こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「資産を育んでくれる良い借金」
の趣旨で、投資用に住居用物件を購入する際の融資についてお伝えしています。
ここからは具体的な段取りの話になりますが、モーゲージ会社に連絡する以前に
「どのタイミングでモーゲージ会社に連絡するべきか？」
「どのモーゲージ会社に連絡するべきか？」
と最初の段階で疑問を持たれる方々は多くいらっしゃいます。
まず、どのタイミングで連絡を取るべきかについては
「投資物件を探し始める前」
には連絡することをお薦めします。
前提として、自分の目に適う物件にオファーする際には
「Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター：事前承認レター）」
を添える必要があります。
Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）には
- 氏名
- 可能な融資上限額
- 金利
- 返済期間
等が記載されており、
「この人は$〇〇〇〇〇以下の物件であれば、$〇〇〇〇まで融資を受けれられる可能性があります」
と金融機関が事前承認した書面です。
売主としてはこのレターをオファーと同時に受け取ることで
「なるほど、この買主候補は契約期間中のローン審査もクリアできる可能性が高いんだな」
と確認できることになります。
厳密に言えば、Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）のオファー時の提出は法律上定められたものではありません。
けれども売主にしてみれば何の根拠もなくオファーを受け入れて、いざ契約が開始された後にローン審査が行われても
「この買主は融資は受けられない」
と最終的に判断されてしまうと、再度物件を市場に再投入しなくてはなりません。
そうすると売主としては30日前後も待ち続けた挙句に振り出しに戻るわけですから、同じ契約を開始するのであればローン審査を通過できる可能性の高い、Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）を発行されている者を取引相手として選びたいのです。
その為、大抵の場合は売主は
「オファーにはPre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）の添付が必須」
としている場合も多く、買主にとってはオファーした物件が見つかったとしてもいざオファー時に
「Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）は必須です」
と言われても事前に取得していなければ間に合わない可能性がありますから、Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）は物件探しの前には取得しておく必要があるのです。
選択基準は州のライセンス
そして次に初めての方がぶつかる疑問が
「どのモーゲージ会社に連絡するべきか？」
です。
融資機関の種類としては
- 地元の金融機関
- 少数の州のみに限定される金融機関
のいずれかが有利なことは先にお伝えしましたが、この場合の
「どのモーゲージ会社に」
と迷うのは自分が暮らす州外に投資物件を購入するパターンです。
この場合は購入対象とする物件は自分の近所ではなく州外にあるわけですから、金融機関に申し込むとは言っても
「近所の地元モーゲージ会社でよいのか」
「それとも物件がある州のモーゲージ会社でなければならないのか」
で迷うわけです。
この答えとしては、
「物件が立地する州のMortgage Loan Originator Licenseを有しているモーゲージ会社（部門）」
に依頼する必要があります。
例えば自分がカリフォルニア州に暮らしている場合、
住居用物件
投資用物件
このいずれであってもその対象物件が同カリフォルニア州にあるのならば、地元の金融機関はすべからくカリフォルニア州のライセンスを所有しているはずですから、どこの金融機関でも問題はないはずです。
けれども投資用物件として州外に購入するのであれば、例えば投資対象物件がアラバマ州にあるのならば
「アラバマ州のライセンス(Mortgage Loan Originator License)を所有している金融機関」
である必要がありますから、物件が立地する地域周辺をカバーする当地の金融機関に連絡する必要があるわけです。
この点、大手銀行の場合は米国のほとんどの州をカバーしていますので例えば
「近所のJPMorgan Chase（JPモルガン・チェース）のモーゲージ部門に所属するローンオフィサーを窓口に、アラバマ州に立地する投資物件用に融資を引く」
ことも可能です。
けれども先にお伝えしたように、大抵の場合は大手の銀行よりも地元の銀行やモーゲージ会社の方が競争力があります。
自分が暮らす近所の大手銀行のローンオフィサーとやりとりをすれば早い場合もあるかもしれませんが、私(佐藤)自身は州外に暮らすローンオフィサーとのやり取りの方が遥かに回数は多く、付き合いは顔を見たことがないローンオフィサーばかりです（電話とメールのみで済ませる為）。
仮に近所の銀行のローンオフィサーであったとしても同じく電話とメールで済ませる場合がほとんどですから、
⇒ 近所の金融機関
⇒ 他州の金融機関
では、少なくとも手続き上の違いは発生しないことになります。
そこでもしも自分の投資物件が他州に立地している場合、迷うことなくその投資物件が立地する地元の金融機関で競争力の高いモーゲージ会社（部門）を選ぶとよいと思うのです。
。。。
ここから、Pre-approval Letter（プリアプルーバル・レター）を取得した後について見ていきましょう。
明日に続けます。
