こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資（事業）に出資するにあたり、そのリスクを極小化するべく
「住に対する潤沢な需要を捉える」
という趣旨で
「State（州）よりもCounty（郡）」
「County（郡）よりもCity（市）」
「City（市）よりもNeighbor（ご近所地域）」
と「極小単位の地域」まで絞り込む考え方で話を進めています。
最初に過去5年間に連続で
「人口増加率全米トップ5」
に入り続けているテネシー州に焦点を当て、昨日は
「テネシー州の中でも2010年から2020年の間に人口が増加しているCity（市）」
の1位から10位を見ていきました。
全米でも人口増加がトップレベルにあるテネシー州の中でも更に人口が増え続ける上位に絞り込んでいくことで
「住に対する需要は間違いないCity（市）」
を明確に出来たことになります。
その人口増加ナンバーワンのCity（市）はNashville（ナッシュビル）であり、
同市とその一体の同期間中の人口増加は
101,657名増
と、2位のMurfreesboro（マーフリーズボロ）に倍以上の差をつけて増えていたことが分かります。
紛れもなく、Nashville（ナッシュビル）はテネシー州で最も住に対する需要が高いCity（市）です。
そこでここから今度は更にNashville（ナッシュビル）の中でも投資に適したNeighbor（ご近所地域）を探してみましょう。
City（市）という単位ではまだ広すぎ、とりわけNashville（ナッシュビル）のような周辺に広がる大都市では
投資に適した場所
投資に適さない場所
は明暗が分かれており、その実情は感覚的ではなく数字にハッキリと差が表れてきます。
今回はNashville（ナッシュビル）の中でもNeighbor（ご近所地域）を
- 中間物件価格
- 1スクエアーフットあたりの価格
- 平均家賃価格
- 平均キャップレート
の4つの項目で分け、
「キャップレートが高い順」
に並べてみます。
1位 Buena Vista（ブエナ・ビスタ）
| 中間物件価格: | $373,659 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $201 |
| 平均家賃価格: | $3,812 |
| 平均キャップレート: | 5.40% |
2位 Belair（べライアー）
| 中間物件価格: | $175,000 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $184 |
| 平均家賃価格: | $1,504 |
| 平均キャップレート: | 4.60% |
3位 East Hill（イースト・ヒル）
| 中間物件価格: | $399,700 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $202 |
| 平均家賃価格: | $2,437 |
| 平均キャップレート: | 3.00% |
4位 Terragon Trails（テラゴン・トレイルス）
| 中間物件価格: | $221,950 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $164 |
| 平均家賃価格: | $1,490 |
| 平均キャップレート: | 2.90% |
5位 Boon Trace（ブーン・トレイス）
| 中間物件価格: | $323,300 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $164 |
| 平均家賃価格: | $1,907 |
| 平均キャップレート: | 2.80% |
6位 Oakwood Terrace（オークウッド・テラス）
| 中間物件価格: | $230,900 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $174 |
| 平均家賃価格: | $1,328 |
| 平均キャップレート: | 2.50% |
7位 Villages of Larchwood（ビレッジ・オブ・ラーチウッド）
| 中間物件価格: | $245,909 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $181 |
| 平均家賃価格: | $1,392 |
| 平均キャップレート: | 2.40% |
8位 Green Hills（グリーン・ヒルズ）
| 中間物件価格: | $168,000 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $287 |
| 平均家賃価格: | $1,118 |
| 平均キャップレート: | 2.20% |
9位 Germantown（ジャーマンタウン）
| 中間物件価格: | $337,686 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $389 |
| 平均家賃価格: | $1,734 |
| 平均キャップレート: | 2.00% |
10位 Cumberland Gardens（カンバーランド・ガーデンズ）
| 中間物件価格: | $265,000 |
| 1スクエアーフットあたりの価格: | $260 |
| 平均家賃価格: | $1,278 |
| 平均キャップレート: | 1.90% |
いかがでしょうか。
人口が増え続けるテネシー州の中で最も人口増加が著しいNashville（ナッシュビル）。
そのNashville（ナッシュビル）の中でも投資対象としてキャップレートが優れているNeighbor（ご近所地域）は上記になります。
上記の10地域の中で投資対象になり得るとしたら、数字だけで見ると物件価格帯がまだ安い
Belair（べライアー）
あたりでしょうか。
ここまでは統計上で絞り込める部分であり、ここから先は地元の
リアルター
プロパティマネージャー
に話を聞くとより現実的に投資対象のNeighbor（ご近所地域）が見えてきます。
この統計を地元の専門家に話すと
「え、数字上はそうなの？」
「でも、〇〇の一角の方がよほど将来性があると思うよ」
等、地元目線の情報をくれるものです。
いずれにせよ統計上でNeighbor（ご近所地域）まで絞り込んでくると随分と投資する対象先が整理されてくるのではないでしょうか。
ここまでに挙げた一連の流れはあくまでも投資対象地域を絞り込む上での一例ですが、大切なポイントとしては不動産需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
の中でも根本的に大切な
「人口増加とその傾向」
を一番最初に的確に捉えることです。
そこに自分の投資戦略を掛け合わせることで、投資すべき市場はより明確になってくると思います。
