FSBO：準備物と必要書類 ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「FSBO（For Sale By Owner：物件オーナー自身による物件売却）のコンサルティング」

について、FSBOを実施する上で必要な準備物と書類についてお伝えしています。

実際にはこれらの書類は

• リスティングエージェントを雇って売却する
• FSBO形式で自分で売却する

このどちらでも同じ話です。

少なくとも住居用レベルの物件であればどの不動産取引でも必要となるだろう書類について続けます。

売渡証（Bill of sale）

過去の人類史で不動産取引は公式のものから非公式のものまで繰り返されてきました。

貨幣なるものが存在しない物々交換の時代でも「住」については相応の対価で交換がなされていたでしょうし、人が生きる上で必要な衣食住にハマっている以上、いつの時代にも物件売買に相当する行為は行われていたはずです。

そして物件売買が起こる時には必ず

物件を譲渡する側（売主）

物件を譲受する側（買主）

の両者が存在し、渡す側と渡される側の利益が合致することになります。

けれどもこの譲渡行為が行われるとき、不動産取引で最もトラブルになりやすい類の一つが

「何を譲渡するかの定義」

です。

不動産物件は建物そのものは

Improvement（インプルーブメント）

と呼ばれますが、例えばシャンデリアは

Fixture（フィクスチャー）

の部類に入ります。

想像できるとおりImprovement（インプルーブメント）は建物そのものですが、Fixture（フィクスチャー）は建物の一部ではありません。

そうすると、例えば物件を内覧した女性が

「このシャンデリアはすごく気に入ったわ！」

と心弾んで購入契約書に署名した後に、売主が

「いやいや、このシャンデリアは私が特注したものですから、出ていく際には持っていきますよ」

となると間違いなくトラブルになります。

そこで売主と買主の双方が

「何が譲渡されるのか、何が譲渡されないのか」

を明確にするのが売渡証（Bill of sale）です。

この売渡証（Bill of sale）は州規定のテンプレートであれば購入契約書の一部として含まれているのが通常です。

不動産権所有宣誓供述書（Affidavit of Title）

売主側が準備する書類として必須の書類の一つが

不動産権所有宣誓供述書（Affidavit of Title）

です。

この宣誓供述書は公証サインがなされた法的効力を持つ書類であり、

「この物件は確かに私(売主)が所有するものです」

と宣誓する文書になります。

この文書では

• 売主は間違いなくこの物件の所有者であり、他に所有権を持つものはいない
• 売主はこの物件を他の誰かに譲渡する予定はない
• この物件は抵当に入っていない
• この物件はファイナンシング過程の審査期間にはない
• 売主は経済的に健全であり、自己破産申請の状態にもない

このようなポイントが羅列されています。

趣旨を見ても分かるとおりその一番の目的は

「買主を安心させること」

であり、前述のように法的効力を持つ文書ですから仮に宣誓内容に虚偽があれば売主に責任を問う上で重要な書類になるものです。

すなわち

• 予期せぬ法的問題から買主を守る
• 不動産権譲渡後に買主が知らぬ間に抵当権を引き継ぐことを防ぐ
• 買主が不動産詐欺に巻き込まれるのを防ぐ

といった目的で用意されている文書ということになります。

付属文書の類

ここからは付属文書の類を見ていきましょう。

これらの文書は必要になる場合と必要でない場合があり、その必要有無は

• 物件の種類
• 売主の状況
• 買主の状況

等により違いが出てきますが、ここでは一般論としてFSBOでも必要になり得る付属文書を網羅してみます。

ローン残高（Loan Payoff Information）

融資を受けて物件を購入した場合はローン残高を示す書類が求められることになります。

現代ではモーゲージを組んだ後には毎月の支払いは口座から自動引き落としになるのが通常であり、その記録はモーゲージ会社が用意する専用のオンラインアカウント内で全て確認が出来ます。

モーゲージ支払い開始から売却時までの記録は一括でダウンロードできるはずですから、ローン残高を求められる場面ではオンラインアカウントから入手するとよいです。

ホームオーナーズ組合関係書類

売却する物件が

HOA（Homeowner's association：ホームオーナーズ組合）

により管理されている場合、売買の際は買主に対して関連書類を全て渡す必要があります。

• 組合規定を明記するCC&Rs（covenants, conditions, and restrictions：規約、規定、規制）
• HOAの運営実績を示す財務諸表・会計
• 毎月の（年間の）HOA費
• その他HOA運営のルール

等が網羅された書類です。

これらの書類はHOA管理事務所に問い合わせることで最新のものが入手出来ます。

ちなみにHOA関連の書類を買主に渡すのには時間制限があり、HOA加入が必須となる物件を売却する場合はカリフォルニア州では売主は

• オファーの承諾から3日間以内にHOA関連書類を手に入れること（通常はエスクロー会社が行います）
• オファーの承諾から7日間以内にHOA関連書類を買主に渡すこと

と定められています。

付属文書の種類について、明日に続けます。