四次元性スナップショットの効果 〜 行こか戻ろか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「これはディール物件か？」

を判断する時に使える尺度として

四次元性スナップショット

GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）

Cap Rate（キャップ・レート）

NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）

Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）

についてお伝えしてきました。

不動産投資は紛れもなく事業であり、「事業としての判断」を繰り返し迫られることになります。

そして数ある判断を迫られる場面で最も力を入れるべきは、一番最初の入口戦略です。

物件を所有する過程で自分が参謀として考えるべき

• 入口戦略
• 中途戦略
• 出口戦略

の中でも大局をして

「この市場はまず間違いない」

「この立地はまず間違いない」

という大枠を押さえた後は、「正しい物件を選ぶこと」が入口戦略です。

この入口戦略が適切であれば、中途と出口ではかなりの確率で良好な結果を出せるようになります。

そしてこの入口戦略で使える手法が「四次元性スナップショット」です。

四次元性スナップショットでは紙と鉛筆さえあれば数分で計算できますし、現場に出向かずともオンライン上で手に入る情報でほぼ完了します。

もちろんスナップショットをもって「よし」とした後は

⇒ その地域の特殊事情を把握

⇒ 物件状態を把握

⇒ クロージングまでの段取りを確認

等の取引を成立させる為の道筋を事細かく整理していることになりますが、もしもこのスナップショットの段階で

「あ、この物件は自分の基準に合わないな。。」

と思うようであれば、それ後のプロセスで時間を無駄にする必要がないわけです。

そんな風に、まずはスナップショットを取ることで

「行こか戻ろか」

を判断することができ、戻る場合は行く場合に費やしただろうかなり無駄な時間を省くことが出来ます。

そこで本シリーズの最後に、四次元性スナップショットの一連の流れを整理しておきましょう。

第一面：GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）

市場に出ている物件を見つけた時、まずは

GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）= 物件価格 ÷ 年間家賃総額

の式で算出されるGRM（グロス・レント・マルチプライヤー）で

「物件価格に対する収入効果」

を確認します。

GRM（グロス・レント・マルチプライヤー）そのものはその時の市場の状況で常に変化するはずですから、まずは部屋数やリビング面積が同等であればどの物件でも良いので、上記の式でGRM（グロス・レント・マルチプライヤー）を抽出します。

投資対象としたい候補物件がいくつかある時、或いは候補物件が一つの場合は売りに出されていないご近所の同等物件を使って収入効率を測定してみるのでよいと思います。

第二面：Cap Rate（キャップ・レート）

家賃をして収入効率が悪くないことが確認されたら、その次はCap Rate（キャップ・レート）です。

Cap Rate（キャップ・レート）= 純利益（年間家賃収入 - 年間支出） / 物件購入総額

この式で算出されるCap Rate（キャップ・レート）では

「その物件に投資した場合の資本効果」

を測定します。

事業で資本を投入する目的は

「資本を持って利益を出すこと」

です。

恒久的な利益は他者利益（不動産業の場合はテナント）が先行してこそ、その結果がもたらされることになります。

たまに他者利益を顧みずに自分の利益しか見ない経営者にお目にかかることがありますが、私達は不動産事業をしてテナントに「安全快適な住」をしっかりと提供した後の最後に利益を享受するわけです。

そして他者利益を追求するとはいえ、資本を活用する以上は事業として存続させる為には利益は確実に必要です。

そこで個人の不動産投資であっても、

「入口戦略で投下される資本に対するリターン」

をCap Rate（キャップ・レート）で測定することになります。

この局面では

分子：純利益（年間家賃収入 - 年間支出）

分母：物件購入総額

この分子と分母を構成する項目を一つ残らず素因数分解し、極力正確な数字を引き出すことがポイントです。

第三面：NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）

そしてここからは自分へのリターンを測定する段階になります。

資本に対する投資効果は前でのCap Rate（キャップ・レート）で分かりますが、結果として

「自分の懐にはいくら入ってくるのか」

を把握することが根本的に大切となり、ここが最終ゴールといっても過言ではありません。

資本の中には

• 自己資本
• 他者資本（金融機関からの融資）

の2種類がありますから、

純利益（年間家賃収入 - 年間支出）- 他者資本（金融機関からの融資）

の式で実際に自分の口座に残る「純キャッシュフロー」を算出します。

一戸建て物件であれば、純キャッシュフローは$400あれば良好だと思います。

第四面：Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）

そして最後の仕上げに見ておきたいのがCash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）です。

「自分自身が投下した資金はどれくらいの割合でリターンをもたらすのか」

を測定するのがCash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）であり、先のNIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）から出てくる純キャッシュフローをして

年間純キャッシュフロー / 自己資本

の式で割った際の投資効率を測定します。

この点は分母である自己資本が小さければ小さいほど投資効率がよく、Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）の割合が高いほど

「自己資金を使っていない」

わけですから、

「資産形成は早く進む」

ことになります。

ただし、

「自己資金が少ない方こと」

と

「それが良いか悪いか」

はまた別の話です。

自己資本が少ないということは他者資本が多いわけですから、それはすなわち借金の割合が高いことになり、普通に考えれば借金が多いほど第三面のNIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）は数字が小さくなるはずです。

そこで投下する自己資金は

第三面：NIAF（ネットインカム アフター ファイナンシング）

第四面：Cash-on-Cash Return（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）

の2つの数字をもって、自分で適正値に調整する必要があります。

。。。

かくして、本日までにお伝えした四次元性スナップショットを使い慣れてくると投資対象を然るべき基準で判断が出来るようになります。

ここは入口戦略の中でも初歩的なスナップショットですが、

「行こか戻ろか」

を決めるには十分な情報なのです。