こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで家賃上昇率の高い地域市場についてお伝えしてきました。
ベテラン投資家の中には
「購入後、しばらくはネガティブキャッシュフローでも構わない」
とする人々も多くいます。
彼ら/彼女らのルールは明確であり、
１．経済成長が間違いない市場の
２．比較的グレードが高い物件エリアで
３．物件を安く購入し
４．修繕後にテナントを付ける
というパターンです。
そしてこれら4つのステップ以前にある鉄則は
「同地域の家賃上昇率が極めて安定していること」
になります。
全米全体の傾向として
「家賃はインフレと共に上昇し続ける」
これは間違いありません。
生活者にとって家賃とは
「衣食住に関わる支出」
の一つです。
およそほとんどの人々にとっては自分の収入に対して「家賃 / モーゲージ」が最も高い出費となっており、
- 衣類の値段が上がる
- 食費が上がる
これと同様に
- 居住費が上がる
ことはインフレ基調の社会ではごく自然に発生してきます。
この基本的な家賃の上昇基調が最初の前提にあり、その上昇基調を左右するのが住に対する需要です。
同地域の人口が順調に増え続けていく場合は自然と住に対する需要は継続的に高まるわけですから、よほど過剰に新築物件を建てない限りは需要の高さで平均的な家賃上昇率を上回ることになります。
そうすると、
「この市場はいい」
「中でもこのエリアは抜群」
「この物件はピカピカに仕上げると長期的に価値が上昇していくだろう」
というのであれば、最初に現金買いで
１．物件購入費用
２．修繕費用
の2つをかけ、仕上がった物件の価値でリファイナンスしてキャッシュアウトを実現するのであれば
⇒ 修繕により高まった価値
⇒ 将来の価値上昇によるエクイティ
これだけでも数万ドルでは収まらないリターンが期待出来ます。
すなわち
「手元資金はほとんど減っていないのに、資産は相当なレベルで積み上がる」
という現象が現れてきます。
この価値上昇に着眼点があるからこそ、ベテラン投資家達は
「最初の出だしはネガティブキャッシュフローでも構わない」
とするわけです。
そして過去の傾向通りに家賃上昇が続いていくと、やがては遠くない将来にキャッシュフローはプラスになり、いよいよ安定したリターンが蓄積されるようになります。
これが昨日触れた
「資本主義社会で富を生み出す支点はDebt（借金）とTax（税金）」
という話の典型例であり、考え方の例を挙げると
Debt（借金）のコントロール
- 最初はキャッシュフローはマイナスだけれども家賃上昇によりやがてプラスになる
- 万が一の為にキャッシュアウトした現金の一部は手元に残しておく
- 理想的な地域の魅力的な物件の為に物件は賃貸需要を掴んで離さない
Tax（税金）のコントロール
- 減価償却を費用計上
- リファイナンスにより発生する年間利息を費用計上
- 時が来て物件を1031Exchangeの等価交換でキャピタルゲイン課税は繰り延べ
これらの
「出る（支出）を押さえて入る（収入）を増やす」
の総合力により、自己資金をほとんど使わずに（或いは全く使わずに）、アメリカ不動産を通して資産を積み上げることが出来るようになります。
地域市場に垣間見える好機
そこで昨日までにご紹介した、家賃上昇率が高い地域市場を改めて並べてみます。
| 市場 | 平均家賃価格 |
|---|---|
| Orlando, FL | $1,820 |
| Tampa, FL | $1,834 |
| Salt Lake City, UT | $1,562 |
| Austin, TX | $1,735 |
| Boise, ID | $1,574 |
| Raleigh-Durham, NC | $1,522 |
| Cleveland, OH | $1,238 |
| Houston, TX | $1,263 |
| Atlanta, GA | $1,812 |
| Phoenix, AZ | $1,547 |
この中で平均家賃が$1,000を切るところは流石にありませんが、
- 人口増加率
- 雇用機会
- 物件価格の上昇率
- 地域市場の経済成長
- 失業率
等を総合的に見ていくと、どの地域を投資対象とするべきかは自ずと答えが見えてきます。
そして補足すると、家賃の上昇率を語る本シリーズで欠けている視点は
「その家賃上昇率は今後も続く可能性はあるのか？」
という、過去と現在までならず将来の家賃の傾向です。
この点は誰一人正確な答えを言い当てることは出来ませんが、少なくとも蓋然性をもって推し量ることは出来ます。
⇒ 人口増加の傾向
⇒ 失業率の傾向
⇒ 雇用機会の変化
がそれぞれ良好な数値を示しているか否かで、将来の見通しは十分に立てられるのです。
。。。
かくして今回は家賃上昇率に焦点を当てていきましたが、ポイントはあくまでも
「資本主義の世界で経済基盤を盤石に出来る秘密はDebt（借金）とTax（税金）」
であり、経済サイクルがどこにあろうが抗体性のあるポートフォリオに仕上げていく上ではこの2つを中心に金融知識を高め続けていくことが必須です。
ここからの景気後退では益々経済格差は広がってくるだろうと思います。
FRB（連邦準備制度理事会）は資産価値を押し下げるべく必死ですが、キモがDebt（借金）とTax（税金）の2つであることを知っている人々は更に富を増やしていくからです。
その意味では学校では決して教えてくれなかったお金の知識を自分自身で学び続けるのは当然のこと、一定のリスクを取りながら実社会で実践していく人々は
「欲張らずとも、将来の経済状態は安定してくる」
これだけは間違いないように思います。
