こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
商業ローンについてお伝えしています。
特に本年に入ってから商業用物件ローンに関するお問い合わせが増えています。
前提として、商業用ローンの場合は住居用ローンと比較すると
「複雑怪奇で組みにくい」
というのは事実です。
けれども不動産を通した資産形成にあたり無限の可能性を秘めているのはむしろ住居物件用ローンではなく商業用物件ローンの方です。
なぜなら住居用の場合は
「本人がその物件で暮らす」
という前提があり、すなわち
「物件そのものからは収入は発生しない（本人が暮らしているはずなので）」
という前提でローン審査のシステムが構築されていますから（投資用の審査システムにはなっていない意）、
「いえ、この物件は1戸建てですが投資用なので家賃が収入保証となります。」
との論は原則として通じず、審査基準はあくまでも
「物件オーナーとなる個人の総所得とその収入の安定度」
なのです（実は例外はあります）。
これに対して商業用物件ローンの場合は全く違い、あくまでも
「この物件はどれだけの収益性（と将来性）があるか」
が全てです。
現在も十分とされる家賃収入があり、かつ将来の収益性も十分と認められるのであれば融資を組める最低条件をクリアしていることになり、その物件の価値が認められて融資が行われるわけです。
ちなみに商業物件用ローンの場合はこの
「現在の家賃はどれだけあるのか」
という審査基準ですら、その基準は融資元により大きな違いがあります。
そんなレンダー毎に違う独特な基準が
「商業用物件ローンは難しい」
と言われる所以であり、だからこそ大まかにでも商業用ローンの特徴を捉えて取り組むと良いと思うのです。
そこでここから、ざっくりと商業ローンの種類について見ていきましょう。
ここでは
- ローンの種類
- どんな場合に使うべきか
- ローン期間
- ローン金利
等を軸に商業物件用ローンの全体像を捉えてみます。
商業物件ローンの種類
大まかには商業用物件ローンは
- 投資用
- 開発用
- 商業（ビジネス）用
の3つに分けられます。
Conventional Commercial Mortgage Loan（コンベンショナル商業モーゲージローン）
コンベンショナル商業モーゲージローンは商業ローンの類で最も住居用ローンに近いものであり、多くの投資家がコンベンショナル商業ローンを通して「固定金利」をもってローンを組んでいます。
ただし住居用物件ローンとの一番の違いは「ローン期間」です。
住居用の場合は大抵30年固定金利が実現出来るところ、商業用ローンの場合はその融資期間が極端に短くなるのです。
融資期間
実際にコンベンショナル商業ローンの場合はどれくらいの融資期間になるのかと言えば、住居用ローンのように「30年」ということはなく通常は
「5年〜10年」
となることがほとんどだと思います。
住居用ローンの場合は
「20年〜30年」
となるのがほとんどであるところ、商業用ローンの場合はその半分以下になるわけです。
例えば融資期間が5年とされた場合は文字通り元金を5年で返済しなくてはならないことになりますが、この場合に最も多いのは
１．融資期間を30年と仮定して返済スケジュールを組む
２．5年間「1」の返済スケジュールで返済を進める
３．5年目の最終月に元金残高を一括返済する（残り25年分の元金が残っている）
というパターンです。
そうすると
「5年後に元金を一括返済だなんて、それは無理だ」
と誰もが思うことになりますが、実際は5年目に自己資金で一括返済するわけではなく、5年の融資期間が終了する前に「リファイナンス」することで実質の融資期間を伸ばしていくことになるのです（リファイナンスは義務ではないものの、それしか方法がない意味）。
その他の条件
そしてこの点は住居用とコンベンショナル商業ローンにほぼ共通することですが、頭金は
「最低25%」
が条件となる場合がほとんどです。
また商業ローンとはいえども「融資申請者個人の経済状況」も審査されることになり、コンベンショナル商業ローンの場合は
「個人のクレジットスコア700以上」
と、住居物件用ローンでいうところのプライムローンレベルの基準が求められることになります。
反対に個人の経済的な健全性が証明されれば、商業ローンの中でも比較的低コストでクロージング出来るはずです。
コンベンショナル商業ローンのレンダー
そしてコンベンショナル商業ローンのレンダーは主に大手金融期間のモーゲージ部門になります。
代表的なのは
JPMorgan Chase（JPモルガン・チェース銀行）
Wells Fargo（ウェルスファーゴ銀行）
Capital One（キャピタルワン）
Bank of America（バンク・オブ・アメリカ）
等で、これら大手の金融機関は概ねコンベンショナル商業ローンを取り扱っています。
そこで昨日は
「リファイナンスを期待して物件を現金購入」
「けれどもLLC名義の為に融資が受けられなかった」
というパターンをお伝えしましたが、この場合は大手金融機関のモーゲージ部門を尋ねるのが最も無難かと思います。
これらの大手は住居用の取り扱い数が圧倒的に多いと思いますが、絶対数は住居用ローンには及ばないものの取り扱い融資額としては商業ローンの方が遥かに大きく、政府保証も相まって非常に洗練されています。
どちらかと言えば保守的なローンにはなりますが、個人の経済状況の健全性を証明することが出来さえすれば、先にLLC名義で現金購入してしまった物件でも問題なく融資が組めるはずです。
商業用物件ローンの種類について、明日に続けます。
