昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年末に来年以降の計画を立てたいお声を多く聞く為、特にアメリカ不動産市場に未参入の方々を意識してお伝えしています。
資産形成を試みる時に
「アメリカ不動産ほど強烈な資産形成法はない」
とは真実だろうと考えています。
あらゆる分野に分散投資を試みたい場合でも最初に米国不動産への投資で土台を敷き、その上にペーパーアセットを積み重ねる方がより資産形成の安定度は増してくるはずです。
「アメリカ不動産投資を薦める理由は何ですか？」
「株式投資との違いは何ですか？」
とアメリカ不動産投資の有効性について尋ねられることがありますが、その細部を突き詰めて深く知ると
「アメリカ不動産に参入しない手はない」
と誰もが思うはずなのです。
特にその投資効果を絶大に高める真因は税法にあり、不動産投資に適用される税法は概ね世界のどの国でも物件オーナーが優遇されるルールになっています。
けれども私(佐藤)が知る限り、世界で最も投資家に有利に税法が整備されているのは米国です。
投資家であり歴史学者であるジム・ロジャーズ氏が
「本当のタックス・ヘイヴンは米国」
と語っていたことがありますが、これは本当だと思います。
米国の税制は不動産業界にとっても、あたかも強力な資産形成支援ルールのように設計されており、確たる米国政府の後押しがあればこそ不動産業界は元気よく米国経済の原動力の一つであり続けているわけです。
そこでここから数日はアメリカ不動産市場初参入の方々にお伝えする目線で
「米国不動産の特徴」
について網羅していきたいと思います。
数ある投資の中でもアメリカ不動産投資が資産形成を有利に進める要素となる理由については佐藤も所属する全米最大手不動産ファーム「ケラー・ウィリアムズ」創設者のひとり、ゲイリー・ケラー氏がその著書の中で極めて分かり易い8つの言葉に落とし込んでいます。
ゲイリー・ケラーがまとめるアメリカ不動産投資が強烈である8つのキーワードは
「able：～できる、可能にする」
の形容詞で
Accessible(アクセシブル)
Appreciable（アプリシエイブル）
Leverageable（レバレッジブル）
Rentable（レンタブル）
Improvable（インプルーバブル）
Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）
Stable（ステーブル）
Liveable（リバブル）
です。
その詳細について、佐藤なりに日本語で簡単にまとめてみます。
Accessible(アクセシブル)
米国不動産の特徴は文字通り
「世界中の誰もがアクセスできる（所有者になれる）」
という、万人に開かれた市場にあります。
日本で暮らしている日本人、或いはどの国の誰であっても米国不動産の所有者になれるのです（その国が国外不動産の所有を禁止していない限り）。
法人と個人で多少ルールの違いがあるものの米国不動産は世界中の国で最も外国人に開かれた市場であることは間違いありませんし、世界中の人々が米国不動産に手を出しやすい理由は極端なまでに外国人に対する制限がないことです。
例えば南隣のメキシコは陽気な人々が多い国ですが、その一方でメキシコ不動産市場の場合は未開発の土地が多いながらも外国籍の所有に制限があります。
具体的には、メキシコでは外国籍の者が所有者となれるのは
- 国境から100km以内
- 海岸線から50km以内
とメキシコ領土の端っこに限定されているのです。
現地の銀行を通じてメキシコ全土の不動産にアクセスする方法もありますが、そこには様々な制限が出てきます。
これに対し米国の場合は文字通りどの州のどんな不動産物件に対してもアクセスが可能であり、外国籍でも所有者になれますから
「世界中の誰もがアクセスできる（所有者になれる）」
ことが保証されているのです。
Appreciable（アプリシエイブル）
そして世界に開かれたアメリカ不動産市場に世界中の人々が参加してくる大きな理由の一つが
Appreciable（アプリシエイブル）
です。
「Appreciate：アプリシエイト」
という言葉は日本語では
「感謝する」
という意味合いが最も広く知られていますが、不動産用語として使う「Appreciate：アプリシエイト」は
「価値が上がる」
という意味です。
直球でいえば、Appreciable（アプリシエイブル）は
「物件価値が上がり得る」
ことであり、実際にアメリカ不動産は所有する期間に価値が上昇していく傾向があります。
アメリカ不動産価値を左右するのはモノやサービスと同様に
「需要と供給のバランス」
です。
基本的に人口が増え続ける米国では、特に発展が著しい地域では物件価格が極めて高い確率で上昇していく傾向があります。
普通はモノを購入すると
「購入者が手にした途端、価値が下がる」
のが常識とも言えますし、古着屋で洋服を購入する時には余程のレア商品でないとオリジナル価格よりも安くなるものです。
けれどもアメリカ不動産の場合、場所を間違えなければ所有し続ける間に物件価値が上昇していく傾向があります。
リーマンショックの引き金となった時のように不動産価格が下がることもありますが、根本的な需要がそこにある以上、市場が落ち着くと再び上昇基調に戻ってくる特徴があります。
また株のように乱高下は激しくありませんから、ゆっくりと価格が推移する不動産は先が読みやすいのです。
「毎日画面を見続けることはしたくない」
「慌ただしく取引をしたくない」
そんな、資産形成にゆっくりと取り組みたいタイプの人はゆっくりと価値が上昇する不動産が肌に合うと思います。
明日に続けます。
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