キャッシュ・オン・キャッシュを高めるポイント

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の目的になり得る

１．キャッシュフローを得たい（入る）

２．減価償却や利息等の費用計上で節税したい（出る）

３．キャピタルゲインが欲しい（殖える）

の中でも「１」のキャッシュフローを前提として、「キャッシュ・オン・キャッシュ」の概念をお伝えしています。

キャッシュ・オン・キャッシュは

「自分が出資するキャッシュの上に生まれたキャッシュ」

ですから、純粋に自己資金に対して派生したリターンを計る概念です。

投資効率の上昇を試みる場合、自己資金のみならず他人様（金融機関）からの資金を合わせることでキャッシュ・オン・キャッシュは高まっていくことになります。

金融機関以外であれば、シンジケートと呼ばれる投資家から資金を募ってプロジェクトを実行する場合も自己資金のみならず他人様（投資家）から預かる資金を合わせるわけですから、このシンジケートもまたキャッシュ・オン・キャッシュを大きく高める手法の一つです。

そしてシンジケートの場合は出資する投資家にとっては主催者の企画に自己資金を投じることになりますから、出資する投資家が期待するものまた、キャッシュ・オン・キャッシュそのままです。

「自分が投下した資金に対して何パーセントのリターンが期待できるのか？」

ここが出資者側が期待する全てであり、シンジケートではその利益は

１．出資者への利回りが優先

２．残りを企画者が受け取る

という流れになります。

これが個人で物件にファイナンシング投資する場合は相手が投資家ではなく金融機関ですから、

１．金融機関への返済が優先

２．残りをオーナーである自分が受け取る

となるわけです。

このキャッシュ・オン・キャッシュの概念をもう少し深堀してみましょう。

CoC(Cash on Cash)を向上させる3つのポイント

昨日の例は

物件取得にかかった費用と修繕費の合計：$72,000

家賃：$1,000/月

月間支出：$400/月

という数字でした。

年間家賃は$12,000に対して支出は$4,800となり、純利益が

$7,200（$12,000 – $4,800）

でキャッシュ・オン・キャッシュは10%となります。

この成績は

「銀行にお金を預けたら10%の利息がついた」

ことと同じですから、投資成績としては決して悪くありません。

そしてこの「キャッシュ・オン・キャッシュ10%」はあくまでも最低ラインであり、自己資金に対するリターンを高めていきたいのであれば、

１．物件を安く購入する

２．修繕費用を抑える

３．自己出資率を下げる

この3つの変数を意識する必要があります。

これらの変数がそれぞれ成果を上げるほど、キャッシュ・オン・キャッシュが改善していくわけです。

それぞれをみていきましょう。

１．物件を安く購入する

ここは分かり易いところですが、購入する物件は極力安く購入することが条件です。

とはいえ今の不動産市場では見込みの高い不動産市場ほど安く購入するのは困難。

とりわけ一般MLSでもその物件価格が確認できるように、昨年比で軽く10%以上も伸びている市場では売り手市場が続いている段階です。

けれどもここは数日前に海の3つの層、

• 表層
• 中層
• 下層

に分けてお伝えした通り、どこまでもキャッシュフロー効率を高めていく投資であれば下層世界の物件を狙っていく必要があります。

物件としては新築というよりもそれなりに古く、結構な修繕を必要とするレベルです。

とはいえ「安かろう良かろう」ではありませんから、立地はきちんと選ぶ必要があります。

そこで私(佐藤)自身が定義としているキャッシュフロー物件の立地は、その地域市場の中で

「学区はそこそこ。治安は良好。」

この条件を満たす区域としており、このレベルでは安全度を高めた上でキャッシュフローに適した物件が出てくることになります。

２．修繕費用を抑える

そして大掛かりな修繕を必要とする物件を購入したら、その次のテーマは修繕費です。

業者を雇って一つのプロジェクトとしてリノベーション工事を行うことになりますが、ここでは如何に修繕費用を抑えるかがポイントになります。

数字でいえば修繕費が出るほど、キャッシュ・オン・キャッシュとしては成績が悪くなるわけです。

とはいえ気を付けておきたいのは、ここでもまた「安かろう良かろう」ではありませんので業者はしっかりと選ぶ必要があります。

それぞれの専門作業において州のライセンスを所有しているのはもちろんのこと、リーズナブルな価格であるかを見極めて依頼するのです。

このあたりの業者を雇う際のテクニックについてはまた項を改めたいと思いますが、コツは

「投資家とのやりとりに慣れた真っ当な業者に適切に儲けてもらいつつ、リピーターになる」

ことが一番よいと思います。

時にゴリゴリと摩擦係数を最大値にしながら業者に値下げを迫るパターンを拝見することがありますが、これは一番まずいです。

自分に置き換えて、自分自身が修繕を行う業者だとすればどうでしょうか。

ギリギリまで疲弊させられるくらい値下げされたとしたら仕事にもインセンティブは働きませんし、二度と請け追おうとは思わないものです。

最悪の場合、値下げされてしまうことを想定して業者はわざと高い見積もりを持ってくるようになるかもしれません。

そこで業者にもインセンティブをもって頂きながら、かつテナントが付きやすい修繕ポイントを意識して仕上げ、

⇒ テナントが付きやすい物件

⇒ テナントが長いしたくなる物件

に仕上げていくことになります。

かくして、ここまでで

１．物件を安く購入する ⇒ 出すを抑える

２．修繕費用を抑える ⇒ 出すを抑える

とモノやサービスにかかる費用そのものを抑え、最後に

３．自己出資率を下げる

で極限までキャッシュ・オン・キャッシュを高めていくことになります。

明日に続けます。