こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数日
「Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル：短期賃貸）」
についてお伝えしています。
率直に、たった今米国に不動産物件を所有されている方はその地域でShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）専門の管理会社が存在するようであれば、一時的にでもShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）への切り替えは一考だと思います。
実際には通常の長期レンタルの場合は管理会社との管理契約で諸々の制約があると思いますので、このあたりを柔軟に変更できるかは現在の管理請負契約書をよく確認する必要があります。
けれども現行の管理請負契約内容からも支障はないということであれば、しばらくShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）を試すのもありだと思うのです。
最もリスクが少ないのはモーゲージ返済のない現金購入をされた方、あるいはモーゲージを完済している方の物件で、万が一予想よりも収益が低い場合は安全に長期賃貸に戻すことが出来ます。
また、この一時的なShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）への切り替えが最も有効に働くのはズバリ、
「賃貸契約開始日の調整」
です。
どういうことかと言えば、賃貸市場でも1年を通して
テナントが付きやすい時期
テナントが付きにくい時期
の周期があります。
厳密には地域市場によって多少違いがありますが、概ねどこでも通じるだろう管理会社の共通概念は
「賃貸市場は3月から盛り上がりはじめ、7月にピークとなる」
です。
そうすると、例えば自分が所有する物件の契約終了日がある年の
11月15日
だったとすればどうでしょうか。
このあたりからは米国では
- サンクスギビング
- クリスマス
等のホリデーシーズンに入り、1年の周期としては最もテナントが付きにくい時期になります。
そうすると仮にテナントが
「今回は賃貸契約は更新せずに退去します」
となった場合、
11月16日以降
は空室となるわけです。
そしてターンオーバーに約1カ月かかる場合、再び賃貸市場に出るのは12月半ばということになります。
この場合は年間周期としては最もテナントが付きにくい時期にハマってしまい、年明けまでテナントが付かない可能性もあります。
年が明けて早々に引っ越しに動く人々はそう多くはありませんから、最悪の場合は2月、もしくは3月までテナントがつかないパターンも起こり得るわけです。
更にいえば、賃貸物件を紹介するMLSを始めとするサイト上では余計なことに
「賃貸市場に出されて〇〇日」
という、賃貸市場に投入されてからの期間が表示されています。
ということは、12月15日に出されて1月15日までテナントがつかない場合はこの部分は
「賃貸市場に出されて31日」
と表示されるわけです。
これは家主にとって何が都合が悪いかと言えば、賃貸物件を探している人々の目からすると
「なんだ、この物件は誰も借りずにずっと市場に残っているな」
「使い勝手の悪い物件なのかな」
という先入観を抱いてしまうことになります。
そうすると益々引手が少なくなり、賃貸物件が市場に長く放置されるという負のスパイラルに陥りやすいのです。
その為、熟練のプロパティマネージャーは
「賃貸物件が長期間市場に置かれたままだと時間と共にテナントが付きにくくなる」
ということを経験上知っていますから、優秀なプロパティマネージャーであれば
「2週間以内にテナントをつける」
等の明確な目標をもって頑張ってくれるのです。
Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）で調整を図る
そこで前述のように
- 物件管理契約に違反しない
- 長期賃貸専門のプロパティマネージャーが柔軟に対応してくれる
ということであれば、上の例では12月中旬に賃貸市場に投入するよりも
「冬場をShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）で乗り越える」
ことにして、一時的に物件の使用をShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）に切り替える方法も考えられるのです。
むしろ長期賃貸としては1年を通して最もテナントが付きにくい時期だったとしても、12月中旬といえばホリデーシーズンのど真ん中。
- バケーション
- 親族の集まり
等は全米各地で頻繁に行われており、長期賃貸の新規契約は低調でも短期賃貸は1年を通して最も盛り上がる時期といえます。
そして需要が高い時期にはShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）の1泊あたりの単価を更に引き上げることが出来ますから、
年内 ⇒ 高めの宿泊料
年明け以降 ⇒ 通常の宿泊料
と調整し、3月まではShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）用に使用するわけです。
そして春になり、3月からはいよいよLong Term Rental（ロング・ターム・レンタル）として長期賃貸物件に戻し、年間契約を結べばよいことになります。
こうすることで長期賃貸契約のスタートを3月に調整し、賃貸需要の高い時期を保ったままにすることが出来ます。
ちなみに賃貸期間の区切りはターンオーバー期間がある以上、少しずつ後ろの方にずれていくのが通常です。
そこで何年かして契約の区切りがホリデーシーズンに入る時期になったら、再度物件をShort Term Rental（ショート・ターム・レンタル）用に転換することが考えられます。
そしてもう少しいえば、Short Term Rental（ショート・ターム・レンタル）使用の場合は宿泊客が入れ替わるごとに清掃していますから、常に清潔な状態に保たれていて然りです。
ということは、ぜひ検討したい荒業としては
「冬期調整の延長で短期宿泊者を入れて収益性を高めつつ、同時に3月からは民泊運用しながら賃貸市場でのマーケティングを開始する」
ことも可能なはずです（管理会社の同意があれば）。
通常はテナントのいない空室の物件を賃貸市場に投入するものですが、反対に
- 短期滞在者を入れ続ける
- 入れ替わり毎に清掃
という流れで清潔さを保ち、そうこうするうちに長期契約希望者が現れたら
「即入居できますよ」
と受け入れるわけです。
かくして、民泊システムは賃貸物件を所有する不動産投資家にとっても収益性向上の可能性を広げてくれたことは間違いありません。
