こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のアメリカ不動産市場の動向の中で私(佐藤)が最も注意している
Affordability（アフォーダビリティ）
についてお伝えしています。
昨日までは
2019年 〜 2021年
の3年間のAffordability（アフォーダビリティ）の推移、そして2021年のAffordability（アフォーダビリティ）を月別に見ることでその傾向を捉えてきました。
数値の動きを見る限り、
「パンデミックから2021年までのボーナスタイムは終わり、物件購入に手が出せない傾向が顕著になり始めている」
「2022年も2021年までの推移を踏襲している」
「2022年末までにAffordability（アフォーダビリティ）の数値はより下がる可能性が高い」
ということが言えます。
ついでに言えば、このAffordability（アフォーダビリティ）の推移が2022年においては
「変化は一定なのか、それとも加速するのか」
と言えば、
「Affordability（アフォーダビリティ）指数の下げは加速する公算は高い」
と見ています。
なぜなら、
⇛ 金利上昇
⇛ ロシアとウクライナ情勢からの影響
この双方が人々の生活を直撃するからです。
ここをもう少し詳しくいきますが、Affordability（アフォーダビリティ）の公式は
Median Family Income / Qualifying Income × 100
でした。
そして分母の「Qualifying Income」については、より厳密には
Based on a 25% qualifying ratio for monthly housing expense to gross monthly income with a 20% down payment.
（意訳：頭金は物件価格の20%で月のグロス収入に対する毎月の居住費が25%）
と定義されています。
ここで
「月のグロス収入に対する毎月の居住費が25%」
という部分に注目すると、
物件価格 ⇛ 上昇中
であれば当然毎月の居住費（ローン返済額）は大きくなり、かつ
金利 ⇛ 上昇中
この金利上昇が返済額上昇の相乗効果をもたらして、
「居住費を大きく上昇させる」
という結果になります。
そうするとこれを25%に保つには結構な収入が必要になりますから、膨れ上がる分母に対し、物件価格と金利の上昇に追いつかない収入は後塵を拝してしまい
「Affordability（アフォーダビリティ）指数は加速度的に下がる」
ことが予想されるのです。
高値が高値を叩く向こうに
そうすると、本年以降のアメリカ不動産市場では
Affordability（アフォーダビリティ）指数
をもって推し量るに2つの傾向が見えてきます。
1つには
「どこかの時点で価格調整が起こる可能性」
そしてもう1つは
「Affordable Housing（アフォーダブル・ハウジング）の需要が高まり続ける可能性」
です。
ちなみにここ数日に渡りお伝えしているAffordability（アフォーダビリティ）に関するシリーズでは近年の指数を取り上げていますが、Affordability（アフォーダビリティ）そのものの問題は今に始まったことではありません。
ここを補足的に振れておくと、
物件価格の上昇率
賃貸価格の上昇率
これら2つに対して
「長年に渡り、世帯収入の上昇率は追いついていない」
これが事実です。
具体的には、米国では
1960年 〜 2017年
の期間、それぞれの変化は平均で
物件価格の上昇率：121%
賃貸価格の上昇率：72%
であったのに対し、
世帯収入の上昇率：29%
と、物件価格と家賃の上昇率に収入の伸びが全く追いついていません。
ただしここはあくまでも平均値の話であり、
「給与が上がる人は上がる」
「給与が上がらない人はほとんど上がらない」
すなわち
「経済格差の拡大」
のもう一つの証拠でもあります。
この前提で、本年以降の傾向としては
「すでに物件購入が難しい層が増えている中で、ここからは加速度的に物件が購入できない層が増えてくる」
と見立てられることになります。
これが、
「米国はRental Nation（賃貸物件に暮らすことが当たり前となる国）になる」
という傾向が顕著化してくる理由です。
だからこそアメリカ不動産市場全体として
「賃貸に対する需要は高まり続ける」
ということが言えるわけで、その中でも特に人々が手を出しやすい
「Affordable Housing（アフォーダブル・ハウジング）」
については一層のことその需要が高まり続けると思います。
一言でまとめると、不動産投資家目線では
「アメリカでのキャッシュフロー型不動産投資は有利になり続ける」
ことになり、
「小ぶりで手頃な一戸建て」
或いは
「中西部のアパート物件」
等はより人気が高まってくるのではないでしょうか。
過去からの傾向と今起こる現象を俯瞰した上で先を見通すと、アメリカ不動産市場では
「リーズナブルな賃貸価格で住環境を提供する行為は推奨される」
「キャッシュフロー投資の未来は明るい」
と言えると思うのです。
