昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資は度々
「ナンバーゲーム」
と表現されます。
⇒ 数字を集め、
⇒ 数字から解析し、
⇒ 数字で判断する投資
という意味です。
数字で判断する意味では不動産投資のみならず全ての投資がナンバーゲームとも言えますが、不動産の場合は
「テナントには感情がある（テナントは数字を見ない）」
一方で、
「物件そのものには数字しかない（物件は感情を持たない）」
という特徴があります。
自分が暮らす物件であれば物件に対して愛着も沸いて当然でしょうし、家を選ぶ時点から大いに感情が入るものです。
けれどもこと賃貸物件に関していえば、そこに感情を含める必要があるかのかないのかでいえば、
「賃貸物件に感情移入する必要はない」
とほぼ断言できます。
もちろんその物件が気に入るのは大いに結構ですし、私(佐藤)自身も所有する賃貸物件全てに想い入れが全くないかと言えば、そんなことはありません。
けれども
「それはそれ」
「これはこれ」
で想い入れがあるなしに関わらず、数字は嘘をつかないものです。
自分がどれだけ想い入れがあろうが賃貸物件が返してくるのは数字ですし、オーナーとしてテナントの為に安全快適な住環境を準備できたとしたら、それ以外は確かに
「ナンバーゲーム」
なのです。
そこでディール物件を見抜く際に使える4つのスナップショット、
GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）
Cap Rate（キャップ・レート）
NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）
Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）
についてお伝えしていますが、昨日までにお伝えした
GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）
Cap Rate（キャップ・レート）
これら2つはどちらかといえば
「投下資本に対して投資物件がどれだけの働きをしてくれるか」
をざっくりと見立てる指標になります。
これに対し、残りの2つ
NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）
Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）
は
「自分の手元にどれだけリターンが残るのか」
という視点のスナップショットです。
投資である以上はリターンを期待して当然ですし、本来はリスクが低いはずの不動産投資でネガティブキャッシュフローに陥っていては本末転倒です。
だからこそ、投資を実行した後に実際に自分にどのくらいのリターンがあるのかを残り2つの項目で検証することは大いに意義があります。
そこで今日は四次元性スナップショットの第三面、
NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）
について見ていきましょう。
本日も続けます。
NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）
不動産投資に期待できるリターンの形態は突き詰めると
- エクイティ
- キャッシュフロー
この2つしかありません。
時間と共に
⇒ 物件価値の上昇
⇒ 返済した元金分の上昇
これらの上昇が自分のエクイティ（純資産）を高め、投資としての含み益を大きくしてくれます。
その含み益を実際のキャッシュとして使いたいのであれば、ある一定のところまで到達したらリファイナンスしキャッシャウトです。
或いは含み益ではない
「実際に今月受け取るキャッシュ」
という意味では昨日のCap Rate（キャップ・レート）でお伝えした際の公式、
純利益（年間家賃収入 - 年間支出） / 物件購入総額
この中の分子となる
純利益（年間家賃収入 - 年間支出）
このキャッシュフローがもう一つのリターンです。
そして四次元スナップショットをもってディール物件か否かを判断する時、後者のキャッシュフローでは
「実際に自分の懐にどれくらいのキャッシュフローが毎月流れてくるのか」
を確実に検証する必要があります。
多次元性をもって投資判断を行う意義はここにもあり、
いくら物件が安かろうが、
いくら資本に対する投資効果が高かろうが、
「最終的に自分の懐にいくら入ってくるのか」
が最も重要な基準だからです。
例えば家賃から諸経費を差し引いた毎月の純利益が$1,000あったとしましょう。
この純利益$1,000は課税所得です。
ところがここが不動産投資の素晴らしいところで、ほとんどの場合、この純利益には税金がかからないことになります。
「会社からの給与には税金がかかるけれども、不動産物件からの家賃収入には税金がかからない」
これはなぜかといえば、
- 減価償却費用
- 利息の年間合計（融資を受ける場合）
- 修繕費用
- 管理料
これらの控除額を家賃収入にぶつけると、ほとんどの場合は「課税所得ゼロ」になるからです。
ただし、税金はかからないにせよ融資を引いて実行した投資であれば、ここからさらに差し引かれるお金が残っています。
それは「モーゲージ返済額」です。
モーゲージの返済は毎月発生しますから、融資を受けて購入した場合は
Net Operating Income（ネットオペレーティングインカム：純利益）
から毎月の返済額を差し引いて数字を見る必要があります。
例えば毎月の返済額が$600だった場合、
$400（$1,000 - $600）
ですから、本当に純粋なキャッシュフローは$400ということになります。
この$400がNIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング） と呼ばれるものです。
この純キャッシュフローを示す
NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）
はかなり重要な要素であり、例えば
「毎月$10,000のキャッシュフローが欲しい」
というのであれば、単純に考えて
25（$10,000 / $400）
で、$400を基準にすると
「目標を達成するのに25ユニットが必要だ」
となるでしょうし、反対に
「目標達成には1ユニットからの最低純キャッシュフローは平均$400としたい」
というのであれば、
「この物件はNIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）が$380だけど、ギリオッケー」
「$250だから自分には不十分。この物件はパス。」
等の判断が下せるようになるわけです。
このように四次元性スナップショットの第三面までくると、オファーするべきか否かの判断はほぼ出来るようになります。
そこで最後の仕上げ、第四面のCash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）をもって締めくくりましょう。
明日に続けます。
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