こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年末にあたりQ&Aシリーズでお送りしています。
先だってメルマガに登録されている方々にアーカンソー州リトルロック市近郊の新築物件をご案内したこともあり、
「新築物件のメリットとデメリットについて教えて頂きたい」
というお問い合わせを多く頂戴しています。
そこで新築のメリットについて、佐藤自身が新築購入を通して理解している内容でお伝えしてみます。
新築購入のメリット
修繕発生率が低い
新築物件の場合、当然ながら修繕の発生率は極端なまでに低くなります。
不動産物件は経年劣化に応じて修繕が発生してしまいますので、購入前の見立てもそのプロジェクションの中で「修繕費」を見立ててリターン予想しておくものです。
けれども新築の場合は修繕発生率は極めて低い為に修繕費としての出費は極端なまでに少なくなり、特に
- 屋根
- 温水器
- 空調機
等の修繕・交換費用が高額となるもの全て新品の為、修繕・交換はおよそそれぞれの平均寿命あたりまでは発生しないことが期待されます。
結果として購入後のパフォーマンスは非常に良好なレベルとなり得るのです。
確定リターンボリュームの大きさ
この点は前述の修繕に絡むメリットとなりますが、例えば10年あるいは15年後に売却する場合でも
- 屋根
- 温水器
- 空調機
はそのまま次のオーナーに引き継げる可能性が高くなります。
その結果として保有期間の修繕に対する出費総額は低くなり、高いリターンボリュームを確保して売り抜けられる場合が多くあります。
物件保証
そしてここも新築購入で非常に安心できる要素の一つですが、仮に物件瑕疵が発見された場合は最低でも1年はデベロッパーが保証してくれます（実際は1年以上もあり得ます）。
中古の場合は購入後に発見される瑕疵は新オーナーの責任となりますが、新築の場合はデベロッパーがしっかりと保証してくれます。
実をいえば、佐藤の経験上でいえば不動産業界で最もサービスの質が良いのは新築を購入した後のデベロッパーサービスです。
新築購入の契約直後に新オーナー予定者として専用のアカウントが設けられ、そこには
- 契約書一式
- 工事進捗確認表
等の必要な情報全てが整えられています。
そして大抵のデベロッパーはそのアカウントをクロージング後も新オーナーに使わせ、そのアカウント機能をそのまま修繕発生時の連絡元としても活用するのです。
そこで保証範囲内の不具合があればオンラインアカウント上で知らせること出来、通常はすぐにデベロッパーの担当者から確認連絡が届きます。
家賃の高さ
また収入の上でも新築の場合は利点が大きいものです。
特にご近所物件と比較した時に
- 部屋数
- リビング面積
が類似する物件が並ぶ場合、確実に新築の方が家賃が高く取れることになります。
地域そのものはしっかりと選ぶ必要があるものの、場所を間違えなければ概ね20万ドル前後の新築物件ではキャッシュフローが良好になる傾向があります。
価格競争がない
そして私自身が感じる新築の利点の一つは、購入時の価格競争がない点です。
売主はデベロッパーであり、購入契約時にデベロッパーが不当に値段を吊り上げてくることは決してなく、また市場に出されている中古物件のように入札で複数の買主が競争することにはなりませんので
「売主は最も高いオファーを取る」
ということはなく、提示された金額そのままで買い取ることが出来ます。
契約はあくまでも早い者勝ちですから、唯一の勝負は
「早く連絡して購入の優先権を取ること」
です。
残金後払いでも購入価格はロックされる
またこの点も個人的に気に入っていますが、新築物件の場合はその支払いは概ね
第一回目支払い：手付
第二回目支払い：クロージング時の残金
となる中で、契約時には
⇒ 工事開始はまだこれから
⇒ 工事は開始されているが、完成まで数カ月
のいずれとなる場合でも、完成して引き渡されるまでの間に購入価格が吊り上げられることはありません。
とりわけ今のようなインフレが上昇している期間には
- 工賃の上昇
- 材料費の上昇
等の要因で新築物件もまた価格が上昇していきますが、それでも
「数カ月前の購入契約時とは状況が変わった為、クロージング時に価格調整が行われて高くなる」
ということもありません。
この点、デベロッパー側としてはほぼ確実に損することになり、彼らにとっては契約が早いほど損が大きいのです。
デメリット
価格にデベロッパー利益が上乗せされる
新築を購入する場合のデメリットは「デベロッパー利益の上乗せ」に尽きると思います。
新築であること自体にプレミアがついており、買主は前述のような
- 修繕発生率の低さ
- 物件瑕疵が発見された時の保証
- 売却時の有利さ
等に対して同地域内の類似物件よりも多少高めに支払うこととなり、この点が唯一のデメリットです。
けれどもここは地域市場の性質にもよりますが、実際にはそのデベロッパー利益も物件価値そのものの上昇により数年で吸収される場合も多いものです。
ましてや新築購入契約時から完成を待つ期間にも周囲の中古物件価値は着々と上昇し続ける為に
⇒ クロージング時の周囲中古物件の価格
⇒ 新築購入契約時の価格
これらに差がなくなるパターンが多くあります。
例えばテキサス州オースティンのような市場ではこの典型で、中古物件としての価値の上昇のみならず今のような需要の高い時期には次々と高いオファーが出される為に、当地の新築物件では完成を待つ間に中古物件が軽く新築価格を追い越していくケースも多々見受けられました。
結果として物件価格にデベロッパー価格が上乗せされることは事実ですが、保守的に見たとしても長期保有の場合は価格は損にはならないパターンが多いのです。
。。。
以上のようなメリット・デメリットを踏まえて、新築購入を検討するとよいと思います。
