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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自分の不動産投資の照準を
「キャッシュフロー型投資」
に絞る時、立地としては
「治安は問題ない」
「けれども学区はそこそこ」
そんな条件が肌に合います。
更にはその市場全体、或いはその特定のスイートスポットの近所に
「充実した、長きにわたり続き得る雇用機会」
があるとすれば、投資条件の8割以上は整ったといっても過言ではありません。
これらの条件を満たすスポットであれば、物件状態以外の要素ではかなりの確率で順調な運営が出来る見込みが立ちます。
Sさんにご紹介した物件は正にこのような条件を満たす物件であり、投資目線（この場合やキャッシュフロー型投資）の土台がかなりしっかりしたスポットでした。
そしてその土台の上に、私(佐藤)の目を引いたのが物件の状態です。
本日も続けます。
長期間放置された空き家
現地ブローカーから情報を譲り受けて物件を確認した瞬間、
「ああ、これは最高レベルのリターンになる案件だな。」
と理解しました。
百聞は一見に如かずで、実際の物件の外観を見てみましょう。
「キタコレ!!」
この物件を見た時の率直な感想です。
長い間放置されていた物件であることは一目で分かります。
窓一面には板が張り付けられているのが見えますが、これは誰も暮らしていない空き家への侵入者を防ぐための防護板です。
物件が長期間空き家になる間、知らぬ間に誰かが入り込むのを避けるべく
- その土地全体にバリケード策を張り巡らす
- 窓を防護板に張り替える
等の処置が施されることはよくあります。
この点は物件のランクに関わらず、よほどの高級住宅地やGated Community（ゲーテッド・コミュニティ：ゲート付きの安全な居住区域）でない限り、長期間放置しておくと誰かが入って知らぬ間に暮らしている可能性もあるのです。
そこでこの物件も放置期間中の侵入者を許さないように防護板を埋め込んでいることが分かりますが、この時点で
「中はそれなりのダメージがあるだろうな」
「間違いなくフルリノベーションのレベルだな」
と予想出来ます。
それと同時に写真を見て分かるとおり、この物件は実にキャッシュフロー型投資に適した小ぶりなサイズであることが分かります。
後に実際の部屋数は4ベッドルームもあることが分かるのですが、最初の印象では
「2ベッドルームくらいかな」
というのが正直な感想でした。
そして物件の裏側の方に進むとまず確認できたのは経年劣化のレベルです。
この通り、物件の壁はかなりしっかりしていることが分かります。
購入後に一度は手直しがなされているのか、やり直す必要のない外壁であることは一目瞭然。
「外壁は全く問題ないレベル」
これだけでも一気にテンションが上がります。
側面全体をみても
この通り、外壁は清掃するだけで良いレベルです。
これが1900年代初期、或いは1800年代後半の物件であれば壁を壊して中の配管からやり直すところですが、この物件は1970年代に建てられており、配管はもちろんのこと外壁を新たにする必要は全くなさそうです。
そしてそれとは別に、外回りでは敷地内の木の剪定を行う必要があることが分かりました。
例えば
この通り、枝の一部は屋根の上に触れるレベルに伸びており、このように木の枝が屋根に触れる時は迷うことなく剪定する必要があります。
風に煽られる枝が繰り返し物件にぶつかってダメージを与え得るのはもちんろんこと、齧歯類を始めとする小動物も枝をつたって屋根に上り、最悪の場合は屋根裏を住処にしてしまうこともあり得るからです。
このような枝はリノベーション期間中にバッサリ剪定してしまうことになります。
更に物件の反対側にいくと
ここにも中途半端な木が物件横から伸びており、バッサリ剪定するべき個所です。
更にもう少し見ていくと
屋内からケーブルが中途半端に出ている個所があり、このようなちょっとした個所も手直しが必要です。
ちなみに上の写真を見ても、壁の状態は良いことがよく分かります。
。。。
ここではざっくりと外回りのポイントのみお伝えしました。
このように物件外をぐるっと一回りするだけでも
「フルリノベーションの際に手直しするべき個所」
が目視出来ますが、物件契約期間中の専門家による調査でより詳細が分かることになります。
またこの手の長い期間放置されていただろう物件を手直しする際は、上記のように
- 木の剪定（伐採）
- 茂みの除去
- 庭先の雑草除去
等の整美は必須です。
リノベーションを通して物件そのものはピカピカに生まれ変わったとしても、その周辺が散らかっていたり木の枝が伸び放題だと見栄えもせず、その見た目からほぼ確実に賃貸力を落とすことになります。
物件価値の判断としてはあくまでも建物が中心ですが、その周辺の景観を整えることで賃貸力が増す結果、物件価値の維持と共に運用成績そのものに好影響をもたらすことになるのです。
そこで外回りを一通り見た後、今度は建物の中に入ってみます。
外観の様子からそれなりの期間放置されていただろうことは間違いない物件ですので、内装はそれなりにテコ入れが必要となりそうです。
それこそがフルリノベーションの真価を発揮する時であり、必要最低限ながらも見た目の綺麗さと快適さを蘇らせる作業こそが全てであり、その結果として物件価値を高めた上での賃貸力のある物件として仕上がることになります。
ここから、建物の屋内へと前調査を進めていきましょう。
明日に続けます。
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