ディール物件を見抜く4Dスナップショット

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

年末にあたり、たびたび同じ趣旨の質問を頂戴する機会があります。

それは

「不動産価格は暴落するのでしょうか？」

「今は購入するべきでしょうか、それともしばらく待つべきでしょうか？」

というご質問です。

原則として、いかなる分野のいかなる専門分野でも

「将来を完璧に見通す」

ことは不可能です（佐藤にも分かりません）。

つい最近でいえばオミクロン株が世界経済の大きな不安材料となり、この時の株価は本年最も大きな下げを記録しました。

結果として株価は一時1000ドル以上の下げ。

暴落とはいわずとも、それなりに大きな下げであったことは間違いありません。

そしてその少し前、テスラのイーロン・マスク氏がツイッターでの投票後にテスラ株を5700億円相当売却しています。

これを見て

「マスク氏は最高のタイミングで売却している」

「彼は市場を知り尽くしている」

等の感想がありましたが、マスク氏がオミクロンを予言してツイッター投票を実施していたはずがありません。

世界で最もお金持ちとされるマスク氏が株価が大きく下げる前に一部利確している事実は興味深いものですが、それも強運の産物。

マスク氏といえども水晶玉など持ってはいませんし、正確な予言など不可能です。

そんな風に確実な予言は不可能であることを踏まえた上で、それでもある程度先を見通す上で投資の世界でよく使われる

「Probability（プロバビリティ：蓋然性、起こりそうな見込み）」

という言葉があります。

「過去はこのような傾向があった」

「現在はこんな状況にある」

「すると将来はこんな風になりそうだ」

という見込みで先を見立てる言い方です。

その意味で本年のアメリカ不動産市場を見ると、ごく簡単に並べても

・昨年からの低金利がほぼ継続された（微増した程度）

・市場の物件在庫は依然、枯渇気味

・結果として強い需要が継続

・滞納が許されていたモーゲージが本年9月から次々と失効

・けれども金融機関は未払い者を受け止める十分なクッションを準備

・結果としてモーゲージ未払いによる供給増はほぼ起こらず

・通常のローン審査も厳しい審査基準が崩されていない

・前回の不動産価格崩壊のきっかけとなったサブプライムローンの割合は極端に少ない

・既存、新規のモーゲージは厳しい基準を満たしたものが大多数

等のポイントで蓋然性を語る上では

「2022年も需要は続く」

「けれどもテーパリングの実施と政策金利でやや需要は縮小する可能性」

と言えそうです。

結果として、

「不動産価格はいつ暴落するのでしょうか？」

「今は購入するべきでしょうか、それともしばらく待つべきでしょうか？」

というご質問に対しては

「少なくとも不動産業界の中では暴落要素は見えない」

ように思います。

ただしここは強調されるべきですが、

「不動産業界の中では暴落要素が見えない」

という話で、不動産業界以外の外部要因についてはかなり未知数です。

それでも蓋然性で語ると

このように過去の如何なる時期にも概ね安定して伸びてきた過去のデータを見ると

「2020年以降の急な坂が、それ以前のなだらかな坂に戻る」

という可能性は高いように思います。

ディール物件を見抜く判断基準を

そこで将来は完全に見通せないながらも

「チャンスは常にある」

のが不動産投資です。

例えば50年前の1960年代でポートフォリオ拡大中だった投資家達の会話も

「先は完全には見通せない」

「けれどもチャンスは常にある」

だったはずですし、ここから先30年後の世代も

「先は完全には見通せない」

「けれどもチャンスは常にある」

と同じように語っているはず。

何も判断が難しいのは今のみならず過去も常にそうでしたし、これからの未来も同じです。

そうすると大切なのはいつの時代だろうが

「自分自身の判断基準を洗練させること」

でしょうし、だからこそ金融知識を基礎として自分自身で常々学び続ける姿勢が大切なように思います。

そこで2022年のアメリカ不動産市場を見据えた上で、今回のシリーズでは

「ディール物件を見抜く4Dスナップショット」

について触れてみたいと思います。

4Dスナップショットとは佐藤の完全な造語ですが、今回お伝えする

「ディール物件か否かを判断する基準」

は佐藤のオリジナルではなく、昔からプロの間で使われてきた手法です。

何かしら物事を判断する時には

「意思決定の為の判断基準」

が大切ですが、その判断基準の精度を高める要素は1つである必要はなく、むしろ複数の要素で見ていくとより確信に迫ることが出来ます。

今回のディール物件を判断する基準の要素は当ブログですでに触れたことがあるものばかりですが、年末にあたりアメリカ不動産市場への参入を目指す方々を意識して

「4Dスナップショット」

との名称でポイントを押さえていきたいと思います。

その4つとは

GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）

Cap Rate（キャップ・レート）

NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）

Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）

です。

極論、不動産投資でリターンを大きくする方法はたった2つしか力点はありません。

それは

⇒ キャッシュフローを高めること

⇒ エクイティ（純資産）を高めること

の2つです。

不動産投資をしてその成果を上げる上で、これら2つの力点を最大化できるか否かは

「パシャ、パシャ、パシャ、パシャ」

と4つのスナップショットを撮影することで吟味できます。

かくして多角的に物件のそれを見ていくことで

「これはディールだ」

「この物件は避けた方がいい」

というより的確な判断が出来ることになります。

4Dスナップショットについて、一つひとつ見てきましょう。

明日に続けます。