DTI（Debt-to-Income Ratio）が全て

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資において融資を受ける際の借金を

「資産を育んでくれる良い借金」

と位置付けて、その出だしとなる借入時の詳細をお伝えしています。

借金を語る上ではもちろん手放しに良い面のみを語ることが出来ず、免責を兼ねていえば

「借金にはリスクがある」

これは事実です。

けれども

キャッシュを生み出す良い借金

キャッシュを奪う悪い借金

の2つには明らかな違いがあります。

後者のキャッシュを奪う悪い借金とはクレジットカードや消費者金融への「一度に返済しきれないレベルの借金」の意味ですが、ここには良いとされる点は一ミリも見つけることが出来ません。

けれども前者のキャッシュを生み出す良い借金の場合は

「リスクコントロール」

に最大の鍵があり、借金の対象となる物件の精査を行うことで十分にリスクを下げられるのです。

この点をあえて分かりやすい例えでいえば、

投資物件を購入する = 事業を購入する

と言えます。

不動産投資は間違っても「不労所得」などではなく、その行為は間違いなく「事業」です。

不動産以前に通常のビジネスでも

１．ビジネスを起案する

２．融資を受ける

３．売り上げの一部を毎月の返済に充てる

４．軌道に乗ったらビジネスを拡大していく

５．さらに融資を追加する

６．新規プロジェクトを立ち上げる

。。。

と、起業する上でもその充実拡大を視野に入れるのであれば、恐らく銀行からの借入は不可避なはずです。

そしてよく考えてみると、

１．投資対象の物件を見立てる

２．融資を受ける

３．家賃の一部を毎月の返済に充てる

４．物件の運用が軌道に乗ったらポートフォリオを拡大していく

５．さらに融資を追加する

６．戸数を増やしていく

という不動産投資（事業）の流れは前での起業とその差はほとんどありません。

そうすると、

投資物件を購入する = 事業を買収する

でしょうし、事業にもリスクがつきものであるのと同じく不動産事業にもリスクはあります。

けれども自分の分に応じて小さく始めて徐々に大きくしていくのならば、どんな人でも

「良い借金を使いこなす能力」

は身についてくるものだと思うのです。

本日も続けます。

DTIを事前に算出

そこで昨日までは

DTI（Debt-to-Income Ratio：収入に対する借金の割合）

について、最もキモとなる考え方をお伝えしました。

融資する側から見る時、最も気になるのは

「この個人は毎月の借金返済を履行できるのか」

という一点につきます。

そこでDTI（Debt-to-Income Ratio）という判断基準をもって、融資受ける債務者の支払い能力を見立てることになりますが、その基準とは

「毎月のグロス収入に対し、毎月返済義務のある借金が43%以下であること」

です。

全ての返済義務のある借金を合計して、その割合が

「グロス収入の43%以下だ」

ということであれば、各金融機関から融資を受けられる可能性が高いことになります。

そこでもしも

「アメリカ不動産投資の為に融資を依頼した時、自分は無事に借り入れが出来るのだろうか？」

と思う場合、事前に自分が抱える借金の度合いをチェックしてみるとよいと思います。

整理すると、DTI（Debt-to-Income Ratio）を算出する公式は

DTI = Total of Monthly Debt Payments（月間返済額の合計） / Gross Monthly Income（月間総収入）

ですから、ここで見るべきは分子と分母の詳細です。

分子：Total of Monthly Debt Payments（月間返済額の合計）

まずは分母ですが、毎月の返済額とは自分が抱える全ての借金を言います。

例えば、

• 毎月の家賃、或いはモーゲージ返済額（自宅や投資物件等、所有する物件のモーゲージ）
• クレジットカードの借金総額
• カーローンの返済額
• 治療・薬代の借金総額
• 学生ローンの総額

等、自分に紐づけられる毎月の返済義務がある借金の総額となります。

投資家の場合、この中で最も大きな比重を占めるのは間違いなく

「家賃 / モーゲージ」

です。

例えば

• 賃貸物件に暮らしている
• 投資物件を1軒所有している

という投資家の場合、

１．自分が暮らす賃貸物件の毎月の家賃

２．投資物件のモーゲージ（借り入れて所有している場合）

の2つが毎月の返済額の一部となるはずですが、これら賃貸物件の家賃やモーゲージ返済額は自分が抱える返済義務のある借金の中で最も大きな部類に入るはずです。

仮に賃貸物件ではなく自宅を所有している場合でも、その自宅のモーゲージを返済し続けているということであればモーゲージ支払い額は同様に毎月の大きな返済額の一つとみなされます。

この家賃或いはモーゲージに関しては現金購入でエクイティ100%でない限り必ず返済の義務がありますから、金融機関としては

「金額の大きな借金」

として重要視する要素の一つなのです。

そこで少し話を戻し、投資物件において何軒まで借り入れが可能かという議論について

「3軒まで」

「5軒まで」

「いや、10軒までだよ」

と意見が分かれる話しをお伝えしましたが、この中で10軒分の借入が出来た方は

「自宅を所有しておりエクイティは100%」

もしくは

「かなりの高所得」

か、その両方ということになります。

その為、アメリカ不動産投資において融資を受ける前に

「自分はどれくらいの借入が出来そうか」

との見立てを立てる際は

DTI = Total of Monthly Debt Payments（月間返済額の合計） / Gross Monthly Income（月間総収入）

の式でまずは自分が抱える毎月の借金返済合計を計算してみると良いと思います。

そこで今度は分母となる、Gross Monthly Income（月間総収入）について見てみましょう。

明日に続けます。