Affordability（アフォーダビリティ）から先を読み解く

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今のアメリカ不動産市場の動向の中で私(佐藤)が最も注意している

Affordability（アフォーダビリティ）

についてお伝えしています。

昨日までは

2019年 〜 2021年

の3年間のAffordability（アフォーダビリティ）の推移、そして2021年のAffordability（アフォーダビリティ）を月別に見ることでその傾向を捉えてきました。

数値の動きを見る限り、

「パンデミックから2021年までのボーナスタイムは終わり、物件購入に手が出せない傾向が顕著になり始めている」

「2022年も2021年までの推移を踏襲している」

「2022年末までにAffordability（アフォーダビリティ）の数値はより下がる可能性が高い」

ということが言えます。

ついでに言えば、このAffordability（アフォーダビリティ）の推移が2022年においては

「変化は一定なのか、それとも加速するのか」

と言えば、

「Affordability（アフォーダビリティ）指数の下げは加速する公算は高い」

と見ています。

なぜなら、

⇛ 金利上昇

⇛ ロシアとウクライナ情勢からの影響

この双方が人々の生活を直撃するからです。

ここをもう少し詳しくいきますが、Affordability（アフォーダビリティ）の公式は

Median Family Income / Qualifying Income × 100

でした。

そして分母の「Qualifying Income」については、より厳密には

Based on a 25% qualifying ratio for monthly housing expense to gross monthly income with a 20% down payment.
（意訳：頭金は物件価格の20%で月のグロス収入に対する毎月の居住費が25%）

と定義されています。

ここで

「月のグロス収入に対する毎月の居住費が25%」

という部分に注目すると、

物件価格 ⇛ 上昇中

であれば当然毎月の居住費（ローン返済額）は大きくなり、かつ

金利 ⇛ 上昇中

この金利上昇が返済額上昇の相乗効果をもたらして、

「居住費を大きく上昇させる」

という結果になります。

そうするとこれを25%に保つには結構な収入が必要になりますから、膨れ上がる分母に対し、物件価格と金利の上昇に追いつかない収入は後塵を拝してしまい

「Affordability（アフォーダビリティ）指数は加速度的に下がる」

ことが予想されるのです。

高値が高値を叩く向こうに

そうすると、本年以降のアメリカ不動産市場では

Affordability（アフォーダビリティ）指数

をもって推し量るに2つの傾向が見えてきます。

1つには

「どこかの時点で価格調整が起こる可能性」

そしてもう1つは

「Affordable Housing（アフォーダブル・ハウジング）の需要が高まり続ける可能性」

です。

ちなみにここ数日に渡りお伝えしているAffordability（アフォーダビリティ）に関するシリーズでは近年の指数を取り上げていますが、Affordability（アフォーダビリティ）そのものの問題は今に始まったことではありません。

ここを補足的に振れておくと、

物件価格の上昇率

賃貸価格の上昇率

これら2つに対して

「長年に渡り、世帯収入の上昇率は追いついていない」

これが事実です。

具体的には、米国では

1960年 〜 2017年

の期間、それぞれの変化は平均で

物件価格の上昇率：121%

賃貸価格の上昇率：72%

であったのに対し、

世帯収入の上昇率：29%

と、物件価格と家賃の上昇率に収入の伸びが全く追いついていません。

ただしここはあくまでも平均値の話であり、

「給与が上がる人は上がる」

「給与が上がらない人はほとんど上がらない」

すなわち

「経済格差の拡大」

のもう一つの証拠でもあります。

この前提で、本年以降の傾向としては

「すでに物件購入が難しい層が増えている中で、ここからは加速度的に物件が購入できない層が増えてくる」

と見立てられることになります。

これが、

「米国はRental Nation（賃貸物件に暮らすことが当たり前となる国）になる」

という傾向が顕著化してくる理由です。

だからこそアメリカ不動産市場全体として

「賃貸に対する需要は高まり続ける」

ということが言えるわけで、その中でも特に人々が手を出しやすい

「Affordable Housing（アフォーダブル・ハウジング）」

については一層のことその需要が高まり続けると思います。

一言でまとめると、不動産投資家目線では

「アメリカでのキャッシュフロー型不動産投資は有利になり続ける」

ことになり、

「小ぶりで手頃な一戸建て」

或いは

「中西部のアパート物件」

等はより人気が高まってくるのではないでしょうか。

過去からの傾向と今起こる現象を俯瞰した上で先を見通すと、アメリカ不動産市場では

「リーズナブルな賃貸価格で住環境を提供する行為は推奨される」

「キャッシュフロー投資の未来は明るい」

と言えると思うのです。