昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まではノンバンクに焦点を当て、その代表格となるRocket Mortgage（ロケットモーゲージ）をご紹介しました。
Rocket Mortgage（ロケットモーゲージ）はかなり目立つ存在なので分かりやすいのですが、実際にはRocket Mortgage（ロケットモーゲージ） のみならず数多くのノンバンクが存在しています。
現在はモーゲージ金利がどんどん上昇している時期ですから、いよいよその
- モーゲージ手続きのし易さ
- 金利レート
- 審査の柔軟性
の総合力をもって、伝統的なバンクとノンバンク或いはノンバンク同士でも競争が激しくなるのではないでしょうか。
そしてここから先、最も懸念するのは
「ノンバンクから貸し出されているモーゲージの健全性」
です。
昨日確認した「Rocket Mortgage（ロケットモーゲージ）」の基準は確かに大手銀行よりは緩いレベルにあります。
厳密にいえば固定金利でモーゲージを組んだ人々は返済額に変化が起こらない分、返済が継続できる限りは大きな問題にはなりません。
けれども気になるのは変動金利でモーゲージを組んだグループであり、ここから金利がどんどん上昇して何かのきっかけで物件価値が
「Underwater（アンダーウォーター）」
と呼ばれるモーゲージを組んだ当初よりも物件価値が下がる水準に落とし込まれると、変動金利で物件を保有する方々は苦しくなると思います。
幸いなことに過去数年の間に全米で物件価値の上昇が見受けられる為、特にパンデミック以前にモーゲージを組んだグループの場合は随分とクッションが出来ているはずですから、結構な価格下落にも耐えられると思います。
いずれにせよ不動産市場そのものは価格調整を経験したとしても力強く進んでいくものと思いますが、主に
⇒ Affordability（アフォーダビリティ）
⇒ ノンバンクの融資基準とモーゲージの規模
についてはよく意識しておきましょう。
どのように変化変容するべきか
そこでここからのアメリカ不動産市場で押さえておきたいポイントは、
「ここからの不動産市場ではどのように振舞うべきか」
という現在のアメリカ不動産市場の背景を理解した上での方向性です。
特に本年3月からは大きく状況が変わり、年末に向けて金利は引き続き上昇していくことが予想されます。
そして資産バブルの後遺症として大なり小なりの価格調整も経験しながら進むとすれば今からはどのような打ち手が有効なのでしょうか。
このことについて、引き続き投資用物件購入を続けるにあたり私(佐藤)自身は2つを意識しています。
それは
⇒ 人口増加が十分な地域
⇒ 同地域の中でも価値の高い物件が多い地域
という2点です。
言い換えると、
「資産バブルに押し上げられた市場の価格調整にも十分に耐えられるスキーム」
として、上の2点を押さえる必要があると考えています。
人口増加が十分
基本に還ると、物件価値が高まる条件は
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
の3つがいずれも健全であることです。
特にパンデミック以降、人々は
「生活費の安い地域」
「仕事がある地域」
へと流れています。
そして人口が十分に増え続けているということは、
「住に対する需要が尽きない」
ということです。
もしもここから先にそれなりの価格調整が起こったとしても、その価格調整からの直接的な影響で人口の増減が起こることはありません。
人々にとって何よりも大切なのは「今の生活」であり、だからこそ生活費が安い地域に移り住んでいくのです。
そこで価格調整が起ころうが起こるまいが、特にパンデミック以降の人口の流れを捉えて増加が間違いなければ、その地域の物件では賃貸需要も安定しているはずです。
物件価値が高い地域
そして人口が増加し続ける地域の中でも、極力物件価値が高い地域に投資先を寄せた方が得策です。
キャピタルゲイン市場
キャッシュフロー市場
ハイブリッド市場（キャピタルゲインとキャッシュフローの中間）
で言えば「ハイブリッド市場」に寄せるという意味になりますが、もちろんこの戦略では「競争が激しい地域」にぶつかる可能性が高くなります。
けれどもこれらの地域では最低でも数カ月毎に1万ドル単位で物件価値が上昇していく傾向が続きそうです。
そして競争が激しいのは事実ですが、理論値で語るのなら
「数万ドル積み上げて購入したとしても、数カ月には物件価値の上昇が吸収してしまう」
ことになります。
もちろん価格調整が起こればこの手の地域でも多少なりとも物件価値は下がってくると思いますが、不動産市場の性格からして、これらの地域では
「下落率が低い」
「回復力が高い」
為、長期ホールドのスタンスであれば全く慌てる必要はないと思います。
傾向としては物件価値が高い地域であるほど、
⇒ 価格調整の時期にも価格が落ちにくい
⇒ 再び上向きになると順調に価値が戻りやすい
これは過去に何度も証明されている事実です。
その一番の理由として
「人口流入が続いている」
という条件が前提ですから、10年、20年といった長期で見ていくと問題ではないのです。
。。。
そこでたった今の時期は私(佐藤)自身は上記のようなポイントを意識していますが、そうすると具体的には全米でどのあたりの市場を狙っていくべきでしょうか。
まずは一つ目の条件である
「人口流入が続いている地域」
に焦点を当ててみましょう。
明日に続けます。
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