こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
商業物件用のローンについてお伝えしています。
住居用物件
商業用物件
のいずれに関わらず、
「あと一歩のところで融資審査基準に至らずに融資が受けられなかった」
ということは誰にでも起こり得ます。
起こり得るというよりも、
「融資審査を通過出来ないパターン」
は結構な割合で出てくるものです。
「融資審査不合格件数」に関する正確な統計は望めませんが、融資審査を申し込む人々の中には
- クレジットスコアが低い
- 他の借金が多い（DTIの割合が高い）
- 他の物件の共同債務者になっている
等の様々な理由で足を引っ張られ、
「この申込者は審査基準に至らない」
と判断されて融資審査を通過できないパターンは決して少なくありません。
商業物件用のローンについては
「あれ、けれども商業物件の場合は個人の所得というよりも商業物件の収益性が問われるのではなかったでは？」
といえばそうなのですが、現実には商業物件ローンのオフィサーからはほぼ確実に
「融資申込者本人の所得」
も確認されることになります。
これはなぜかと言えば、大抵の商業物件用ローンは
「リコースローン（債務不履行が発生してその物件価値で補填出来ない場合、（債務者個人の資産も含む）それ以外の方法で損失を補填が出来る仕組み）」
が前提となっているからです。
Recourse（リコース）という単語は元々
「難局に対しその解決方法として頼る先」
というニュアンスの意味があり、債務不履行時に融資残高返済の財源を確保する上で
Non-recourse Loan（ノンリコース・ローン）：対象物件以外からは補填を確保出来ない
Recourse Loan（リコース・ローン）：対象物件以外に補填も求める事ができる（大抵は債務者個人の資産）
という2者の中で商業物件ローンはほとんどが後者になる為、融資申込者本人の経済力も審査されることとなります。
この時にもしも
「自分の個人経済力では審査を通らない可能性が高い」
という場合はどうすればよいのでしょうか。
考えられる方法は主に2つ、
⇛ 経済力のある（審査を通過出来ると分かりきっている）人物にパートナーになってもらう
⇛ Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）から融資を受ける
のいずれかです。
もしも運良く
- 経済力がある
- 信頼できる
- 出資を引き受けてくれる
というパートナーがいる場合は前者の方法で融資を受けることも出来ます。
ただしその場合は法人の体でしっかりとパートナーシップを組むことが前提です。
かつそのパートナーなしには融資審査を通過出来ないのであればその功績は決して小さくありませんから、報酬（配当）は十分に渡るように法人の付属定款（Operating Agreement、Corporate Resolution等）に明記されるべきだろうと思います。
その反対に
「パートナーになってくれそうな人はいる」
「けれどもこの案件、出来れば自分でなんとかした方がいいかも」
という場合は
Conventional Commercial Mortgage Loan（コンベンショナル商業モーゲージローン）
は望めませんので、この時の選択肢となり得るのが
Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）から融資を受けること
です。
Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）
Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）の特徴は上記で触れた通り
「自分の経済力では十分な保証とは見られにくい」
場合の選択肢になります。
同時にそれのみならず、数日前にお伝えした
「Commercial Bridge Loan（コマーシャル・ブリッジローン）」
と同じように
「一時しのぎの短期融資」
としても検討することが出来ます。
例えば
「ボロボロの複数世帯物件を手直しする」
「通常の商業ローンでは融資が受けられない」
「けれどもこの物件は仕上がり後は収益性が抜群になり、物件価値は高まる」
という場合かつ、
「ディール物件が目の前にあるのに、急がないと他者に取られてしまう」
という場合に
- 融資審査のスピード
- 融資枠の柔軟性
を期待して検討出来るのがCommercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）です。
そこでCommercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）業者は数多く存在しますが、ある大手が出している申込み条件を日本語で並べてみます。
⇛ 24時間以内に前審査完了
⇛ 2〜3日で本審査完了
⇛ 不動産物件の種類問わず
⇛ 低いクレジットスコア可
⇛ 過去の破産経歴問わず
何よりも審査スピードが早く、個人の経済力が弱くとも審査を通過する可能性があることが分かります。
上記条件のみを日本国内の感覚で見ると
「消費者金融とまるで変わらないのでは。。」
と思えてしまいますが、もちろん消費者金融とは違います。
あくまでも「資産購入」の為の資金であり、
「このディール物件は収益性アップの可能性が極めて高い」
「けれども商業ローン審査はまず自分の力では通らない」
という場合に検討出来る選択肢です。
そしてそのマイナス点として、これだけの便宜を受ける上ではもちろん
「金利は高い」
ことになります。
Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）の融資側としてはそれだけのリスクを抱えるわけですし、通常の商業物件用ローンでは審査を通過出来ない案件に対して便宜を図るわけですから、高金利は当然の報酬となるわけです。
具体的に言えば、Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）の場合の金利は
「最低でも市場平均金利に4〜5%を上乗せ」
になると思います。
実際はそのリスクの度合いと借り手の条件にもよると思いますが、金利が高い場合は
10〜12%
でも普通にあり得るものです。
また
Commercial Bridge Loan（コマーシャル・ブリッジローン）
と同様に短期融資が前提ですから、より現実にCommercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）を検討するのであれば
１．Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）で購入とリノベーションを実施
２．物件価値を高めてテナント付け
３．返済期限内に通常の商業ローンにリファイナンス
このようなシナリオが必要となるでしょうし、特に「３」の部分で
「リノベーション済かつテナントがついて収益性が上がっているのであれば融資は可能」
としてくれる商業レンダーの目安は確実につけておく必要があると思います。
この出口部分が最も大切ですので、Commercial Hard Money（コマーシャル・ハードマネー）の使用を検討する場合は必ず、何よりも先に出口部分を確約してから動くようにしましょう。
