3つの前調査を行う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「商業用マルチファミリー物件の購入前に注意しておくべきこと」

についてお伝えしています。

住居用物件と商業物件の購入の進め方には明らかな違いがあります。

規模の違いはもちろんのこと、何よりも

「物件価値の査定方法」

が根本的に住居用と商業用とでは違いがありますから、物件へのアプローチの仕方そのものも違ってくるわけです。

その違いの代表的なものとして、

「Underwriting（アンダーライティング）の立ち位置」

があります。

住居用物件の場合、Underwriting（アンダーライティング）そのものは

「モーゲージ会社（或いは融資元となる金融機関）」

に所属する担当者が物件購入契約期間中の融資審査の過程で行うことになります。

前提として住居用物件は

「購入者が暮らすための居住物件」

であり、賃貸物件として使用する前提はありません。

その為に住居物件へのオファー前には

「どれくらいの利益が出るのか？」

という議論は少なくとも融資元との間にはありませんし、住居用物件の購入過程ではUnderwriting（アンダーライティング）の作業を担う

Underwriterg（アンダーライター）

の存在すら最後まで気づかない買主の方が多いものです。

これに対して商業用物件の場合は

「運用期間を通して利益を上げる」

という前提がありますから、ローン審査以前にオファー前に自前でUnderwriting（アンダーライティング）を行うのが通常です。

それ故に

「商業用マルチファミリー物件の購入前に注意しておくべきことは？」

となるとUnderwriting（アンダーライティング）に大きなヒントがありますが、実際はUnderwriting（アンダーライティング）の前に

「そもそも、この物件は自前でUnderwriting（アンダーライティング）を行う必要があるのか？（それだけの価値があるのか？）」

を確認しておく必要があります。

Underwriting（アンダーライティング）にはそれなりの時間がかかりますから、それ以前の事前調査を実施することは時間と手間を大きく省くことになりますので、まずは「事前調査」を怠らないようにしましょう。

その事前調査とは

• 地域性の基準
• 地域の成長率
• 物件の数字

の3つです。

地域性の基準

根本的な話となりますが、商業物件のレベルになると

「インターネット上で良質な物件を見つける」

というわけにはいかないものです。

厳密には商業レベルのマルチファミリー物件を紹介する専門のMLSサイトは複数存在しますし、そこには数多くの物件が紹介されていることも事実です。

けれどもこの点は考えてみると分かると思いますが、

• 住居用
• 商業用物件（マルチファミリー物件）

この二者でどちらの方が絶対数が多いかと言えば、前者の方が遥かに多いのです。

近年、住居用物件を投資目的に購入しようと動いていた方々はMLS上に出てくる物件の競争の激しさに驚いたかと思いますが、商業の場合はそれ以上に

「案件の絶対数が少ない」

という根本的な問題があり、競争は更に激しくなります。

ましてや住居用物件の場合は競争相手は

「不動産投資にはさっぱり興味なく、不動産業界とも無縁の買主」

の方がよほど多いものですが、商業物件の場合は

「ほぼ100%その道のプロ達」

ですから、競争はより熾烈なものになります。

だからこそ、現実に狙う物件はMLS上に出てくる物件というよりも

「オフマーケットのマルチファミリー物件」

の方が多いのです。

もちろんオフマーケットとはいえども

「MLSには掲載されていないが、すでに複数に知られている物件」

であるパターンが多いものです。

その意味では競争は完全にはゼロではありませんが、少なくとも公に出されている物件よりは競争が少なくなります。

そしてここがポイントですが、

「競争はゼロではないにせよ、オフマーケットの物件」

この情報元は大抵は「人伝え」でやってきます。

• 業界関係者
• パートナー
• ブローカー

に対し常日頃から

「〇〇〇の条件の物件を探している」

と繰り返し伝えておくと、その手の情報が意図せず自分のところに入ってくる瞬間があります。

けれども言い換えると、大抵の場合は情報としてもたらされる物件は

「自分が理想とする市場の理想の地域には立地していない」

場合がほとんどです。

けれども、それならば自分に届けられる物件情報は全てがダメかといえば決してそんなことはなく、アメリカ津々浦々どこにでもアパート物件は存在することが答えです。

そしてだからこそ、事前調査として一番最初に上げられるのが

「地域性の基準」

ということになります。

ここでいう基準とは、

「この物件が立地する地域は自分の基準を満たしているのか？」

です。

例えばいくら風光明媚な場所であったとしても、

「この地域は洪水の頻度が高い」

ということであれば、まずその物件は避けた方がよいことになります。

或いは

「キャッシュフローに適した地域ではあるものの、犯罪率が結構高い」

ということであれば避けた方がよかもしれません。

犯罪率に関してはリアルター達は

「犯罪発生率を基準に買主を誘導してはいけない」

という職業規定の中に動いていますから、買主に対して犯罪率の高い低いを伝えてくることはありません。

そうするとここもまた自分で調べるしかないのです。

この手の地域性の基準については須らく「物件の価値以前の話」ですし、いくら物件の数字が良かったとしてもこの地域性で自分の基準にあてはまらないのであれば購入は控えるべきです。

かくして、この事前調査で地域性を調べることは無駄な時間と労力を省く上で大切なステップですから、

「商業用マルチファミリー物件の購入前に注意しておくべきこと」

の中でも、それ以前の

「前調査」

として位置づけられることになります。

明日に続けます。