こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資の方法で
⇒ リスクを極力抑えて
⇒ 最も利益率の高い方法
として
「10年落ち ～ 新築の物件」
を
「ファイナンシング購入」
すること、との趣旨でお伝えしています。
ここは補足が必要ですが、より詳しくいえば
⇒ たった今キャッシュフローが欲しい
⇒ いや、今はキャッシュフローはいらない
この2つの方向性でいずれにするかで方法は全く違ってきますし、当ブログで度々ご紹介する定義
- キャッシュフロー市場
- ハイブリッド市場
- キャピタルゲイン市場
の中でどのし上に物件を所有するかは、自分が上記のいずれのアプローチを取りたいかで定めることになりますが、ここでお伝えする
「最も安全に利益を高く取る方法 」
とは
ハイブリッド市場
あるいは
キャピタルゲイン市場
で
「10年落ち ～ 新築の物件」
を購入する意味です。
すなわちこれらの物件は
「キャッシュ・オン・キャッシュリターン」
の視点では最高レベルとは言い難いものの、その代わり
「安心安全度」
は大きく違ってきます。
⇒ 治安が良い地域で
⇒ よい学区の
⇒ ファミリーに人気があるエリア
で、しっかりと価値が地に足のついた物件を長期保有することで
「ごく普通のキャッシュフローを得ながら」
「エクイティをどんどん増やしていく（実際は気づかないうちに増えていく）」
という形が最もストレスが少なく、安心して資産を形成していけるものです。
もちろん気鋭の投資家達と同じレベルで
「ガツガツキャッシュフローを取りたい！」
「キャッシュ・オンキャッシュリターンは最低15%で！」
という高いハードルを据える方向もありますが、
「いえ、私はお茶を飲みながらゆっくりと資産が育つのを待つのでよいのです」
というのであれば、
ハイブリッド市場
キャピタルゲイン市場
で10年落ち ～ 新築の物件を
「ファイナンシング購入する」
という選択肢が無難なように思います。
本日も続けます。
金融機関はどうやって選ぶ？
そこで昨日までに
「安全な資産の上に、良い借金を積む」
という趣旨でお伝えしていますが、この場合の良い借金とは前述の安全な物件資産をファイナンシング購入する時の借金です。
1～4戸は住居用物件に分類され、大抵の融資機関ではモーゲージローンを提供してくれることになります。
適切な物件を担保に融資を受けることで
⇒ モーゲージローンはテナントが返済してくれる（エクイティが増えていく）
⇒ 年間の利息合計は経費計上できる（家賃収入にぶつけられる）
という、上手すぎるような話しが誰にでも実現できるのです。
そこで私(佐藤)が初めての方々を案内する際にファイナンシングの段取りについても質問を受けることがありますが、
「どこから融資を受けるか」
これは極めて大切な選択です。
巷に数多く存在する金融機関の中で
「どれが自分に一番合っているのだろうか？」
といえば、当然ながらその基準は
「より競争力のある金利」
かつ
「安い手数料」
で提供してくれる金融機関が良いことになります。
そこでここは使い分けにもなりますが、ざっくりと大きく分けて考えられるのは
⇒ 全国に名を知られる大手銀行のモーゲージ部門
⇒ モーゲージ会社・地元銀行
です。
厳密にはこの他にも種類としてはクレジットユニオン等もありますが、ここでは大まかに
- 全国展開の金融機関
- 少数の州のみに限定される金融機関
- 地元の金融機関
の3つに分けてみます。
そしてこの区分けの場合、お奨めの優先順位は
１．地元の金融機関
２．少数の州のみに限定される金融機関
３．全国展開の金融機関
の順番です。
おしりからいえば、全米展開の金融機関は
JPMorgan Chase (JPモルガン・チェース)
Wells Fargo (ウェルズ・ファーゴ)
Bank of America (バンク・オブ・アメリカ)
等の巨人たちです。
これら全国展開する金融機関には確実にモーゲージ部門があり、自宅購入のみならず投資物件に対しても融資を行っています。
規模が大きいだけにその資金力は凄まじく、とても地元銀行が敵うレベルにはありません。
けれども資金力があるからといって競争力が高いかといえば、少なくともモーゲージに関してはそんなことはありません。
この点は米国内で融資を
大手銀行
地元銀行・モーゲージ会社
のどちらからも受けたことのある方はよく分かると思いますが、私(佐藤)の実体験では
- 融資額
- クロージングコスト
で最終的に自分のポッケから出る金額には
大手から融資を引く場合
地元モーゲージ会社から融資を引く場合
を比較した際に最大で2万ドル近くの差が出たこともあります。
すなわち競争力は
「地元モーゲージの方が圧倒的に高い」
のです。
私(佐藤)自身は銀行のモーゲージ部門で働いたことがありませんのでここは憶測にすぎませんが、そもそもが大手銀行のモーゲージ部門の顧客のほとんどは
不動産投資家
ではなく
ごく普通の自宅を購入したい世帯
です。
米国で暮らす人々の場合、大抵は誰もが聞いたことのあるこれら大手の銀行に生活用の口座を開設しており
「自宅のモーゲージ口座を開設する際はちゃんと比較した方がいいわよ」
と知人から助言されたとしても、大抵は
「いや、自分が日頃の生活で使っている大手銀行でいいや（比較は面倒くさい）」
或いは
「じゃあ、こっちの大手銀行の金利を見てみようかな」
と、比較しても大手同士で見比べるパターンが大半です。
結果として米国の住居用モーゲージの多くは大手が引き受けており、需要が集まればこそ、そこでは相応の手数料が取られることになります。
そこでちょっと足を延ばして地元のモーゲージ会社と比較してみるとその差にびっくりする人々が多いのです。
このことは投資物件に対しても全く同じ理屈が当てはまり、少なくともよりよい金利とクロージングコストを欲するのなら
- 少数の州のみに限定される金融機関
- 地元の金融機関
これらを尋ねた方がよいと思います。
明日に続けます。
