アメリカ不動産の特徴 ～ ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場に未参入の方々を対象に、アメリカ不動産の特徴についてお伝えしています。

本シリーズでお伝えする内容はケラーウィリアムズ創設者のひとり、ゲイリー・ケラーによる定義をそのまま引用してます。

Accessible(アクセシブル)

Appreciable（アプリシエイブル）

Leverageable（レバレッジブル）

Rentable（レンタブル）

Improvable（インプルーバブル）

Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）

Stable（ステーブル）

Liveable（リバブル）

という8つの「able：エイブル、～できる」という言葉でまとめられた不動産の特徴が、不動産をして資産形成を有利に進められる要素になります。

これらのほとんどは米国のみならずどの国の不動産でも通じる話ですが、特に米国では不動産市場に対する税制優遇措置が充実しています。

米国政府はその歴史上、不動産業界を経済中核の一つに位置付けて各種優遇措置を整えてきました。

米国市民の一人でも多くが自宅を所有できるようにと税制優遇措置を設けたり、住環境そのものを充実させるために投資家をして賃貸物件を所有させようと優遇措置を受けられるように税制を整えてきたのです。

この優遇措置は現在も続いており、アメリカ不動産投資を通してポートフォリオを拡大していく投資家達はすべからく税法に精通しています。

補足を兼ねるとこのあたりの節税話は決してグレーな「Loophole：ループホール、抜け穴」の類ではなく、その全てが米国政府自身が不動産市場活性化の為に適用してきたものなのです。

ここから8つの「able：エイブル、～できる」の中でも税制に関わる部分を見ていきましょう。

本日も続けます。

Improvable（インプルーバブル）

不動産物件はペーパーアセットとは違って現物のハコモノである為、どうしても経年劣化が発生します。

そこで不動産資産を運用する上では「定期的な点検と修繕」は必須であり、この点が不動産投資ではなく不動産事業としてその運用を心がるべき所以の一つになっています。

そしてこの現物のハコモノである不動産の特徴の一つが

「Improvable（インプルーバブル、改善できる）」

ことです。

ペーパーアセットではない不動産物件は経年劣化を起こした時に改築・改修することでその物件状態を改善することが出来ます。

現状から新しい素材で手直しをすることで

「綺麗に生まれ変わる」

と同時に、生活空間がアップグレードされることで

「物件価値が上がる」

という、Appreciable（アプリシエイブル）に通じる結果が出てくるのです。

この点は株や債券等のペーパーアセットにはない特徴であり、

「経年劣化は起こるけれども、むしろ価値を高める結果を導き出せる」

という、一見マイナスに見える要素をプラス要素に転換できるのが不動産の特徴になります。

ちなみに佐藤の先入観ですが、物件のアップグレードに関しては男性よりも女性の方が遥かにセンスが良い方が多いと思います。

女性の投資家はより実生活に即した視点で物件の改善点を発案できる方が多く、その結果をAppreciable（アプリシエイブル）のみならずRentable（レンタブル）の能力を更に高める結果につなげることに長けています。

Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）

そして不動産投資において米国政府が重要視してそのインセンティブに使い続けてきた特徴が

• Deductible（ディダクティブル：控除できる）
• Depreciable（デプリシエイブル：減価償却できる）
• Deferrable（ディファーラブル：繰り延べできる）

という税制に直結した３Ｄです。

Deductible（ディダクティブル：控除できる）

「控除」という概念は不動産のみならず、およそ全ての商業活動において税制で定められています。

いわゆる「経費」として認められるものは控除対象であり、収入に充てることで

課税所得 = 収入 - 経費

となり、課税対象の総額が減少することで節税につながることになります。

不動産の

１．購入する

２．運用する

３．売却する

という全てのプロセスにおいてこのDeductible（ディダクティブル：控除できる）の概念が適用される為、先のImprovable（インプルーバブル）に絡む費用を遠慮なく計上することが可能となるわけです。

Depreciable（デプリシエイブル：減価償却できる）

また建物そのものも「費用」として計上が出来ます。

不動産物件は数千ドル単位どころか、数万ドル、数十万ドル或いはそれ以上するお買い物ですが、現実にはその購入したハコモノは長年に渡り使い続けるわけですから、

「購入した年に全額経費計上」

というのは理に適いません。

それよりも購入したその年のみならず、使い続ける期間に少しずつ経費計上していく方が的を得ていることになります。

そこでハコモノ住居として使用できるだろう年数を仮定し、その耐用年数で割った分を毎年経費計上することが出来る会計手続きが「減価償却」と呼ばれるものであり、米国の場合は

住居用物件 … 27.5年

商業物件 … 39年

が耐用年数として定められています。

興味深いことに「物件が新築として完成した日から〇〇年」のみならず、中古物件であったとしても購入した年から数えて経費計上が可能とされています。

すなわち税制上の耐用年数は厳密に経年劣化を意識しているというよりも、投資家の賃貸物件購入を促す優遇措置として定められている向きが大きいことが分かります。

３Dの最後、Deferrable（ディファーラブル：繰り延べできる）を明日に続けます。