SBA 504 Loanとは

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

商業物件用ローンの中でも

Small Business Administration (スモールビジネス・アドミニストレーション：中小企業庁)

が提供する融資プログラムについて言及しています。

SBAは1953年にアメリカの中小企業育成支援機関として設立され、今日に至るまでにアメリカ経済の発展に大きく貢献してきました。

SBAの各種プログラムを活用するか否かは各ビジネスオーナーの判断に委ねられるものの、実際に活用されるプログラムで最も大きな割合を占めるのが

「融資プログラム」

です。

このあたりは想像に容易いところですが、

「SBAから商売に関する技術を学びたい！」

というよりも直球で

「お金を貸してください」

と融資を依頼する中小企業オーナーの方が圧倒的に多いわけで、事実SBAは提携する金融機関と共に数多くのビジネスを資金面で支援してきた経緯があります。

その中でも不動産投資に関係する融資プログラムは

SBA 504 ローン

SBA 7(a) ローン

の2種類がありますが、今日はSBA 504 ローンの詳細を見ていきましょう。

SBA 504 ローン

SBA 504 ローンはSBAが提供するローンプログラムの1つであり、その名称の由来は1958年に制定された中小企業投資に関する法令の

「セクション504」

に由来しています。

SBA 504 ローンの融資対象は

「固定資産の購入」

と定められており、

「不動産物件の購入用のローン」

も含まれることになります（機械設備等の固定資産も対象になります）。

このSBA 504 ローンの最大の利点は

「市場の金利よりも割安の金利で融資が受けられること」

にあり、ビジネス拡大を図る中小企業オーナーにとっては魅力的な選択肢の1つです。

そんな連邦政府が主導するSBA 504 ローンですが、当然ながらその融資を受けるには様々な成約があります。

その融資条件のいくつかを見ていきましょう。

中古物件51%ルール

SBA 504 ローンの場合、審査にあたり

「不動産物件購入後の用途」

が厳しく問われることなります。

そして中古物件の場合、その条件は

「物件購入後（新オーナーとなった日）から1年以内に物件の51%を自身のビジネス目的で使用すること」

です。

例えば10戸のテナントが入居できるオフィス物件の場合、51%以上であれば6戸に相当する部分をオーナー自身が使用する必要があります。

新築物件80％ルール

これが新築物件になるとそのオーナーによる占有率条件は更に厳しく、新築物件の場合は

「新築物件完成後に直ちにオーナーがその60%を専有し、後に80%を専有しなくてはならない」

と定められています。

仮に10戸のテナントが入居できるオフィス物件であれば、完成直後から6戸に相当するスペースを自分自身で専有し後に8戸を自分で専有しなくてはならないわけです。

そこでSBA 504 Loanを活用する場合は現実的には中古物件の選択が良策であることになりますが、この物件所有についてはやや変則的な手法が許されており、

１．専用の不動産ホールディングス会社を設立する

２．その不動産ホールディングスに100%専用させる

３．その占有率の49%を他者にサブリースする

という方法も可能です。

そうすると現実的にはSBA 504 Loanは

⇛ 自社でその物件を使用しながら半分近くを賃貸に出して

⇛ 家賃収入でSBAローンを返済しながら

⇛ 残りの家賃を収入とし、かつ建物全体の減価償却を取る（自社利益を圧縮する）

という場合に使えることになります。

中小企業はその成長過程のどこかで

「不動産物件を購入し、減価償却を活用して節税を図る」

ことは大いに奨励されることで、戦略的にSBA 504 Loanを活用することで大きく節税を図りながら会社として経済性を大きく改善することも考えられるわけです。

SBA 504 ローンの融資体制

そしてSBA 504 ローンについてもう一つ把握しておきたいのは、その「融資体制」です。

通常の融資であれば

借り手

貸し手

の2者だけが存在しますが、SBA 504 ローンの場合は

借り手

貸し手A

貸し手B

と、3者が登場します。

この中で貸し手Aと貸し手Bは

貸し手A … 銀行等の金融機関

貸し手B … CDC（Certified Development Company：公認開発企業）

であり、CDCはSBA 504 プログラムを下支えするべく専門に設立された非営利団体です。

そして1つの案件に対する出資比率は

借り手 … 頭金10%

貸し手A … 50%（その時のレンダーの金利で融資。第一抵当権を有する）

貸し手B … 40%（第二抵当権を有する）

が標準とされ、要するにSBA 504 ローンを申し込む借り手としては最低10%の頭金が必要であることになります。

その他の条件

最後に、SBA 504 ローンから融資を受ける条件として上げられるのが

• 過去2年間の税引前純利益は5ミリオンを超えてはいけない
• 15ミリオンを超える有形資産を有していないこと

等の細かい規定ですが、いずれにせよ個人で取り扱う規模ではないことが分かります。

このSBA 504 ローンプログラムが最も有効なのは

「中小企業としてここから商業物件を活用して大きく飛躍させたい」

というパターンであり、このステージにあるビジネスオーナーにとっては非常に強い味方になり得るのがSBA 504 ローンです。