自宅共同購入のルールその２

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自宅を共同購入するパターンについて、心掛けておきたいルールについて触れています。

投資物件を共同購入する場合、自宅の共同購入よりもその手法は随分と洗練されている印象があります。

前提として、投資物件を共同購入する場合はLLC形態を代表とする

「法人名義での取得」

が基本です。

その詳細はここでは割愛しますがパートナーシップには様々な方法があり、共同購入を前提とする上でアメリカ不動産史の中で選び抜かれて残された方法が法律として今に残されていることになります。

とある知人投資家の場合、

「どうしても購入したい複数世帯物件が目の前に現れた」

「けれども自分には十分な資金がない」

という状況にあり、どうやって資金を工面しようか考え続けていました。

ある日曜日の教会でのこと、同じ教会メンバーの男性に自分の考えを何気なく話していたところ

「それなら、僕が出資しようか」

という話になり、あれよあれよと話が進んで二人で法人を設立。

彼自身は投資技術を提供し、同じ教会メンバーの男性は大部分を出資するという役割分担で

「取り分は2対8（知人が2割で出資者が8割）」

の約束で購入と運用を開始したのです（この時に知人は自己資金をほとんど使っていない）。

この場合も最初からLLCを設立し、完璧な役割分担の理解の上に今日まで共同保有の形が続いています。

かくもスムースに進められるのは先人たちが活用してきた法人形態と共同購入体制が本や口伝えで現代に引き継がれているからであり、投資家達の参入ハードルを低くしているわけです。

これに対し、自宅の共同購入の場合は投資物件のように

「自宅共同購入の参考本が腐るほど書店にある」

という状況にはありません。

配偶者以外との共同購入という形態は不動産業界史でも近年に目立ち始めた傾向ですし、今でもそれほど声高に自宅共同購入の手法が語り継がれるわけでもないのが実情です。

けれども

「アメリカ人ホームオーナーの1/3は配偶者以外との共同購入」

という現実を見ると、自宅共同購入に関する前知識も体系立てて伝えられるマニュアル本なりの登場が望まれるところではないでしょうか。

昨日に続けて、自宅物件を共同購入するパターンを見ていきましょう。

共同購入ルールその2 ～ 鉄板の予算

昨日はルールその1として「約束事を事前に全て書面に落とす」ことを挙げました。

最初の同意事項は数が多ければ多いほど望ましく、細かければ細かいほど後にトラブルが発生する可能性は低くなってきます。

口約束は全くあてになりませんから、あくまでも約束事は書面に落とし込んでおくことがポイントです。

そして共同購入ルールその2は昨日挙げた書面に落とされるべき約束事の中の一番最初の「購入する物件価格の予算」に関することですが、

「購入時の予算は絶対に守る」

ここは鉄則です。

互いに鉄板予算と呼ぶべき物件購入価格は

「例外はなし」

「予算は絶対に守る」

ことは大前提としておくべきルールになります。

繰り返しとなりますが、共同購入を進める目的は

「経済的負担を軽くすること」

にあります。

自己資金のみでは難しいからこそ共に出資額を合わせて購入に臨むわけで、いわば「経済的問題を解決する為」に共同購入を進めるわけです。

けれども共同購入する場合に出資者間に問題が起こるのも十中八九「経済的理由」です。

そして自宅購入を共同で進める際に一番最初にトラブルが発生する可能性が極めて高いのは

「どの物件にするかの選択」

ではなく

「予算」

なのです。

多くの人々が自宅購入を共にする場合は

「自分たちが出資し合って出せる頭金から考えて、購入する物件の予算は$〇〇〇〇くらいにしておこうよ」

そんな風に物件価格のみを最初のお金の決め事とするきらいがありますが、これは間違いです。

なぜなら物件購入とは物件価格のみならず

• 物件価値査定手数料
• 物件調査料
• 不動産権調査費用
• 登記手数料
• エスクロー会社手数料
• 税金
• 弁護士費用

等、その購入過程では様々な費用が発生してくると同時に、これらの費用は物件価格に比例して高額となるからです。

また物件価格そのものも自分たち以外に買主候補がいてオファーを入れてきた場合、

「価格を上乗せしないと購入出来ない」

「けれどもそれでは予算オーバー」

そんな事態に陥ることもあり得ます。

そしてここでもまた

「え、多少の上乗せは仕方ないじゃん。購入しようよ。」

「いやいや、完全に約束の資金じゃ間に合わないでしょ。」

「不足分は誰が出すの？」

そんな風に出だしから意見が合わずに不必要な対立が生じる原因にもなりかねず、前途多難な出発になり兼ねないことになります。

そこで文書に落とし込む一番最初の「購入する物件価格の予算」についてはこれを鉄板予算とし、

「クロージングまでに発生する全ての費用はこの予算内に留める」

という約束が極めて大切になります。

そして反対に

「クロージングまでの費用も含めて全てこの予算内に収まるのなら、どんな物件を購入してもいいことにする。」

そんな規律の中にも自由度がある約束のもとに出発すると良いのではないでしょうか。

お金でトラブルが生じる原因は間違いなく

「そこに同意がなかったから」

です。

書面による同意を残していればこそ、その同意には当初のお互いの意思が反映されているはずですから問題に発展しようがありません。

そして最初の物件購入で幸先の良いスタートが切れたとしたら、そこには必ず

「この共同購入はこのまま上手くいくのでは」

という自信がお互いに生まれることになります。

物件のクロージングという一つのヤマを一緒に乗り越えることで、そこには自信と同時にある種の信頼が生まれるわけです。

この場合は

「共同購入の信頼はお互いの同意と努力の向こう側に生まれてくるもの」

とも言えるでしょうし、自宅物件の購入であってもやはり

「プチ事業」

と捉えて本腰を入れて向き合い、お互いを尊重しながら一つひとつの約束事を履行していく姿勢にこそ、共同購入の成功は見えてくるものだと思います。

明日に続けます。