アメリカ不動産の特徴 ～ ⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ケラーウィリアムズ創設者の一人、ゲイリー・ケラーの定義を使ってアメリカ不動産の特徴を

Accessible(アクセシブル)

Appreciable（アプリシエイブル）

Leverageable（レバレッジブル）

Rentable（レンタブル）

Improvable（インプルーバブル）

Deductible/Depreciable/Deferrable（ディダクティブル、デプリシエイブル、ディファーラブル）

Stable（ステーブル）

Liveable（リバブル）

の8つの言葉でお伝えしていますが、最後の2つ

Stable（ステーブル）

Liveable（リバブル）

をもって、本シリーズを締めくくりたいと思います。

本日も続けます。

Stable（ステーブル）

この点は米国不動産のみならず世界各国の不動産で言えることですが、

「Stable（ステーブル）：安定する」

この安定感は不動産投資の真髄の一つと言えるかもしれません。

例えば先月の11月26日、新たな変異ウイルスの影響によりニューヨーク株式市場のダウ平均株価は一時1000ドル以上下落しました。

「オミクロン株」と呼ばれるこの変異した新型コロナウイルスの感染力はかなり高いと言われ、警戒を示す各国で対策が講じられる中、懸念される経済への影響に株価が反応した形です。

株価としては本年2021年で最も大きい下げであり、新型コロナウイルスの影響はまだまだ続いていることは間違いありません。

ところがそれから数日後、朝の早い時間にMSNBCを見ているとその日の株価の更新報道が始まりました。

いわく

「先だって今年一番の下げを経験した株式市場は軽く反発」

「オミクロンへの反応は一段落した様子」

とのこと。

緊張の面持ちで株価の動きを伝えるニュースキャスターの表情と声は、まるで先が見えない経済をそのまま示しているかのよう。

そのニュースキャスターの表情と報道内容を見ながら、包み隠さず言えば

「資産形成の土台を不動産にしておいて良かった」

心底そう思いました。

私(佐藤)自身はどちらかと言えば常々スピーディに動かなければならない日常の中で、そこに加えて頻繁に株口座をいじりたくはないタイプです。

どちらかというとゆっくりと着実に資産を積み上げていきたいと考えていますし、高層ビルの建設を短期間で行うよりも、建物の土台の広さと硬さに時間をかけることに意欲が沸きます。

その実、不動産はあらゆる種類の投資の中でも「土台的な投資」としてかなり安定する部類に入るのです。

不動産の安定度は

株価

不動産価格

の2つを並べてみると一目瞭然に分かります。

上のグラフの通り、

「株価と比較すると不動産価格の動きはなだらかに安定している」

ことがはっきりと分かります。

その反対に、

「株価は不動産の動きに引っ張られることがある」

このことは2008年の不動産価格暴落時にも証明されています。

ペーパーアセットはその流動性が高い分、価格の安定感はおよそ期待出来るものではなく

「Stable（ステーブル）：安定する」

とは言い難い資産です。

翻って不動産の場合は流動性が低く、国の税制により影響される特徴はあるものの、価値そのものはゆっくりと推移することになります。

また価格の変動のみならず、その価値からもたらされる利益も安定しているのが不動産です。

今回のように株価が急落した場面で私(佐藤)が所有する賃貸物件に入居するテナントが

「すみません。株が1000ドル以上下落して今月は家賃が払えません。。」

と伝えてくることはまずありません。

もちろんリーマンショックレベルで大きく経済に影響する時は失業者も増えてテナントが家賃支払いに困窮することも考えられますが、テナント募集時のスクリーニングでは軽く10項目を超える厳しい審査で入居を許可していますから、ちょっとやそっとでは家賃不履行は発生しないものです。

すなわち不動産価格のみならず収入源そのものである家賃も

「Stable（ステーブル）：安定する」

であり、このような高い安定度が不動産投資の特徴の一つになります。

Liveable（リバブル）

そして不動産投資の特徴を示す定義の最後は

「Liveable（リバブル）：暮らせる」

です。

あまりにも当たり前過ぎてスルーしてしまいそうな定義ですが、実は「Liveable（リバブル）：暮らせる」は8つの定義の中で最も重要と言えます。

事実、およそあらゆる投資の類の中でも

「そこに暮らせる」

という投資対象は不動産のみです。

ここは明確に、「衣・食・住」という人が生きていく為の三大要素に完全にハマっているのが不動産投資になります。

そして投資の観点ではここが最も大切ですが、暮らしの三大要素の一つであるということは

「その需要は人類が存続する限り無くならない」

ことになります。

株取引は現代社会において絶対的に必要な仕組みではあるものの、その一つひとつの株式は時と共に移ろいやすいもの。

けれども暮らす場所が所有物件であれ賃貸物件であれ、暮らす場所を必要としない人はいつの時代でもいないものです。

「そこにニーズがあるから」

これが商売人の行動の原点であるべきですが、

株 ⇛ 経済に必要だけれども移ろいやすい

不動産 ⇛ 住へのニーズは永久に消えない

この違いはあまりに明確であり、

「Liveable（リバブル）：暮らせる」

という不動産の特徴は「永続的な需要ある」という意味で大きく安心出来るものだと思います。

。。。

年末にあたり、来年以降のアメリカ不動産市場への参入を検討する方々が多い中、米国市場に初参入される方々の目線でアメリカ不動産の特徴をお伝えしてきました。

本シリーズの内容はケラーウィリアムズの創設者の一人ゲイリー・ケラーの定義を佐藤なりの解釈でお伝えしたものですが、何かの参考になりましたら。