最後は量稽古発の直感で

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「投資用物件はどうやって探していますか？」

そんな、ド直球の質問を頂くことがあります。

たった今はとある新築プロジェクトに取り掛かっておりこちらは夏までに完成する予定ですが、それとは別の投資物件をいくつか候補を上げて吟味している最中です。

アメリカ不動産投資のコンサルタントを名乗る上では自分自身が

「収入のほぼ全てを不動産投資に全ツッコミ（還流の幅を拡大）」

しており、

⇒ 投資対象地域市場

⇒ 投資対象建物種類

⇒ 投資対象物件条件

⇒ 契約内容（交渉内容）

はその時々で違いがありますが、一言で言えば

「不動産資産を購入し続ける」

という姿勢は世の経済状況に関わらず崩しておらず

１．本業・不動産から収入を得る

２．全収入を（ほぼそのまま）不動産資産購入に充てる

の循環作業を年がら年中繰り返しています。

このあたりは常々当ブログでも触れているとおりで、資産形成に対しては

「ガンガン金を稼いでやるぜ」

などとお金そのものに対する執着は一切ないつもりですし、あくまでも

「将来の備え」

として保守的ながらも恐らくは地球上で最も強烈な、ボディーブローの如くにその効果が後年蓄積されるような資産形成手法をアメリカ不動産投資を通じて実践しています。

基本姿勢は自分自身がブログでも

「自分と大切な人達の将来に備えて自分基金の構築に尽力を」

とお伝えし続けている通りですし、

「お金持ちでないと不動産投資は出来ない」

とは真っ赤な噓であることは、自分自身がゼロ発進からアメリカ不動産投資を継続してきた過程で確信しています。

そこで冒頭の質問に対する佐藤なりのお答えをこの「流儀」のカテゴリーでお伝えしておきたいと思いますが、

⇛ アメリカ不動産投資を拡充し続ける

⇛ 同時に人様の成功の水先案内を続ける

この両輪は少なくとも私(佐藤)にとっては最強のエコシステムですし、インフレが加速する今の時期だからこそ、いよいよ地固めを整えていくべき時期です。

そんな基本方針とスタイルですが

「これが唯一の正解」

ではないながらも、手前味噌ながら私(佐藤)が投資対象物件を探す手順を共有させて頂きます。

１．情報網を際限なく拡げ続ける

まず大前提となるのが、

「情報網を全米各地に拡げ続ける」

ことです。

アメリカ不動産投資への参入が初めてであれば、一般MLSを活用して投資物件を探すことは決して間違ってはいないと思います。

一般MLSにも投資に適した物件は出てくるものですし、私自身も一般MLSに出てきた物件を自分で購入したり、またクライアントの皆様にもMLSに登場する物件をお薦めすることもあります。

けれども投資物件を探す際の本流はあくまでも「現地ブローカーづての情報」です。

全米各地に

「自分自身が不動産投資を実践している不動産ブローカーの情報網」

を構築しており、その関係性を定期的に温め続け、かつ新しい人材と出会えるように動き続けています。

そして狙う特定の市場で投資対象物件の条件を定め、その条件を当地のブローカーに伝えます。

この時には「条件をかなり明確に」しておくことがキモです。

それはあたかも投資対象地域に波紋を一つ投げるようなもので、定期的に連絡を取り続ける上では当地ブローカーの人脈から適切な物件がレーダーに引っかかった場合、

「こんなのが出てくるが、興味があるか？」

と連絡がきます。

それらの物件の中で

「この案件はいいな」

というものはエコを利かせてクライアントの方々の中で条件に合う方に情報共有したり、メルマガでお伝えしているわけです。

２．現地のプロパティマネージャーに協力を仰ぐ

そして投資対象として判断する上では自分自身でプロジェクションに数字を落とし込んで検討するのはもちろんのこと、殊の外重宝するのは現地プロパティマネージャーの率直な意見です。

全米各地の情報網とは現地プロパティマネージャーも含まれており、投資対象物件について現地の物件と日々向き合う彼らに質問をぶつける時、プロパティマネージャーにしてみれば

「新しい管理物件が増えるかもしれない」

「はて、この物件は私が管理するのにふさわしいか？」

そんな観点でそれなりに力を入れて吟味してくれます。

下手な物件を

「いいんじゃないこれ。」

といい加減に薦めては後に管理に苦労するのは自分たちですから、彼らも本音でいえば

「適切な労力でわが社の利益に貢献してくれる物件か」

という基準で見てくれるわけです。

また物件を現地で確認するか否かはその時の条件により違いますが、原則としては

自分が訪れたことのない地域市場 ⇒ 自分で飛ぶ

自分が訪れたことのある市場 ⇒ 現地ブローカーからの写真とビデオのみで判断

が原則です。

これが規模の大きなマルチファミリー物件の場合は現地に飛ぶべきですが、10戸以下のレベルであれば直接見ずに購入する場合が多いです。

３．最後は直感で

そして最後の投資判断は、実は「直感」です。

直感とはいえ目隠しをして決めているつもりはなく、

⇒ 常日頃からあらゆる物件を見続けている選球眼

⇒ プロジェクションに現れる将来の見立て

⇒ その時の経済状況

を総合して自分なりの

「論理と経験に裏打ちされた直感」

をもって、最後の最後は頭を真っ白にして

「買いだこれは」

「いや、これは止めていこう」

と直感で判断しています。

とどのつまり、アメリカ不動産投資は

「ローリスクミドルリターン」

とはいえ事業と同様に投資である以上はリスクが付き物です。

これまでにアメリカ不動産投資でお金を失ったことは一度もありませんが、最終的にはこのブログを含め

⇛ 毎日アメリカ不動産情報を更新・発信し続けている

⇛ 毎日市場にある物件を見続けている

⇛ 毎日自他の物件に判断を下している

といった量稽古から練り続けている直感に頼って最終判断を下しているのです。

もちろんその直感は「成熟」と呼ぶにはまだまだ程遠いレベルでしょうし、それどころか量稽古は人生最後の日まで続くのかもしれません。

未だに自分自身をプロと呼ぶには顔から火が出るレベルであり

「佐藤は一介の修行僧」

であることは間違いないのですが、これまでの経験から集約すると、自分が投資物件を選ぶ際の大まかなステップは上記の3つです。

何かの参考になりましたら。