アメリカ不動産の特徴 ～ ④

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の特徴について、ケラーウィリアムズ創設者の一人であるゲイリー・ケラーの定義

Accessible(アクセシブル)

Appreciable（アプリシエイブル）

Leverageable（レバレッジブル）

Rentable（レンタブル）

Improvable（インプルーバブル）

Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）

Stable（ステーブル）

Liveable（リバブル）

をそのまま引用して日本語でニュアンスをお伝えしています。

「現代社会で資産運用を実践する上で、不動産投資は最も強烈」

これが事実である理由は投資対象が自然界に存在する現物のハコモノであると同時に、数字でいえば経営を上向かせる基本である

収入アップ（入るを増やす）↑

支出ダウン（出るを減らす）↓

この2つがガッチリと組み込まれているからです。

心理的に言えば、世の中の誰もが

「収入はいくらなのか」

という、支出よりも収入に注目する傾向があります。

「今の仕事で給与は〇〇増えた（減った）」

という会話はあっても

「〇〇で支出が減った（増えた）」

という会話はそれほど多くありません。

プライベート性も高い為に支出についてはあまり周囲に語らないのは当然かもしれませんが、いずれにせよ常日頃の思考と周囲との会話では収入により意識が向く傾向があるのは確かです。

実際は収入のみならず支出も同等に、或いは収入以上に意識を置く必要がありますし

収入アップ（入るを増やす）↑

支出ダウン（出るを減らす）↓

この差が自分の資産を多く膨らませ、かつ時間が経つほどこの差は大きくなってきます。

そこで昨日は支出を抑える要素となる

Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）

の途中までお伝えしましたが、これらはいずれも

支出ダウン（出るを減らす）↓

につながる話です。

保守的に見てもアメリカ不動産投資は総合的に

10% ～ 15%

で回っていく理由は、このアップとダウンの差が大いに関係していることになります。

Deferrable（ディファーラブル）から、本日も続けます。

Deferrable（ディファーラブル）

Deferrable（ディファーラブル）は不動産用語として日本語でいえば「繰り延べ」という言葉が最もしっくりきます。

いわゆる、

「税金の繰り延べ」

です。

「物件を売却した時、その利益に対して税金がかかる」

この点は株式投資も同じですが、不動産を売却した時に売却価格との差は「利益が出た」として課税対象になります。

けれども株式の場合と決定的に違うのは、不動産の場合は「Basis（ベイシス）」という概念があることです。

Basis（ベイシス）の詳細についてはここでは割愛しますが、ごく単純にいえばBasis（ベイシス）は

⇒ Appreciable（アプリシエイブル：価値が上がる）

⇒ Deductible（ディダクティブル：価値が下がる）

これら2つの因数で上がったり下がったりした後に落ち着く「その時の簿価のスナップショット」です。

そしてこの中でも該当する不動産物件を所有する期間、定期的に一定金額でBasis（ベイシス）を下げ続ける要因になるのがDepreciable（デプリシエイブル）です。

具体的には物件価値の一部を減価償却費として毎年控除していくことになりますが、この減価償却分がそのままBasis（ベイシス）を下げ続けていくことになります。

すなわち

「物件は毎年劣化して（帳簿上の）価値が下がり続ける」

というのが会計手続きの概念であり、この失われた価値は「経費」として経費計上され、その分を収入に充てることで節税につながるわけです。

けれどもここで注意しておきたいのは、いつか不動産物件を売却する時に課税対象となるのは

売却価格 – 購入価格

ではなく、

売却価格 – Basis（ベイシス）

この差額の利益に対して課税されることになります。

例えば$275,000の住居用物件を購入して10年後に売却した際の物件価値が$320,000になっていたとします。

この時に課税対象となるのは単純に

$45,000（$320,000 – $275,000）

ではなく、

$？（$320,000 – その時点のベイシス）

なのです。

単純に毎年の減価償却が

$10,000（$275,000 / 27.5年）

であれば10年間で$100,000の価値がなくなったとみなされますから、Basis（ベイシス）は

$175,000（$275,000 – $100,000）

まで下がっています。

現実の市場での価格は$320,000であったとしても、帳簿上の簿価としては$175,000として扱われることになります。

すると物件の簿価は$175,000であれば課税対象となるのは

$145,000（$320,000 – $175,000）

となり、この$145,000が課税対象となってくるのです。

「それじゃあ減価償却で毎年経費計上しても、売却時には下がった簿価が課税対象として戻ってくるじゃないか」

「減価償却は節税とは嘘じゃないか」

そんな感想に帰結していましますが、およそこの見解は正しく、減価償却とは本質的に

「支払うべき税金を将来に繰り延べている」

ことになります。

ただしここで朗報が。

本項でお伝えしているゲイリー・ケラーの定義するDeferrable（ディファーラブル）とは

「税金が繰り延べされる」

とはそうなのですが、ケラーが強調するのは

「売却時まで繰り延べ出来る」

ということではなく、

「死ぬまで繰り延べ出来る」

という意味です。

すなわち本来は物件の売却時に「利益確定」となり売却価格とBasis（ベイシス）の差額に課税がされるはずですが、

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）

と呼ばれる取引で等価交換を行うことで資産を乗り換えることが出来、その結果として過去の物件のBasis（ベイシス）は原則としてそのまま、次の物件に引き継ぐことが可能なのです。

ここはあくまでも交換ですから「利益を確定した」とはみなされず、結果として税金の繰り延べが延々と続いていくことになります。

等価交換を行う行わないは個人の自由ですが、少なくとも不動産投資の特徴の一つとしては

Deferrable（ディファーラブル）

があり、

「なんなら、恒久的に繰り延べ出来ますよ」

という税制になっているのです。

その意味では不動産投資の真価を十分に享受したいのであれば

「原則、バイ・アンド・ホールド（購入したら売却しない。けれども交換はあり）」

という方針が理想なように思います。

明日に続けます。

【免責】
佐藤はCPAの資格は有していません。本シリーズの内容をご自身のケースに適用される際は必ず専門家にご相談ください。特に本シリーズの内容は米国の税制のみに焦点を置いており、日本の税制は考慮されていないことをご了承ください。