Rate Lock（レートロック）はどのタイミングで実行するべきか

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Rate Lock（レートロック）についてお伝えしています。

「クロージングはまだ先だけれども、早めに金利を確定してしまう行為」

これがRate Lock（レートロック）です。

通常は購入契約が30日以内に完了すると見込まれた時点でローンオフィサーが金利を確定し、その後のクロージングへと進んでいきます。

もしもクロージングまでに30日以上かかる見込みである場合はまだ確定できませんから、そのまま宙ぶらりんに時期を待つことになるのが通常の流れです。

けれどもRate Lock（レートロック）は自分でリクエスト出来ますし、とりわけたった今のように金利が激しく上昇していく時期には

「1日も早く金利を固定したい」

という場面があるかもしれません。

そんな時は昨日お伝えした

「30日間のRate Lock（レートロック）で25Basis Point（ベイシスポイント）」

「60日間のRate Lock（レートロック）で50Basis Point（ベイシスポイント）」

という業界標準コストを念頭にローンオフィサーにリクエストし、実際にかかるBasis Point（ベイシスポイント）とその実際の費用を確認するとよいと思います。

そして

「このまま金利が上昇していくようであれば、費用がかかったとしてもたった今金利を固定したい方がいい」

と判断されるようであれば

「今のタイミングでRate Lock（レートロック）して欲しい」

とリクエストするとよいと思うのです。

ちなみに、基本的には

「Rate Lock（レートロック）には費用がかかるが、ロック期間となる30日以内（60日以内）に無事クローズ出来ればこの費用はそのままクロージングコストの一部になる」

とされているはずですが、この点は実際に自分でRate Lock（レートロック）を行う際にレンダーに詳細を確認してください。

金利はどうやって動くのか

かくして特に金利が上昇傾向にある際に実行したいRate Lock（レートロック）ですが、そのタイミングを測るのならば必然的に

「金利が上昇する前のタイミング」

を捕まえたいところです。

金利が次に大きく上昇するだろうタイミングを事前に知っておけば、次に金利が大きく上昇してしまうだろう前を見計らって

「次はこのあたりで金利が大きく上昇する可能性があるから、その前のこの日までには決断しよう」

と判断基準を定めることが出来ます。

そこで知っておきたいのが金利が変化する特徴です。

「金利はいつ変化するのか？」

というと、答えは

「1日の中でも変化する」

であり、金利は刻一刻と日々変化していきます。

そうすると一見金利の動きは捉えにくいように思えますが、実は金利の動きは大まかにいえば

「Mortgage-backed security (不動産担保証券)に大きく左右される」

という特徴があります。

Mortgage-backed security (不動産担保証券)は債券の一種であり、株と似たような性質をもっています。

株価が刻一刻と変わるように、Mortgage-backed security (不動産担保証券)もまたその価格が刻一刻と変化していくわけです。

そして力学としては

Mortgage-backed security (不動産担保証券)の需要が高まる ⇒ MBS価格が上昇する

Mortgage-backed security (不動産担保証券)の需要が低くなる ⇒ MBS価格が下落する

ですから、今の時期にMortgage-backed security (不動産担保証券)の価格を調べてみると案の定、3月中旬から急激にその価格が下落し始めていることが分かります。

その需要が急速に萎んでいる理由は周知のとおりで、昨年前までにパンデミックの混乱を極小化するべくMortgage-backed security (不動産担保証券）を大量に購入し続けていたFRB（連邦準備制度理事会）が

「テーパリング」

と呼ばれる量的緩和策で購入総額を減らし始めているからです。

そしてMortgage-backed security (不動産担保証券)とモーゲージの関係で知っておきたいのは、

「Mortgage-backed security (不動産担保証券)価格が上がるとモーゲージ金利は下がる👇」

「Mortgage-backed security (不動産担保証券)価格が下がるとモーゲージ金利は上がる👆」

という具合に、

「Mortgage-backed security (不動産担保証券)価格とモーゲージ金利は正反対に動く」

という性質があります。

だからこそ今の時期にテーパリングによる需要減でMortgage-backed security (不動産担保証券）価格が下がると、その反対にモーゲージ金利が上昇してくるのです。

そこでモーゲージ金利の動きを見立てるのであれば、

「Mortgage-backed security (不動産担保証券)はどのように動いていくのか」

もよく観察する必要があることになります。

Mortgage-backed security (不動産担保証券)価格は株と同じで、あらゆる要素で上下する為に一概に

「これが理由でMortgage-backed security (不動産担保証券)価格が動く」

と断ずることは出来ません。

たった今の時期はテーパリングが大きく影響していることは事実ですが、それ以外にも

世界経済の状況

オイル価格

等、様々な要素が影響してきます。

かくしてMortgage-backed security (不動産担保証券）価格の動きに左右されるモーゲージ金利ではありますが、それならば モーゲージ金利は全く掴みどころがないのかと言えばそんなことはありません。

モーゲージ金利の変化には一定のリズムがあり、そのリズムを事前に把握しておくことで金利を確定させるタイミングをある程度測ることが出来るのです。

金利を捉えるタイミングについて、明日に続けます。