コロナ禍にアメリカ不動産投資を開始して快進撃を続けるSさんの事例をケーススタディとしてお伝えしています。
Sさんの人となりと行動を表現するならば
「忍耐」
「不屈の意思」
「ブレない行動」
そんな言葉が当てはまります。
最初に面談でお会いした後、Sさんが実際にアメリカ不動産投資を開始されたのはその2年後です。
⇒ 焦らず
⇒ 研究に研究を重ね
⇒ 時節を待つ
そしてSさんがアメリカ不動産投資活動を開始されたのは、世界経済がコロナウイルスの世界的大流行に翻弄されている真っ只中でした。
通常であれば
「世界経済が落ち着くまで待とう」
「何があるか今は分からないから様子見だ」
そんな風に判断してもおかしくない時期です。
けれども過去にリアルタイムでお伝えしていたとおり、パンデミックの最中に多くの人々が尻込みをする間も気鋭の投資家たちはいよいよ新しい投資案件に集中砲火していました。
その流れにSさんも飛び込み、初回の物件から成功レベルのキャッシュフロー投資を立ち上げたのでした。
そんなコロナ禍にスタートしたSさんに佐藤が情報をお渡ししたのが
「テネシー州メンフィス市のボロボロな物件の案件」
です。
セルフフリップという選択肢
アメリカ不動産投資を進めるにあたり、
「自己資金の搬出を最小限にしたい」
「キャッシュフローを最大化したい」
という場合、その投資が成功したか否かを推し量るのに代表的な基準があります。
それは
「1SQF（スクエアーフィート）あたりのリターン」
です。
SQF（スクエアーフィート）は米国で使われる面積の単位ですが、要するに
「自分が手にするリターンは1SQF（スクエアーフィート）でいくらぐらいになるのか？」
究極はここがキャッシュフロー型投資のリターンを推し量る絶対解につながることになります。
「購入した物件は1SQF（スクエアーフィート）あたり$◯◯◯だった」
「その1SQF（スクエアーフィート）から$◯◯のリターンが生み出される」
この1SQF（スクエアーフィート）あたりのリターンを高めることにこだわるのがキャッシュフロー型投資の真髄です。
そうすると究極は
「いかにして1SQF（スクエアーフィート）あたりのリターンを高めるか？」
ということになりますが、答えを言えば、だからこそベテラン不動産投資家たちは遅かれ早かれ
「マルチファミリー（複数世帯）物件」
のレベルにステップアップしていくことになります。
その理由は明快で、1棟あたりの戸数が多ければ多いほど1SQF（スクエアーフィート）あたりのリターンは大きくなる傾向があるからです。
とはいえ、いきなり初回からマルチファミリー（複数世帯）物件のレベルに入るにはリスクが大きすぎます。
順当に進むのであればまずは一戸建てや小さめのコンドミニアムから開始し、多少の失敗も経験しながら徐々に大きな物件に進むのが王道です。
そして一戸建ての中でも
「1SQF（スクエアーフィート）のリターンにこだわる」
とすれば、これ以上はない手法が
１．ボロボロの物件を購入
２．フルリノベーションでピカピカに仕上げる
３．物件価値を高める
４．テナントをつける
というセルフフリップ方式になります。
キャッシュフロー投資の成功条件
そこで話を戻すと、メンフィス市場のブローカーから情報が入った際に
「これはSさんにご紹介できる」
と私(佐藤)が判断したのには理由があります。
告白すると、私(佐藤)がコンサルティング契約を結ばれた皆様をアメリカ市場にご案内する時、そこにはある種の「出来レース」があります。
アメリカ不動産投資の門を叩く方はすべからく
「一定のリスクを背負って将来の為に資産形成を試みる」
覚悟をお持ちの方々ばかりです。
それを迎える私(佐藤)は何倍もの覚悟と真剣さで水先案内を努める責任がありますが、とはいえ
「リスクは全くありません」
などといい加減なことは言えないにしても、必要以上にリスクを背負って頂くわけにはいきませんから
「ある程度成果が見えているスイートスポット」
や
「万が一の時には、佐藤が緊急出動して間を取り持てる現地ブローカーやプロパティマネージャー」
につなぎ、アメリカ不動産投資の感覚を体感し始めて頂いています。
誤解を恐れずにいえば、アメリカ不動産投資を案内する身としては
「出来レースを用意することは社会的責任」
とも言えるでしょうし、そこから先のリスクが高い領域は自分では実践を繰り返していたとしても、他人様をその領域に最初からお連れするのは「無責任」ですらあると思うのです。
そこでアメリカ不動産投資を志す方々をご案内する際は最低でも不動産需要の三大要素
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
を満たしていることが条件であり、この条件を併せ持つ市場の一つがテネシー州メンフィス市場です。
そしてSさんに情報をお伝えした物件は
「ボロボロの物件」
だけれども
「最高レベルのリターンをもたらすことになる」
ことは見た瞬間に分かりました。
実に、Sさんに情報をお渡しして大丈夫と判断したその理由は
「キャッシュフロー型市場の中でも更に理想のロケーション」
だったからです。
この点はキャッシュフロー型投資に共通して言える条件の一つですが、私(佐藤)の経験上の定義で言えば
「治安は問題ない」
「けれども学区はそこそこ（むしろ学区スコアは3や4の方が良い）」
これがキャッシュフロー型投資のスイートスポット条件の一つになります。
けれども実際は
「学区はそこそこ」
というこの条件に
「えっ。。」
と心が引いてしまう方は少なくないものです。
多くの方々は
「小綺麗ない家がいい」
「内装のグレードは高い方がいい」
「学区は最高レベルがいい」
そんな風に願うのも当然ですし、その感性に間違いはありません。
それらはいわゆる
クラスAレベルの物件
ということになりますが、反面、クラスAの物件は
「投下した資金に対するキャッシュリターン」
という視点で見ると決してリターンは高くはないのです。
もちろん資産価値が高まるエクイティを成功基準にするのであればこの限りではありませんし、けれども
「キャッシュフローの割合を最大化」
という尺度で見るのなら、やはり
「治安は問題ない」
「けれども学区はそこそこ」
という条件の立地が良いと思います。
ここから、実際にSさんに情報をお渡しした地域を考察していきましょう。
明日に続けます。
