こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年末にあたり2022年のアメリカ不動産市場を見立てています。
昨日までにお伝えしてきた2022年のポイントは
⇒ 2022年は3回の金利上昇により購買意欲は減速する見込み
⇒ けれども少ない供給に対して強い需要は続く可能性は大
⇒ 結果として物件価格は上昇を続けるだろうけれども、2021年ほどの勢いは保てない予想
ということでした。
補足になりますが、ここまでは
「アメリカ不動産市場内で見えている力学の向く先」
です。
それとは別に不動産業界以外、すなわち外部要因で不動産市場が大きく揺れ動く可能性も大いにあり、少なくともアメリカ不動産業界内に限定すればここまでにお伝えした方向が見えていることになります。
そしてアメリカ不動産市場の中に限定した話でいえば昨日までの要点に加えてもう一つ、決して看過できない要素があります。
それは
Affordability（アフォーダビリティ：値ごろ感）
です。
Afford（アフォード）とは日本語で
「～の余裕がある」
という意味があります。
時間に余裕がある
気持ち的に余裕がある
経済的に余裕がある
と様々な事象に対して
「それをこなせる」
という時に使う言葉です。
ここに
「ability（能力）」
という言葉がくっつくと
Affordability（アフォーダビリティ）
となり、あえて直訳で言えば
「それをこなせる能力がある」
という意味になります。
そして不動産用語としてAffordability（アフォーダビリティ）という言葉が出てくる時の意味は十中八九、
「経済的に物件を購入する余裕がある」
というニュアンスになります。
日本語的に正しいかは分かりませんが、ここでは分かり易く
購入できる価格帯 = 値ごろ感
で訳し、
Affordability（アフォーダビリティ：値ごろ感）
と表現しておきたいと思います。
Affordability（値ごろ感）に大きな変化
そこで本題に入りますが、2022年以降のアメリカ不動産市場の動向で最も注目しておきたいのはある意味この
Affordability（値ごろ感）
だと思います。
消費者視点でいえば
「家が購入できそうだ」
「今はまだ家は購入できないな」
「いや、このままじゃ一生自宅なんか持てないだろうな。。」
この感覚がアメリカ不動産でいうAffordability（値ごろ感）の尺度です。
すなわちここに登場する因数は
- 物件価格
- 世帯収入
の2つであり、Affordability（値ごろ感）という指数は消費者目線ですから
「収入に対して購入できる値ごろ感か」
が大きな尺度となります。
そして私(佐藤)が気にしているのは正にこの2つの因数のベクトルであり、
「パンデミック以降の米国不動産価格の伸びに対し、世帯収入は並行して伸びているのか？」
この質問に
「当然、世帯収入を同じレベルで伸びているでしょう」
とは誰も言えないはずです。
実際のところ、近年の世帯収入はどのような伸びを示しているのでしょうか？
米国の世帯収入中間値の変化をグラフで見てみると
このように変化しています。
記録の始まっている1984年から順調に世帯収入は伸び続け、
⇒ ドットコムバブル以降
⇒ 不動産価格暴落以降
ではそれぞれ世帯収入が減少してきたものの2010年以降は順調に伸び続け、とりわけ2018年から2019年にかけては世帯収入が大きく上昇していたことが分かります。
ところがそこに大きく水を差したのが今回のパンデミックであり、それ以降は大きく世帯収入が下がったことが分かります。
ここまでの大幅な世帯収入減は2011年以来であり、この状況を鑑みて米国政府からは幾度となく現金支給による支援がなされてきました。
これらの支援は必要なものであった一方で、パンデミック以降は
「失業して仕事がない（仕事が減った）」
「給与が減った」
「緊急支援のおかげで仕事復帰に余裕がある」
という状況から、全体的に平均世帯収入は大きく下がったわけです。
そこで
職を失った人々
収入が安定しなくなった人々
が多数発生したことを考えると、それらの人々にとって自宅購入に対するAffordability（値ごろ感）は当然ながら
「金利が低くとも購入出来ない」
そんな状況に陥ったことは想像に難くありません。
すなわちパンデミック以降
「低金利を理由に人々が殺到した」
「物件価格が大きく上昇した」
というものの、その実体は
「お金に余裕のある人々だけが物件取得に動いた」
そして
「資産格差は大きく広がった」
これがパンデミック下に起こった資産バブルの正体でした。
結果として米国の世帯平均収入は下がっているわけですから、
「多くの家庭では物件が購入しづらい状況に陥っている」
ことは想像に容易いものです。
この辺りを視覚的にグラフで見ていくと、Affordability（値ごろ感）が2022年以降の不動産価格に大きく影響してくるだろうことが予想されます。
ここから、実際に世帯収入中央値と物件価格の推移を比較しながら見ていきましょう。
明日に続けます。
