こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「景気後退に入りそうな今こそ学びを深める好機」
との趣旨でセルフフリップについてお伝えしています。
一つ免責を兼ねた補足ですが、本シリーズでお伝えする内容は
「遠隔の物件に対してセルフフリップ行うパターン」
を想定してお伝えしています。
昨日までの
「最初に探す人は管理会社のブローカー/エージェント」
という趣旨は自分が車で行ける距離にある物件に対しても有効ですし、むしろ自分チームの一員となるべきプロパティマネージャーと顔を合わせて打ち合わせが出来るのならそれが一番よいと思います。
実際に
「自分の車ですぐに行ける範囲でしか不動産投資は実行しない」
という方々もいますし、
「遠隔操作の不動産投資なんてとても」
と恐怖が先だって最初から遠隔投資はオプションに入れない投資家も少なくないものです。
全ての事業そのものは自己責任ですから、
「自分自身の目でチェックして最初から最後まで自分でやりたい」
という気構えに何ら間違いはありませんし、可能ならば誰もがそうするべきだと思います。
けれどもおよそ世にあるキャッシュを生み出す資産形成の最短距離となるだろう
１．ビジネス（或いは給与）で一定の売り上げが入る
２．不動産購入に回す
この１と２の繰り返しをもって資産形成を拡大したいのならば
「自分の近所だけで健全に拡大し続ける」
というのは極めて難しいかもしれません。
たまたま自分がキャッシュフローに適した地域のど真ん中に暮らしているのであればそれも現実的かと思いますが、実際は9割以上の不動産投資家は
「理想のキャッシュフロー市場」
には暮らしていないものです。
願わくば投資する市場そのものも
「〇〇州のここ」
「〇〇州のあそこ」
と分散させていくのが理想ですから、そう考えると
「遠隔操作の不動産投資はほぼ避けられない」
ことになります。
私(佐藤)自身は投資物件のほとんどは自分が暮らす場所から遠隔にあり、当初から不動産投資は自分がおいそれと現場に向かうことが出来ない遠隔地で購入を繰り返してきました。
その体験から断言できることは
「遠隔不動産投資は誰でも出来る」
「遠隔からの不動産投資をマスターしてこそ底の硬いポートフォリオは拡充する」
ということです。
最初こそ慣れない部分が多々あるかもしれませんが、熱い温泉や冷たいプールも最初に違和感を感じるけれども慣れてくるのと同じで
「遠隔投資は当たり前」
のレベルに誰でも入れるようになるはずですし、本シリーズがその一助を担えたら幸いです。
本日も続けます。
相見積もり作業でお互いを観察する
昨日までは管理会社を先に選ぶことの重要性をお伝えしましたが、実際に自分チームの一員になってもらうべき管理会社所属のブローカー/エージェントと組んだ後は、そう遠くないうちにディール物件を目にすることになると思います。
特に最初の段階では自分も相手側も
「このパートナーシップは本当にうまくいくのか？」
という様子見の段階です。
以前、テキサス州ダラス市のある管理会社と始めてプロジェクトを行う際に初対面のブローカーから
「よし、じゃあ自分らが一緒に仕事をやっていけるか、最初に2、3回のプロジェクトを通してすり合わせてみよう」
と言われたことがあります。
日本人的感覚でいえばこれから取引をする相手に対し
「あなたと仕事をしてうまくいくか分かりませんが、とりあえずプロジェクトを一緒にこなしながら相性を見ましょう」
と面と向かって言うことは早々ないと思いますが、初対面にも関わらず
「うちら、うまくいくか分からないよね」
「仕事しながら相性を見ましょうか」
そんな風に伝える姿勢はアメリカの商習慣としては普通のことで、それでなくとも見えづらい遠隔操作の不動産投資は
「一定の礼節はありつつも、返答にグレーを残さないコミュニケーションのキャッチボール」
が可能であればこそ円滑に進むものがあります。
けれども裏を返せば
「うまく進むか明確に分かる」
と同時に
「うまく進まないことも明確に分かる」
もので、管理会社とのパートナーシップがうまく進まない場合は徹底的に進みませんから、それならそれで早めに関係性を終了させて次の管理会社に委託してみる柔軟性も大切です。
そこで管理会社を見極める上で大切なのはその「姿勢」を見ることですが、具体的には
「リノベーションプロジェクト全体の統括と見積もりを集める力」
ここに最初の判定材料があります。
ここは言わば
「こちらは管理会社の動きを観察する」
「管理会社はこちらの反応を見る」
といった形でお互いがお互いを知り始めるタイミングです。
この初っ端の段階でお互いに遠慮があってはならず、伝えるべきを明確に伝えお互いが相手から期待されることをハッキリと認識する必要があります。
そこでフリップにあたり全体のプロジェクトを包括して取りまとめる監督者を中心に、見積もりを複数取るようにしましょう。
この複数の見積もりをもって、プロジェクトを進行させると同時に
「このパートナーシップはこのプロジェクト以降もうまく回るのか」
を推し量る作業が開始されることとなります。
そしてこの時に大切なのが、
「現場監督のモチベーションを上手に上げること」
です。
セルフフリップの手順について、明日に続けます。
