シンプルに数字で投資可否を判断する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産投資の目的の一つは

「キャッシュフローを増加させること」

です。

本質的にアメリカ不動産投資を通しては

入るを増やす

• 家賃収入
• 物件価値の高まり
• テナントによる融資元金の返済（エクイティの高まり）

出るを減らす

• 利息を経費計上
• 減価償却費を計上

という具合に

入るを増やし👆

出るを減らす👇

ことで、年間を通したキャッシュフローを増加させ続けることが可能になります。

これらをまとめて並べた時に

• 家賃収入
• 物件価値の上昇
• 利息を経費計上
• 減価償却費を計上

この中で完全に予測不可能なのは

物件価値の上昇

のみです。

アメリカ不動産もその価値は上げ下げがありますので常に上昇、というわけにはいきませんが、場所さえ間違えなければ定期的に価格調整は経験しつつも、おしなべて価値のベクトルそのものは上を向き続ける傾向があります。

けれども予測不可能である以上は

「この市場なら間違いないだろう」

という市場の将来性に期待する以外になく、その期待する市場にある物件の中で

• 家賃収入
• 利息を経費計上
• 減価償却費を計上

の3つの総合リターンの割合を推し量るわけです。

そこでこれら3つの中で中心になるのは「入るを増やす」の中でも高い確率で予測できる

「家賃収入」

であることには間違いなく、リターンのレベルを予測する上ではこの家賃収入を中心に検討していくことになります。

この物件は買いか？

そして投資用物件をして

「この物件は投資用として適切だろうか？」

を判断する時、大まかには上から順番に

１．地域市場の成長度合い

２．該当物件の近所物件の様子

３．物件そのもの

の順で見る時、「３」については

a. 数字の精査

b. 建物の物理的な精査

の2方向で精査することになります。

そして地域市場とスポットは定めたとすれば後はこれら「a」「b」の精査になるわけですが、aとbのどちらを優先させるべきかといえば「a. 数字の精査」が優先です。

どんなに物件状態が良くとも数字が成立しないのであれば投資するに値しませんし、反対に数字が良好な場合はむしろ物件としては生活者視点で

• 間取り
• 使い勝手

が悪くなければ、ボロボロな方が有利です。

最悪でも使い勝手が悪かろうが「改築」という必殺技もありますから、精査が優先されるべきはやはり

「a. 数字の精査」

ということになります。

このことは遠隔地に向けた投資であれば特に重要な要素であり、数字が良好であれば

「多少の費用を払っても現場に飛ぶ」

という場面が出てきますが、もしも数字が成立しないのであればそもそも現地に飛ぶ必要はないわけですから、事程左様に数字での精査が何よりも優先されるのです。

数年前、テキサス州のある地域市場にマルチファミリー物件の視察に訪れたことがありました。

その物件は70戸以上の大型マルチファミリーで、売値は4ミリオン超え。

事前に数字を見ると、裏付け資料をもって精査してもかなり良好なレベルにあります。

物件そのものはそれなりに古い建物でしたが、それでも数字が良好であれば前述のようにむしろ古い方が好機は多いものです。

そこでこの時は

• 航空券代
• レンタカー代
• ホテル代

とそれなりの出張経費をかけて現地に飛びましたが、結論、現場で物件そのものを見てみると

「（その時の運用数字は良好だけれども）建物のリノベーションには予想以上の費用がかかる」

と現場で判断された為にスルーしたのでした。

このように数字で良好と判断されたとしても、実際に足を運んでみると最後には

「購入するべきではない」

と判断する物件も少なくはありません。

けれども裏付け資料をもって数字が良好と判断される場合はその出張経費は決して無駄ではなく、むしろ将来別の物件の精査過程では

「過去の物件で見た時にはあの物件箇所が落とし穴だった。この物件はどうだろうか？」

そんな風に数字を見ながらでも物件の細部に対するイメージが沸いてきます。

その疑問を事前に現地にぶつけることで返ってくる資料を確認し、これを繰り返すことで事前調査もいよいよ精度が上がってくることになります。

数字精査もシンプルに

かくして凡そ不動産投資の世界で言えることは、精査の優先順位は後にも先にも数字であることは間違いありません。

唯一の例外は

「先に賃貸物件として使うけれども、引退した後は自分で暮らしたい」

という場合です。

この場合は将来自分が暮らす上では多少数字が悪くとも

「こんな地域に暮らしたい」

「この建物は気に入った」

そんな風に自分の感性で決めて然るべきですし、物件保有期間中にマイナスキャッシュフローに陥りさえしなければ問題はないはずです。

けれども最後まで賃貸物件として使う場合はやはり数字にこだわるべきですから、然るべき手順で

「この物件は買いか？」

を数字で精査していくことになります。

そして意外に思われるかもしれませんが、数字での精査にあたり大切なのは「シンプルさ」です。

ここでいうシンプルさとは「ざっくりとした数字」のことで、

「大局を見てざっくりと判断していく」

ことが数字で精査する際の基本概念になります。

反対に

「かなり細かく数字を見ないと判断できない」

という投資案件は最初から避けた方がよいと言えます。

数多くの物件を精査する上ではその都度細かい数字を追っていては時間的にも非効率的ですし、実のところ手慣れた不動産投資家たちは

「ざっくりと数字を見る」

という段階でダメならさっさと次のディールに進むものです。

そこで本シリーズでは

「アメリカ不動産投資を数字でざっくり判断する」

という手法について見ていきたいと思います。

効率よく次々と案件を判断する上で、シンプルにざっくりと数字で判断する手順を踏むことでより効率よく投資対象物件を絞り込んでいくことが出来ますから、これらの手順は初心者が学ぶ上でもお薦めです。

数字による投資判断の基準について、明日からの項をご期待ください。