こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
米国では
「1,700万世帯以上が収入の半分以上を住宅ローンもしくは家賃の支払いに宛てている」
という統計があります。
毎月の収入が$2,000であれば$1,000以上を居住費に費やし、$3,000であれば$1,500、$4,000であれば$2,000以上を費やしている計算になります。
毎月の収入50%以上を居住費に当てねばならないとはかなり深刻です。
この統計については50%を超える割合が「収入額毎に分けた割合」では出されていませんので、居住費が収入の50%を超えるとは
低所得層に集中しているのか
中間所得層が多いのか
高所得でも割合は多いのか
についてははっきりと分かりません。
けれども私(佐藤)自身が見聞きする範囲では
「一般には高収入と考えられる世帯であったとしても、居住費に収入の50%以上を費やす世帯は少なくない」
と思います。
その様子が最も顕著に見えるのは「学区」です。
アメリカの教育は
「個に考えさせる教育」
「自分に意見を持たぜ発言させる教育」
「固定観点ではなく自由な発想を育める教育」
として見られている一面があります。
その教育方針と方向性に大過はないと思いますが、それ以前の現実として知っておくべきは「教育格差」です。
教育の質が高い ≒ 学区が良い
ですから、子供を持つ親御さんはこぞって学区の良い地域で暮らすことを望みます。
そうすると学区の良い地域は子供を持つ世帯を中心に人気が出てきますから、結果として
住に対する需要が高まる = 地域周辺の物件価値が高まる
となり、学区の良い地域では物件価格も高くなるわけです。
そして物件購入価格のみならず家賃も上昇してきますから、これらの地域では
物件を購入する
賃貸物件を借りる
のいずれでも相応の収入がないことには暮らすことは厳しいことになります。
これがニューヨークやカリフォルニアでも都市部の場合、2ベッドルームでも家賃は軽く$3,000を超えるレベルです。
けれども
「それでも、子供を良い学区に行かせたい」
と考える親御さん達は、無理をして居住費に50%以上かかったとしても学区の良い地域を選ぶこともざらにあります。
Affordability（アフォーダビリティ）で傾向を捉える
いずれにせよ、1,700万以上の世帯ということは全米で考えると
「7世帯に1世帯が収入の50%以上を居住費に費やしている」
という計算になります。
一般的に賃貸物件に申し込む際のスクリーニングで使われる基準は
「年収が年間家賃の3倍以上であること」
です。
家賃が収入の1/3以下に抑えられていれば健全で、この場合は確かに家賃不履行の確率は極めて低くなります。
けれども7世帯に1世帯は確実にこの基準にはなく、言い換えると
「7世帯に1世帯以上が一般的な家賃スクリーニングの基準を満たせていない」
ということになります。
家賃の支払いにも余裕がないということであれば
「頭金を必要とする住宅の購入は厳しい」
となるパターンが多く、このことは住居用物件に対する需要に直結することになります。
このように
「購入できるか否かの値ごろ感」
のことを
「Affordability（アフォーダビリティ）」
と呼び、米国ではしばしば購買の尺度を推し量る基準として用いられています。
そして「Affordability（アフォーダビリティ）」という言葉が最も多く登場するのが不動産市場であり、不動産業界でAffordability（アフォーダビリティ）という言葉は
「米国市民が住宅を購入できる個人の経済状況の尺度」
として用いられています。’
このAffordability（アフォーダビリティ）は多くの機関がその統計を出していますが、不動産業界で最も有名なのは
NAR（National Association of Realtors：全米不動産協会）
が発表しているAffordability（アフォーダビリティ）の統計です。
NARは毎月Affordability（アフォーダビリティ）統計を発表しており、その統計は信頼たる数値として各専門家に引用されています。
Affordability（アフォーダビリティ）の公式
そこでAffordability（アフォーダビリティ）はどのようにその数値が算出されているのかと言えば、NARが公式発表する数値の公式は
Median Family Income / Qualifying Income × 100
です。
それぞれの直訳は
Median Family Income = 世帯収入中間値
Qualifying Income = 基準を満たす収入
となり、後者の「Qualifying（基準を満たす）」とは何のことかと言えばここでは
「住宅ローン審査を通過出来る基準を満たしている」
という意になります。
現在の月収を融資審査を満たす基準額で割った時に
「物件を購入する余裕がどれくらいあるか」
が推し量られることになるわけです。
この考え方でアメリカ不動産市場全体のAffordability（アフォーダビリティ）を見る場合、全米の世帯収入の中間値をローン審査を通過出来る基準値で割ることで、米国市民の物件購入に対する懐具合が見えてくるわけです。
さらにこの数値の推移を辿ると、
「居住費に対してどれくらい余裕があるのか」
「その傾向はどのように変化しつつあるのか」
を見ることで、不動産市場における将来の需要度合いが推し量られるようになります。
ここから、アメリカ不動産市場の重要な因数の一つとなるAffordability（アフォーダビリティ）の数値と傾向を見ていきましょう。
明日に続けます。
