家賃収入を大きく引き上げてみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「資産バブルの置き土産」

として

「パンデミック以前よりもキャッシュフローが出にくくなった」

「潤沢なキャッシュフローを実現するには工夫が必要」

というくだりでお伝えしています。

ちなみに補足すると、「キャッシュフローが出にくい」とは特に

「ファイナンシング購入のパターン」

のことです。

頭金を25%なり30%なり入れて残りは融資を引く場合、その融資額に対してぶつけられる金利でモーゲージ返済額が決まります。

そして

物件が高くなる = 融資額が大きくなる

ですから、確かに金利は安いのですが返済額そのものの割合は物件が安かった時期よりも割高になるわけで、結果としてモーゲージ返済後のキャッシュフローが少なくなるわけです。

これに対して現金購入の場合は

NOI（Net Operating Income：ネットオペレーティングインカム、純収益）

がそのままキャッシュフローと考えられますから、手元に残る現金がマイナスになることはありません。

けれどもファイナンシング購入の場合、パンデミック以前と同様もしくはそれ以上のキャッシュフローを実現するには賃貸物件の運用手法そのものに工夫が必要となるわけです。

そこでこのような局面にあって、キャッシュフローを潤沢にするにはどのような方法が考えられるのでしょうか？

ここは商売の定石に従って

「出るを抑え、入るを増やす」

にしか答えはありません。

NOI = 収入 – 支出

であり、

現金購入の場合はNOIがそのまま、或いはファイナンシング購入の場合はNOIからモーゲージ返済額を引いた分がキャッシュフローとなりますので

収入 ⇒ 👆上げる

支出 ⇒ 👇下げる

この2つしかテコ入れポイントはないのです。

そこで収益性を高めるべく、アメリカ市場で現在プチブームになっているのが

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル：短期賃貸）」

です。

回転数を上げる

Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）で最も分かりやすい例は

Airbnb（エアビーアンドビー）

です。

米国発のAirbnb（エアビーアンドビー）は日本でも

「民泊」

という言葉を生み出し、今日までにその言葉はすっかり浸透しています。

いわゆる

「空いている空間（部屋）を貸しに出す」

という発想でスタートしたAirbnb（エアビーアンドビー）は今や世界でも登録されている物件数は600万件を超え、

• 旅行時に
• ビジネス出張時に

と、あらゆる場面で民泊を利用する人々が世界中で増え続けています。

そのポイントは

「ホテルに滞在するよりも安い」

「けれどもアメニティは十分」

という点にあり、物件を提供するオーナーと利用者の双方がレビューを付け合うことで利用者は

「この物件は滞在しても安全そうか」

「心地よさは満足できるレベルか」

を事前に判断することが出来ます。

そして投資家にとっての好機はまさにここにあり、

「ホテルに滞在するよりも安い」

とはいえども、不動産投資家からすると

「通常の賃貸契約よりも一泊あたりの単価が遥かに高い」

「回転数を上げることで収益を向上させられる」

ことになるのです。

例えば

• 3ベッドルーム2バスルーム
• リビング面積1,300スクエアーフィート
• 月間家賃$1,200

の物件をもって

「家全体を民泊に出す」

「一泊が$150」

という条件で民泊に出されていたとしましょう。

実際には家全体を借りて一泊$150ということは早々にありません、保守的な数字として$150を使ってみます。

そして一カ月の稼働期間が1/3の10日間だけ貸しに出されたとします。

するとこれだけでも

$1,500（$150 × 10日間）

で、通常の賃貸よりも遥かに賃貸収入が大きいのです。

保守的に見る数字だけでも通常の賃貸より収益性が高いことが分かりますが、ここに加えて

⇒ 立地の良さ

⇒ 季節によって賃料の上げ下げ

等の要素が加わると、より大きな収益が実現することになります。

そこでアフターコロナの世界を見据え、今の時期に増えているのが

「伝統的な手法で賃貸物件を年間契約する」

ではなく、

「民泊物件として家賃収入を大きくする」

という手法なのです。

これにより

NOI = 収入 – 支出

この中で収入を大きく引き上げ、最終的に手元に残るキャッシュを大きくしてフローをこれまで以上に大きくすることが可能となります。

幸いなことにAirbnb（エアビーアンドビー）を始めとする民泊システムは近年かなり整備されてきましたので集客方法に困ることはなく、立地さえ押さえていればその需要を吸収するのには事欠かないことになります。

特に自分が暮らす地元に賃貸物件を所有する投資家の場合、このようなShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）で収益を上げることによってキャッシュフローの改善を図るパターンが多くあります。

この点、これまでの既成概念では

「賃貸物件の収益の上限は家賃」

「その家賃は市場平均以上はさほど望めない」

という、ある種の天井がありました。

ところがShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の場合は一泊当たりの賃料が高く、伝統的な賃貸契約よりも大きな収入を見込めるわけです。

ただし、ここで多くの投資家が抱く疑問があります。

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）が収入が大きいのは分かる」

「けれども自分は賃貸物件の近くに暮らしていないから管理は出来ない」

「近くに暮らしていたとしても、ホテル従業員のような動きはとても出来ない」

そんなShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）ならではの

• チェックインとチェックアウトへの対応
• チェックアウト後の清掃
• 必要なメンテナンス
• 民泊ならではのサニタイジング（除菌作業）

といったホテル業務の動きは出来ないと感じる人々が多いわけです。

けれどもこのShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の管理はまさに

「物件オーナー発の需要」

であり、この需要に応える

「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）物件の管理代行」

というニッチが拡充しつつあるのです。

明日に続けます。