば10%のキャッシュ・オン・キャッシュリターンを達成できることになります。

一般的には物件価格を分母にする「表面利回り」とは意味合いが違い、キャッシュ・オン・キャッシュの場合は実質利回りと同様に「物件取得にかかったコスト」を含めており、かつ

「手元の財布から出た実質の合計金額」

でリターンを割る分、実質利回りの概念よりも正確な資産の増減が計れるわけです。

そしてこのことを昨日同様に銀行への貯蓄感覚でいえば

「銀行口座に寝かせているお金に10%の利息がついた」

ことと結果としては同じです。

所得としては不動産投資は性質が事業と同じですので不労所得とは言えません。

けれども購入契約と滑り出しの時期はややせわしく動くものの、テナントがついて一度走りだせば定期的に数字をチェックしたり修繕指示を出すのみですので、比較的少ない労力で安定した収入になりやすいことは事実だろうと思います。

自己資金を抑える

そこでさらに考え方を飛躍させて、投資目的が

「今の生活費用の足しにしたい」

「果ては家賃収入だけで暮らせるようになりたい」

「自分の目的はキャッシュフローだ」

ということであれば、今度は目的を達成するべく目標が必要になります。

ここでは数字的には

「自分の投下できる資金でどれだけ多くのキャッシュフローを得られるか」

が根本的に大切な基準であり、極力自己資金を低くしながらも多くのキャッシュフローを得るための戦略が必要になるわけです。

先の例では

「物件取得にかかる費用と修繕費を7万2000ドル以下」

とのことでしたが、ここで注意しておきたいのは「物件取得にかかる費用」であり、「物件価格と諸費用」ではありません。

すなわち物件取得にかかるクロージングコスト等の費用は変わらない一方で、物件価格そのものに対しては

⇒ 現金購入

⇒ ファイナンシング購入

の2通りが考えられます。

そうするとキャッシュ・オン・キャッシュの概念としては

「自分が出資するキャッシュの上に生まれたキャッシュ」

ですから、他人様（金融機関）から借入て購入する場合はキャッシュ・オン・キャッシュリターンは大きく改善するわけです。

このキャッシュ・オン・キャッシュの概念について、もう少し深くみていきましょう。

明日に続けます。