こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数日に渡りマルチファミリー物件について触りをお伝えしてきました。
私(佐藤)自身は物件を購入する際には常に20～30年後を想定して購入しています。
エクイティもたった今は必要とはしない為、適度に水と肥料を与えながら10年単位で気長にバイアンドホールドのスタンスです。
けれども不動産投資を志す上で
「少しでも早い時期に純キャッシュフローのみで生活をしたい」
と願うのであれば、昨日までにお伝えしたように
「正しい場所で正しい物件を購入する」
「戸数を効率よく増やすべく、マルチファミリー物件のレベルに進む」
というコツを押さえておく必要があります。
私(佐藤)が知る限り、アメリカ不動産投資で離陸していく気鋭の投資家達はそのほとんどが
１．小さい物件（通常は一戸建て）からスタート
２．マルチファミリー物件に移行し徐々に戸数をあげていく
３．熟練のプロになり、パートナーと資金を集めてより大きなマルチファミリー物件へ
この定石で進めていくものです。
不動産投資そのものは本来流動性が低く、ローリスクミドルリターンの資産形成術です。
そしてローリスクミドルリターンだからこそ、戸数が積み上がっていくと相当手堅い土台の資産に大化けしていくことになります。
そしてここは強調しても強調し過ぎることはないと思いますが、
「不動産投資はローリスクミドルリターン」
という言葉を体現させる絶対ルールは
「正しい場所に正しい物件を購入すること」
です。
この原理原則を守る限り、アメリカ不動産投資は手堅いローリスクミドルリターンであり続けることは私(佐藤)の経験からもほぼ断言できます。
正しい場所で正しい物件を選んだのなら、天災等の不慮の災いがない限りローリスクミドルリターンは高い確率で繰り返し再現されていくのです。
そこで「正しい場所に正しい物件を購入する」という原理原則に基づくのなら
「どうやって正しい物件を見つけるのか？」
という話ですが、この点は
- 一戸建て
- タウンハウス
- コンドミニアム
- マルチファミリー
のいずれにも共通する話があります。
ここから、正しい物件を見つける為のポイントを押さえておきましょう。
ディール物件を探す方法
補足を兼ねますが、「正しい物件」という定義は
「クラスAのピカピカの物件」
という意味ではなく、
「自分の目的に沿った運用成績が期待できる物件」
のことです。
不動産投資家達が不動産投資に対して期待する目的は
⇛ キャッシュフロー狙い
⇛ 減却償却狙い
⇛ エクイティ狙い
等様々ですが、いずれの目的にせよ自分にとって適切な成果を返してくれるのが「正しい物件」です。
そして自分にとっての正しい物件を探す場合、その探し方にもやはり
「ベテランの不動産投資家達が行き着く手法」
があります。
答えを言えば、ベテランになってくると投資対象物件を探すのに一般MLSはほとんど使っていないものです。
zillow.com等の一般MLSで物件を探している人々の数は投資家よりも、純粋に「自宅を購入したい」人々の数の方が圧倒的に多く、必然的に競争が激しくなりがちなきらいがあります。
また一般MLSに出てくる物件は当然ながら
「売却目的で準備が進められてきた物件」
であり、そこに登場する物件の売主にはMLS上で多くの人の目に触れて少しでも高く売りたいモチベーションが働いていますから、交渉するにしても特に売り手市場の中ではディールを引き出すのには困難になりがちなわけです。
もちろんMLS上でも良質な投資物件は見つかりますし、私(佐藤)自身も良質な物件をMLS上で見つけて投資家の方々をご案内することは頻繁にあります。
ただし
「極力少ない資金でBクラスやCクラスの物件を購入して、投資効率を極限まで高めたい」
という条件がつくのであれば、MLS上のみではなかなか難しいことになります。
そうすると、自己資金の投下を極小化したい気鋭の不動産投資家たちはどうやってディール物件を探しているのでしょうか？
ここは明確に線引をすると
⇛ 地元の物件に投資する場合
⇛ 遠隔の物件に投資する場合
の2つではアプローチが違ってきます。
ここではまず、地元で投資物件を探したいパターンから見ていきましょう。
地元でディール物件を探す
地元で投資物件を探す
遠隔の投資物件を探す
この2つのパターンを比較したときに有利になりやすいのは前者の
「地元で投資物件を探す場合」
です。
ただし補足すると
「地元物件の方が運用成績が良くなる」
という意味では決してなく、特に投資効率を極めてキャッシュフローを潤沢に獲得したい場合はやはり中西部地域にはかないません。
けれども
「ディール物件を探す」
という括りのみで語れば、地元物件の方が有利になりやすい側面はあります。
事実、自分で暮らしている地元のことは自分でよく理解しているはずです。
地元の中でも
「この近辺は治安も全然大丈夫」
「このあたりは学生が多いはず」
「この近所は家族世帯が多い」
等、結構細かいところまで把握しているものですし、このあたりの地元人にしか分からない情報は遠隔投資では分かりようがありません。
私(佐藤)自身は遠隔（米国内の州）でも
⇛ 自分で飛んで現場を視察
⇛ 地元のプロ（リアルターやプロパティマネジメント）と一緒に回って地元感覚を吸収
という過程を通して暮らさないと分からない感覚も出来るだけ吸収するようにしていますが、全く訪れたことのない地域市場ではさすがに画面上の情報だけでは
「このストリートから向こう側はちょっと。。」
といった、詳細までは分からないものです。
その点、地元で物件を探す場合は自分自身で
「この地域は大丈夫」
という自信と確信がありますから、立地については安心感をもってクリア出来ることになります。
そして地元で物件を見つける際も、ちょっとしたコツがあるのです。
明日に続けます。
