昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場に未参入の方々を対象に、アメリカ不動産の特徴についてお伝えしています。
「資産形成」という観点でいえば、かくもアメリカ不動産ほど安心感が持てるは入り口はないように思います。
資産形成をピラミッドに例えるならば不動産資産は間違いなく「土台」に位置する資産です。
流動性は低い
けれども
リスクは低い
という不動産は見た目のままどっしりと構え、流動性が高い代わりにリスクも高いペーパーアセットとは対照的に全ての資産の土台になり得ます。
その構築に時間はかかれども、ひとたび積みあがるとその強固さは他の資産と比べても群を抜いているのです。
そこで、米国で不動産物件を所有することで実現できることに
「able：エイブル」
の形容詞を付けて、全米最大手不動産会社ケラーウィリアムズ創設者の一人であるゲイリー・ケラーは
Accessible(アクセシブル)
Appreciable（アプリシエイブル）
Leverageable（レバレッジブル）
Rentable（レンタブル）
Improvable（インプルーバブル）
Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）
Stable（ステーブル）
Liveable（リバブル）
という8つの定義でアメリカ不動産の特徴を説明してます。
昨日の
Accessible(アクセシブル)
Appreciable（アプリシエイブル）
の続きからいきましょう。
本日も続けます。
Leverageable（レバレッジブル）
この点は米国のみならずほぼ全ての国の不動産物件に言えることですが、不動産投資においては
「自己資金にレバレッジをかける」
ことが可能です。
レバレッジという言葉は同じでも
「FX投資のレバレッジ」
「不動産投資のレバレッジ」
この2つには大きな違いがあります。
FXの場合は保証金の何倍もの金額で取引が出来る仕組みです。
日本の場合は自己資金の最大25倍の取引額でレバレッジを利かせてFXに取り組むことが出来、勝てばその分大きなリターンを得ることが出来るようになります。
けれどもその逆もまた然りで、仮に失敗した時はより大きな損失を被ることになるのです。
この点、不動産投資でいうレバレッジは
「物件価値を担保にレバレッジをかける」
ことになり、根本的にFXでいうレバレッジとは異なります。
例えば通常は賃貸物件であれば物件価値に対して75%あたりまで借り入れが出来るのが相場です。
すると$100,000の物件であれば金融機関から借り入れる際の自己資金は25%の$25,000のみで済むことになり、
$75,000（$100,000 - $25,000）
この金額がレバレッジとなります。
他人様（金融機関）から借りることでより大きな物件を購入できることになりますが、このことは投資でなくとも一般の人々でも自宅を購入する際にはモーゲージという形で「レバレッジ」をかけているわけです。
しかも自分の住居用の場合はそのレバレッジに対する返済は自己資金から行いますが、賃貸物件の場合はテナントが返済を代わりに継続してくれることになります。
「自己資金にレバレッジをかけて物件を購入したけれども、そのレバレッジ分の返済はテナントが代行してくれる」
これが不動産投資の現実であり、そのレバレッジは物件そのものが担保に入っていますから、いざという時には融資元は物件を差し押さえることで事が解決するわけです。
物件オーナーにしてみれば債務不履行の傷はしばらく残りますが、少なくとも出だしではAppreciable（アプリシエイブル）で価値が高まり続ける可能性が高い以上はより安全にレバレッジをかけられることになります。
Rentable（レンタブル）
先の続きになりますが、不動産物件は
「Rentable（レンタブル：貸出が可能）」
であることが他の投資とは全く違います。
実際には不動産投資では多くの場合、立地を間違えなければ物件を所有するだけでもAppreciable（アプリシエイブル）の特徴から価値が上昇し続けていきます。
他の例でいえば、所有するだけで価値が上がる代表的なものに絵画があります。
絵画を購入する人々は何も純粋に鑑賞目的のみで購入するわけではなく、
⇒ 現金をアートに転換しておくことで分散投資
⇒ 将来価値が高まったら売却の可能性
という、アート購入にもまたAppreciable（アプリシエイブル）の特徴を活かした投資性を期待しています。
この点は米国不動産も全く同じで所有している期間に価値が高まっていく可能性は大いにあり、その場合は着実にエクイティが高まっていくことになります。
同時に絵画や株にはない特徴として、不動産の場合はただ所有し続けるのみならず他人様の居住用として貸しに出せるわけです。
絵画でも他人に貸し出すことはあるかもしれませんが、不動産物件のように法人・個人名義で購入した後に貸し出す前提で運用する資産ではありません。
株券を他人に貸し出してレンタル料をもらうことはないのに対し、不動産物件の場合はテナントに貸し出してその受け取る賃料が着々と入ることになります。
この貸し出しを前提とした資産保有は不動産投資に特化した特徴の一つです。
明日に続けます。
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