アメリカの物件構造を知る 〜 HVAC（暖房、換気、空調）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資でより良い物件管理を実現するべく、物件構造についてお伝えしています。

Structure（ストラクチャー：構造）

Function（ファンクション：機能）

Finish（フィニッシュ：仕上げ）

の中でFunction（ファンクション：機能）について、本日も続けます。

Function（ファンクション：機能）

HVAC（暖房、換気、空調）

物件管理にあたり知っておくべきFunction（機能）の最後として、HVAC（暖房、換気、空調）について触れておきたい思います。

HVACとは正式にはHeating, Ventilation, and Air Conditioning（暖房、換気、空調）の略語です。

HVAC（暖房、換気、空調）は

Heating ⇒ 温める

Ventilation ⇒ 換気する

Air Conditioning ⇒ 空調を整える（冷やす）

の3つの機能を果たしており、日本語でいう「冷暖房設備」に該当します。

アメリカの物件管理会社とやりとりをするときに

「HVACの〇〇〇に問題があって。。」

と言われても最初は何のことが分からないものですが、

「HVACとは冷暖房設備のこと」

と理解するとよいです。

HVAC（暖房、換気、空調）は屋内のFunction（機能）の中でも修繕にそれなりの費用がかかる代物であり、修繕はもちろん、交換するとなると居住面積が狭くとも千ドル単位にはなると思います。

けれども定期的にメンテナンスすることでほぼ確実に

⇒ 修繕頻度の減少

⇒ 寿命の延長

が可能となりますので、管理会社の提供するオプショナルサービスに

「HVAC Maintenance」

の項目があれば、そのサービスは申し込んでおいたほうがよいと思います。

HVAC（暖房、換気、空調）そのものは屋内のみならず屋外につながり、かつ壁の中をDuct（ダクト：空気の通路となる導管）が行きかうかなり大掛かりなシステムです。

ここではそれぞれのコンポーネントを簡単に押さえていきましょう。

Air Return（エアー・リターン）

Air Return（エアー・リターン）はHVAC（暖房、換気、空調）システムの中でも

「スタート地点」

と呼べるものです。

HVAC（暖房、換気、空調）システムそのものの入口であり、屋内の空気はこのAir Return（エアー・リターン）部分からフィルターを通ってHVAC（暖房、換気、空調）システム内に入っていきます。

一見してフェンス状の換気扇のように見えますが、HVAC（暖房、換気、空調）システムをオンにした時に空気が出るのではなく、屋内の空気が吸収されていく場所がAir Return（エアー・リターン）です。

Filter（フィルター）

Filter（フィルター）は名前の如く

「空気中の汚れを捕まえて、綺麗な空気のみを後ろに流すフィルター」

です。

HVAC（暖房、換気、空調）システムにはいくつかのフィルターがありますが、物件管理の観点では

• Air Return（エアー・リターン）の後ろにあるフィルター（ここにはフィルターがない場合もあります）
• Furnace（暖房炉）の中にあるフィルター

の2つが清掃・交換の対象となります。

Exhaust Outlets（エグゾースト・アウトレット）

乾燥機を使うご家庭であればイメージしやすいと思いますが、ある空間内で熱風を作り出す時、その熱風を生成する際に発生したNoxious Combustion Gas（有害燃焼ガス）を屋外に出す必要があります。

そこで乾燥機の後ろを見ると必ず、有害ガスを屋外に逃がす為のExhaust Outlets（エグゾースト・アウトレット）がついているはずです。

これと全く同じ理屈で、HVAC（暖房、換気、空調）システムの中でもFurnace（暖房炉）では後に屋内に流す熱風が生成されますから、ここで発生するNoxious Combustion Gas（有害燃焼ガス）を屋外に出すべくFurnace（暖房炉）から屋外につながるExhaust Outlets（エグゾースト・アウトレット）が備わっていることになります。

Duct（ダクト）

Duct（ダクト）は温風・冷風・喚起時の風が通る導管です。

建物の壁や床に隠れていますので見えませんが、この導管の最後の部分が壁に見えており、フェンス状の蓋がつけられているはずです。

屋内の各部屋にはこのDuct（ダクト）を通じて風が送られてきます。

Electrical Element（エレクトリカル・エレメント）

HVAC（暖房、換気、空調）システムを稼働させるにあたり、その操作は

Thermostat（サーモスタット：温度を調整するための操作盤）

で行います。

HVAC（暖房、換気、空調）システムの電気系統はこのThermostat（サーモスタット）から指令が出されており、

「HVAC（暖房、換気、空調）システムそのものが全く動かない」

という場合、結構な確率でこのThermostat（サーモスタット）に問題があります。

Compressor（コンプレッサー）

HVAC（暖房、換気、空調）のCompressor（コンプレッサー）は屋外の大きなファンのついたシステム内に入っており、屋内から送られてくる温かい空気を文字通りプレスして圧縮し、熱量の高い空気に変換しています。

上の写真のシステム全体を通して圧縮された熱が外に放出され、熱を奪われた空気は一気に冷風に変わり、Duct（ダクト）を通じて各部屋に送られることになります。

そこで

「冷房が全く効かない」

という場合、この圧縮された温風から熱を奪う役割をするRefrigerant（冷媒ガス）がゼロになっていることがほとんどですので、この場合は業者を呼んでRefrigerant（冷媒ガス）を足すことで解決します。

Coil（コイル）

HVAC（暖房、換気、空調）システムのCoil（コイル）と呼ばれるものは厳密には

Evaporator Coil（エバポレーター・コイル）

Condenser Coil（コンデンサー・コイル）

の2種類あります。

その違いは

Evaporator Coil（エバポレーター・コイル）⇒ 屋内の空気から熱を奪い、冷風にする

Condenser Coil（コンデンサー・コイル）⇒ 屋外でコイル内の熱を放出し、冷風にする

で機能そのものは

「熱を奪う」

「熱を放出する」

の正反対ですが、その目的は「冷風を生み出す」ということに変わりありません。

すなわちメンテナンスで

「Coil（コイル）の交換が必要」

と言われた時にはこのどちらかのことで、冷房機能に影響することになります。

。。。

ここまでに主要なFunction（ファンクション：機能）についてお伝えしました。

現地プロパティマネージャーと付き合う上では、こらら主な機能の名称は押さえておくようにしましょう。

明日に続けます。