こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
商業不動産ローンについてお伝えしています。
ここまで、ごく一部ながら
- 住居用不動産ローン
- 商業用不動産ローン
の違いを見てきました。
自分でビジネスを所有する場合のみならず会社名義で商品を購入する機会を持つ方々はご存知かと思いますが、
個人での買い物
法人名義での買い物
この2つには明らかな違いがあり、最も分かりやすいのが
「値段の違い」
です。
業務用だからこそ
「まとめ買いでボリュームディスカウントが効いて安い」
という場合もあるかもしれませんが、通常は法人契約の方が割高になるものです。
車のローン一つにしても
- 自家用車のローン
- 会社名義のローン
では毎月の支払いになぜか差が出てきますし（法人名義の方が高い）、車両保険もそのまま自家用車と会社名義では差が出てきます。
そしてアメリカ不動産ローンの場合もご多分に漏れず、
⇒ 4戸までの住居用物件でローンを組む場合
⇒ 5戸以上の商業用物件でローンを組む場合
これら2つを比較すると、融資審査にかかるコストとしては明らかに後者の方が高くなります。
商業用ローンの場合は
「精査に手間と時間がかかる」
という規模に相応した時間と労力がかかる為に致し方ない理由があることも事実です。
そこで商業物件ローンを組む上では初期費用がそれなりにかかりますから、初年度は
「初期費用回収」
となる前提でローン組みも進めていく必要があると思います。
昨日までにほんの一部ながら商業ローンのポイントを掻い摘んでお伝えしてきましたが、本シリーズの最後にもうひとつだけ住居用との違いを押さえておきましょう。
知っておきたい住居用ローンと商業ローンの違いの一つ、それは
「Prepayment Penalty（プリペイメントペナルティ：前倒し返済に対するペナルティ）」
です。
本日も続けます。
Prepayment Penalty（プリペイメントペナルティ）とは
私(佐藤)がアメリカで初めて住居用物件を購入してローンを組んだ際に、真っ先にローンオフィサーに尋ねた質問があります。
それは、
「前倒し返済を実施すると、ペナルティが発生しますか？」
という質問。
戦略的にフルレバレッジをかけて最低の頭金のみで融資を組むものの、いざ自分の都合で前倒し返済を実施するとペナルティが発生するのかを知らなかったのです。
例えば$150,000の住居用物件を
頭金 … $30,000
融資額（30年固定金利） … $120,000
で購入したとします。
その場合はこの融資額$120,000に対し
利息 + 元本一部
の合計を毎月の返済額として返し続けることになります。
けれどもその運用途中で
「物件を売却する必要が出てきた」
という場合、例えば元本が最初の
$120,000
から
$90,000
まで減少していたとすると、この残りの$90,000を一括で返済しなくてはなりません。
もちろんその元本残高は物件の売却益から得たお金でクロージングの際に精算することになりますが、ここで$90,000を一度に前倒し返済するのみならず
「（30年間ローンであるにも関わらず）早い段階で前倒し返済することによるペナルティが発生するのか？」
ここが気になっていました。
答えとしては、通常は住居用不動産ローンの場合は前倒し返済でペナルティが発生することはありません。
返済スケジュールそのものはAmortization Payment（アモチゼーション・ペイメント）と呼ばれる
利息 + 元本一部
の合計が一定額となる中で、その一定額の内訳は
初期 ⇛ 利息の方が大きく元本一部は小さい
後期 ⇛ 利息の方が小さく元本一部が大きい
と利息と元本一部のバランスが30年間かけて入れ替わっていくことになります。
融資元の儲けとしてはこの一番最初のローンを組む際の手数料もそうですが、長い目で見れば「利息」が融資元のリターンです。
実際は一度融資が組まれた債権は融資元の手から離れて証券化されていく場合がほとんどですが、いずれにせよ債権者にとっては前倒し返済されてしまうとそこでリターンはストップすることになります。
けれども融資元へのリターンはストップするものの、通常の住居用ローンでは
「前倒し返済可能（ペナルティなし）」
とされており、またローンオフィサーに確認したところ
「全額でなくとも、一部のみを前倒し返済することも可能」
とのことでした。
ほとんどの住居用物件ローンがこのルールになっているはずですが、例えば先の続きでその一部のみ前倒し返済を実施した場合、
１．残り$90,000の中で$40,000のみを前倒し払いする
２．$50,000の元本残高をもってローンを組み直す
３．毎月の返済額が少なくなる
となるわけです。
かくして、通常の住居用物件の場合は
「前倒し返済は許されており、実行してもペナルティは発生しない」
とされています。
これに対し商業不動産ローンの場合はどうかといえば、ここは冒頭にお伝えした
「商用の方が割高なパターンが多い」
と似た話になりますが、商業不動産用ローンの場合は
「通常は前倒し返済にペナルティがある」
となります。
そして一口に前倒し返済にはペナルティがあると言ってもそのパターンは様々なものがあります。
今回の商業用不動産ローンシリーズの締めくくりとして、商業用不動産ローンの前倒し返済についてポイントを押さえていきましょう。
明日に続けます。
