こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「かなり買い手市場に傾きつつある」
「ほぼ完全に買い手市場だ」
最近のアメリカ不動産市場ではそんな声を日常茶飯事に聞きます。
純粋に商売の観点で考えた時にこの
「需要と供給」
のシーソーゲームはとても興味深いものです。
需要と供給のパワーバランスは
- その時の市場の状況
- 製品 / サービス
で全く変わってくるわけですが、ことアメリカ不動産市場においては昨日までに確認したとおり
需要 = 金利上昇に伴い買い手が減少傾向
供給 = 金利上昇に伴い買い手が減少傾向
と、どちらも減少の傾向が見受けられるものの、根本的に
「買いたい」
と行動を起こす買主の絶対数が減少しつつあることから「売り手市場」から「買い手市場」へと変化していることになります。
ときに、不動産投資家の中でも今の時期に購入を控える向きはありますが私(佐藤)自身は
「好機はすでに始まっている」
と見ており、佐藤の今の時期の行動指針は
⇛ 自分基金の構造のアップグレード
⇛ 買い手市場を背景にオフマーケットで安く購入
の2点です。
好機と見ている理由は、買い手市場へと変化しつつある今は理論上、最も購入し易い時期だからです。
例えばここから先に大なり小なり価格調整が起こるとすれば、物件が安くなった時期に
「今だ！」
と買いが殺到することはあるかもしれません。
けれども人々が一斉に動く時は「競争が激しい」ということになりますから、まともに市場で購入しようにも
「安いはずが、結局は獲得競争で価格がつり上がった」
ことにもなり兼ねません。
一番得する定義としては
「人々が買いを控える時期にオフマーケットで購入すること」
ですから、人々が購入を控える今の時期からが安く購入するのが有利なのです。
「でも、高金利でキャッシュフローは小さくなるのでは」
と言えば数字上はそうなのですが、けれども厳密に
１．安く購入出来た割合
２．将来の予想価値
３．金利によるモーゲージ支払いの差額
この3つの要素を細かく計算してみると
「今の金利など全く問題ではない」
「これを購入しておかないと先に大損する」
そんな現実の数字を目の前に突きつけられることになります。
あくまでも今の時期に避けるべきは
「一般MLS上に出ている物件を購入すること」
であり、それとは反対にオフマーケットではいよいよ好機がジワリジワリと広がり始めているのです。
本日も続けます。
物件価格の推移
昨日は
2019年 ~ 2022年半ば
の期間で
「新規で市場に出された物件数の推移」
を見てきました。
本シリーズでは全米平均を追っており詳細の事情は各地域市場毎に違いがありますが、このように大局を掴むだけでも「アメリカ不動産市場」の動向がよく分かります。
そこで昨日の新規投入物件の推移に対し、物件価格そのものはどのように推移しているのでしょうか。
レッドフィンドットコム上の統計から、今度は物件価格の推移を見てみましょう。
物件価格の推移を見るにあたり、ここでは
- 新規投入された物件価格の推移
- 全体の物件価格の推移
の2つを見ていきます。
昨日確認したのは前者の新規投入物件数の推移でしたが、新規投入された物件価格の推移は下記の通りです。
まず注目しておきたいのは、上記のグラフを見て分かる通り
「2022年の出だしは2021年末までの価格上昇ベクトルをそのまま引き継いでいる」
ということです。
新規投入物件の価格推移はその時の売主の心理をよく現しており、
「今の流れで物件を高く売り抜けることが出来る」
という心理がよく反映されています。
また2019年当時の価格と比較すると、パンデミック下でどれだけ物件価格が上昇してきたかがよく分かります。
ただし昨年との比較で注目するべき、5月以降の価格の推移です。
グラフから分かるとおり同時期は
2020年 … 価格が伸び続ける
2021年 … 価格がやや鈍化
という中で、本年2022年に至っては価格が大きく鈍化していることが分かります。
この動きは2019年のそれにやや似ていますが、それでも下の昨年比のグラフを見ると
「昨年比での下げは2022年が最も小さい」
という点を踏まえると、力強さが未だに残っていることも同時に分かります。
そこで今度は比較対象として在庫全体の物件価格の推移を見てみましょう。
この通りアメリカ不動産市場全体としては価格上昇は明らかに続いており、6月末の時点では中央価格が
$399,000
にまで達しています。
その伸び率は昨年比14%と健在です。
常々当ブログでは
「アメリカ不動産に期待できるリターンは保守的にみて10% ~ 15%」
とお伝えしていますが、実にキャッシュフローや節税からのリターンを全く考慮せずに物件価格の上昇だけでも2022年は昨年比平均で14%のリターンが実現したことになります。
また下のグラフからは価格の伸びそのものは昨年比で比較すると鈍化していますが、それでもパンデミック前の2019年と比較するとまだまだ力強い伸びが確認出来ることは明らかです。
総じて言えば、モーゲージ金利が上昇する中にあっても
「2022年夏の時点で物件価格の鈍化が確認できる」
「けれども未だにパンデミック以降の勢いが残っている」
ということが言えるのではないでしょうか。
「売り手市場から買い手市場に意向しつつある」
「けれども市場には力強さが未だに残っている」
この価格のゆらぎがここから先どのように進んでいくのかを占う指針の1つとして、今度は
「実際に売却された物件数」
を観察していきましょう。
明日に続けます。
