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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近、いくつか目立ったニュースがありました。
昨年の12月は39年6カ月ぶりの物価上昇を記録し、前年比で7%以上を超えたとのこと。
昨年の時点で
「政策金利の実施は3月に早まるのではないか」
と予想はされていましたが、それも現実になる可能性は高いのではないでしょうか。
加えて
ＪＰモルガンのダイモンＣＥＯ、ＦＲＢは最高７回の利上げ実施も
と、全米最大手のチェース銀行CEOは最高で7回の利上げもあり得るとの予想。
いずれにせよ本年のアメリカ経済は完全に新しいステージに入っており、
「金利は確実に上昇する」
「合計すると金利は大幅に上昇する可能性は高い」
という前提で構えておく必要がありそうです。
もちろん物価が上昇し続けるとはいえその勢いが永続するはずはなく、必ずどこかの時点で落ち着いてくるはずです。
けれども物価上昇率はいつか落ち着くとはいえ、生活者目線で重要なのは
「上昇した物価は、それ以前の価格に戻ることはほぼない」
という傾向です。
落ち着くのはあくまでも「上昇率」であり、今のような物価上昇率の高い時期にはモノとサービスの値段が格段に高くなる一方で、インフレ率そのものは落ち着いたとしてもその上がった値段は恐らく元に戻ることはありません。
この現状を言い換えると
「米ドルの価値は日に日に失われつつある」
ということであり、
「その失われた米ドルの価値は元には戻らない」
ということです。
だからこそ米国で暮らす人々は
「米ドルを銀行口座に寝かせ続けていると損をし続ける」
状況にあり、また給与は上がらないながらも物価は着実に高くなりつつある日本も決して対岸の火事ではないことになります。
そこで私達としてはこのあたりの物価上昇に対して慌てるのではなく、むしろこの高いインフレ基調を利用していくことが推奨されます。
その解決方法の一つは紛れもなく当ブログの専門である
「賃貸物件としてのアメリカ不動産を所有すること」
です。
単純に米国経済の範囲内だけで考えても、
物件価格が上昇している = 物件高ドル安
の状況にあり、アメリカ不動産はドルに対して強くなり続けています。
そしてその米ドルに強いアメリカ不動産は
「米ドルのキャシューを生み出し続ける」
のみならず、そのキャッシュフローの源泉である家賃収入はインフレと共に年々上昇していくのです。
俗にいう
「不動産はインフレに強い」
とは、少なくともアメリカ不動産においては事実だと思います。
本日も続けます。
デベロッパー価格をロック
そこで今のようなインフレに翻弄されやすい時期においては
「新築物件が狙い目」
という視点でお伝えしています。
新築物件そのものは私(佐藤)自身もポートフォリオの一つとして買い進めていますが、特に今のような
⇒ 物件価格が結構な上昇基調にある
⇒ 供給が少なく競争が起きやすい
という時期にはとりわけ有利だと思います。
その最初の理由に昨日は
「過度な競争がない」
という点を上げましたが、いわゆるデベロッパーとの価格取引は
「早い者勝ち」
ですから、
「複数の入札と競争して価格がどんどん上昇していく」
ということはまずありません。
今のような売り手市場ではデベロッパー側が価格を完全にコントロールしますので値下げは期待できませんが、欲張らずとも不当に価格が吊り上がらない分だけでもお得なのです。
そして今の時期に私(佐藤)が投資家の方々を新築物件に案内するパターンが多い2つ目の理由は
「価格がロック出来る」
ことです。
新築を購入する際の購入契約のタイミングとしては
１．更地のロットのみの段階
２．建築中の段階
３．完成直後
と大きく分けて3つのタイミングがあります。
この中で最も有利なのは
１．更地のロットのみの段階
です。
デベロッパーによっては
「ある程度建設が進んでからでないと、販売は開始しない」
というパターンもありますが、それでも出来る限り早い時期に契約を交わすことに越したことはありません。
それは、
「新築の価格は契約を交わした段階でロックされる」
からです。
そして価格がロックされるのみならず、パンデミック以降の今の市場で言えば、実に新築の建築期間中にも
「1～2カ月の間に$10,000価格が上昇」
していく例をいくつも見ています。
あくまでも中西部の例ですが、誇張ではなくほんの数カ月で1万ドル以上価値が上昇していくのです。
例えば新築の建築に6カ月かかる場合、
「購入契約は初期に交わせますが、価格の最終決定は6カ月後の完成した時点の市場価値です」
と定められたとしたら、たまったものではありません。
けれども実際には新築購入の契約内容はこの真逆で、
「購入契約を交わした時点で価格をロック」
することになり、その後の建築期間中にどれだけ資材や工賃が値上がったとしても
「当初契約を交わした時点の価格で物件を引き渡し」
となるのです。
そうすると力強い市場ではもちろん、
「完成を待つ間にも価格はどんどん上昇していく」
という現象が起こってくることになります。
即ち完成して引き渡された途端、理屈上は
「契約時よりも市場価値が上昇しており、売却すると直ちに利益が出る」
となるわけです。
もちろん売却はしないにしても、可能性としては
「引き渡された時点でエクイティが上昇している」
ことになるわけですから、例えば控えめに
- 購入から完成までに6カ月かかった
- 周辺の同等物件価値は3カ月に1万ドル上昇した
というのであれば、完成した時点ですでに2万ドルはエクイティを獲得していることになります。
そう考えると
「（物件の完成を待っているだけで）6カ月で2万ドル資産を獲得」
ということになりますから、かなりお得なのです。
もちろんその為にはどこの新築物件でも良いわけではなく、適切な市場の適切な立地を選ぶ必要があります。
けれどもそのロケーション条件を押さえると、
⇒ 過度な獲得競争がない（契約価格は吊り上がらない）
⇒ 完成を待つ間にもエクイティが上昇し易い
等の要素で、特に今の時期にはかなり手堅いスタートダッシュが実現するのです。
明日に続けます。
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