アメリカ不動産市場はどこへ向かうのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

久しぶりに、アメリカ不動産市場の今についてお届けしたいと思います。

2022年に入り早くも3月ですが、通常はこの3月からアメリカ不動産市場は本年のピークタイムに向かって盛り上がり始めます。

アメリカの新年度の始まりは9月ですが、学校の多くは8月中旬・下旬から2学期が開始される為に特に子供のいる世帯の引っ越しピークは毎年7月です。

そうすると

• 住居物件の売買
• 賃貸物件の契約

等は概ね、

「3月から盛り上がり始め、7月にピークタイムを迎える」

ことになります。

その意味では本年に物件売却を検討している方々はこの3月から売却の準備を開始するくらいがちょうどよいのではないでしょうか。

ちなみに売却前のちょっとした修繕のみならず

「フルリノベーションを検討している」

という場合はやや急いだ方がよいと思います。

というのが、

• パンデミック以降の雇用機会の変化
• 資材高騰

等の影響により、過去のペースと比べると

⇒ 新築プロジェクトの遅延

⇒ リノベーションプロジェクトの遅延

が全米各地の不動産市場で見受けられるからです。

私(佐藤)が関わる各地のプロジェクトでいえば、全米でも優良なキャッシュフロー市場ではそれほどプロジェクトに遅延は見られない様子です。

けれども

ハイブリッド市場

キャピタルゲイン市場

の中でもとりわけ人気のある市場では新築プロジェクトすら予定通りに進まず、普通に数カ月の遅れが見受けられます。

そしてもう少し言えば、このあたりの遅延は単純に人材と資材の問題のみならず

「地元ゼネコンとのつながり」

が大きく関わっているものです。

すなわち

• 新築プロジェクト
• リノベーションプロジェクト

のどちらであったとしても、それを請け負う業者との関係性が最後はモノをいうことになります。

コネがモノを言うのは日本でもそうかもしれませんが、アメリカ不動産業界でも

「プロジェクトはコネで動く」

という部分が大いにありますし、特に今のような

人材

資材

の双方が不足しがちな時期にはこの傾向が顕著に見えてきます。

結果として物件オーナーは予定が大幅に遅れて待たされてしまうケースが続出するのです。

ただし、

「未完成の新築物件を購入契約済み」

という方の場合はこの限りではなく、このような状況下ではむしろ得をする場合が多いと思います。

なぜなら、

人材

資材

が不足となるとその跳ね返りは価格に及び、

⇒ 工賃が高くなる

⇒ 資材が高くなる

という傾向の結果から、建設期間中に新築物件価格が上昇する傾向が出てくるからです。

「物件価格が上昇するのになぜ得をするのか？」

と言えば、

「新築物件の購入価格はすでに契約でロックされている」

からです。

見た目には

「完成予定よりも随分待たされている。。」

これは事実ですが、

「でも、待つ間に完成前なのに自分の物件価格がどんどん上昇していく」

これもまた事実なのです。

そして多くの場合、

「仮にこの新築を（未だ工事期間中の）今契約すると数万ドルも高い。。」

というケースはザラにあり、

「工事期間中に得られたエクイティを加味すると、契約した購入価格よりも（エクイティ分を差し引くと）数万ドル安く購入できた」

となるわけです。

タダならぬ勢いが続く

かくして本年もこの3月からいよいよピークタイムに向けてアメリカ不動産市場は盛り上がってきますが、同時に昨年末の予想通りに

「駆け込み需要」

なるものが起こっている様子です。

大方の予想通り、昨今の急激なインフレを受けて3月16日にFRB（米連邦準備制度理事会）が金利を上げることを決定しました。

米FRB、ゼロ金利終了

当初の発表よりも時期を早めての金利上昇が現実のものとなり、歴史的な低金利の時期はここに終わりを告げると同時に

売主：「金利が少しでも低いうちに売り抜けたい」

買主：「金利が少しでも低いうちに購入したい」

という双方の思惑から、駆け込み需要が続いています。

そしてこの傾向は、タイミングとしてはアメリカ不動産市場にとっては悪いと言えそうです。

それは

⇒ 金利上昇による駆け込み需要

⇒ ピークタイムに向けての需要の盛り上がり

この2つの要素に加え、

⇒ 圧倒的な供給不足

という三重のベクトルが価格をグイグイ押し上げているからです。

需要と供給の関係で今のアメリカ市場を語ると、供給よりも需要の方が圧倒的に強いことになります。

ここから先に価格を大きく落とす理由があるとすれば

「不動産業界以外で起こる不測の事態により、一般消費者が一斉に購入を控えた時」

ということになりますが、それこそ2020年初頭のようなパンデミックレベルの騒ぎが起こらない限り、多少の騒ぎでは

「ちょろっと下がる程度」

に終わり、再び価格は上昇の方向に向かうのではないでしょうか。

そうするとたった今のアメリカ不動産市場が向く先は概ね見えているわけですが、それならば

「すぐ目の前のアメリカ不動産市場の未来は明るい！」

と手放しに喜べるかといえば、そうでもないと思うのです。

ここは冷静に考えれば分かることですが、少なくとも過去に習うのであれば

「高すぎる価格は叩かれる」

そんな現象が起こってくる可能性も否定できません。

このことを当ブログでは昨年末に

2022年はAffordability（値ごろ感）に注目してみる

の中で「Affordability（値ごろ感）」の観点で触れています。

本年初頭の動きから案の定このAffordability（値ごろ感）に直結する緊張が高まりつつあるように見受けられますので、アメリカ不動産市場が盛り上がり始めるこのタイミングで、Affordability（値ごろ感）の問題について改めて深く見ておきましょう。

今回はAffordability（値ごろ感）についての概念のみならず、数字とグラフをもって蓋然性を推し量っていきます。