こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
健全な資産形成のツールとして貸借対照表を活用する方法についてお伝えしています。
貸借対照表に関するより専門的な知識は専門家のホームページや各書籍でいくらでも学べますが、ここでお伝えしたいのは
「アメリカ不動産をして資産形成を形成するにあたり貸借対照表を活用する方法」
です。
前回のシリーズでは
「数字をもってざっくりと投資対象可否を検討する方法」
について見ていきましたが、今回は
「貸借対照表をもって投資対象物件を検討する方法」
を見ています。
このあたりの視点は経営者のそれと全く変わらず、
Assets（資産） = Liabilities（負債） + Equity（純資産）
このバランスを見る中で一番のキモは
「いかにして右のEquity（純資産）を最大化させるか」
にあります。
そしてEquity（純資産）の定義は
「What you own（自分が所有しているもの）」
であり、
Equity（純資産）を増やすことは
「純粋な自分の所有物（モノや現金）」
が増えることになり、不動産投資の場合は
「物件価値が高まり、物件が生み出すキャッシュフローが増えること」
を意味します。
反対に、貸借対照表を眺めることで見えてくる計画的な資産形成をせずして
「経済的自由を得るにはどうすればいいか？」
を問うと、多くの場合その答えは
「たくさん稼いで、そのお金でモノやサービスを購入する」
「たくさん買えるようにたくさん稼ぐ」
という発想に留まってしまいます。
それが良い悪いではなく、少なくとも今日までの学校教育では
「社会に出て必要な資格を取得する為に勉強する」
「働いて給与をもらい、税金を支払った残りを生活に使う」
「老後は貯蓄と年金で過ごす」
そんな先入観が刷り込まれてしまい、この式では一部の人を除いては経済的豊かさはなかなか得られないものです。
そこで上のような貸借対照表を眺めることで見えてくる答えとしては
「自分の収入を消費に使う」
ではなく、
「自分の収入で（上の図左側の）キャッシュを生み出す資産を購入する」
「資産が生み出すキャッシュでモノやサービスを購入する」
この方が遥かに生活は楽になってきます。
世帯収入を上げるべく共働きは当たり前の現代ですが、この世帯収入に
「キャッシュを生み出す資産」
が加勢してくれるわけです。
特に会社勤めの場合は給料青天井というわけにはいかず、かつその給料もなかなか上がらないかもしれません。
けれどもこの
「キャッシュを生み出す資産を購入する」
ことを社会人になってから早期に意識して
「お金を消費するのではなく、お金を生み出す資産を買う」
式に考え方を変えていくとすれば不動産資産はその典型例であり、不動産という資産を増やし続けることで
「What you own（自分が所有しているもの）」
である
「Equity（純資産）を最大化させる」
ことを実現していけるのです。
Equity（純資産）の最大化は不動産投資のみならずあらゆる事業や投資に共通する目的であり、例えば企業価値を測る方法の中でも「コスト・アプローチ」については主に
- 簿価純資産法
- 時価純資産法
があり、ここでお伝えするEquity（純資産）を最大化させることはそのまま「自分基金」という名の企業価値を高めることになるわけです。
とどのつまり
「個人資産でも貸借対照表の活用を」
という意味は
「Equity（純資産）を最大化させ、自分基金の価値を高める」
ことに他ならず、この場合は
１．収入でキャッシュを生み出す資産を購入する
これがやがて
２．生み出されたキャッシュで更にキャッシュを生み出す資産を購入する
のレベルに到達し、「１」と「２」の総合力が指数関数的な結果を生み出してどんどん生活が楽になってくることになります。
Equity（純資産）を最大化させる4つのポイント
そこでここからはEquity（純資産）を最大化させる中でも「アメリカ不動産投資」に特化したポイントになりますが、アメリカ不動産投資の場合は貸借対照表から見えるEquity（純資産）を最大化させるコツには
- 極力安く購入すること
- 物件をアップグレードすること
- 融資元金を減らすこと
- キャピタルゲインを得ること
の大きく分けて4つのポイントがあります。
最初の
「極力安く購入する」
を考えてみましょう。
例えば市場価値が
$100,000
の物件があり、これが市場価格と同等だとします。
けれどもこの物件を
A物件10%引き … $90,000
B物件20%引き … $80,000
C物件30%引き … $70,000
等の安い価格で購入出来たとすればどうでしょうか。
安く購入出来るということは
「ディスカウントしなくてはならないほど物件が傷んでいる」
ことになりますが、ここを
「最低限の修繕費をかけて物件価値を平均に戻す」
とするだけで、Equity（純資産）はたちまち
A物件 ⇛ $10,000増加
B物件 ⇛ $20,000増加
C物件 ⇛ $30,000増加
と増加することになるのです。
よく「出口戦略」という言葉を聞きますが、不動産投資でも売却を前提にするのであれば出口戦略はもちろん大切な概念です。
けれども実際には不動産購入をして
「自分基金の構築を推し進める」
と定義する場合、
「貸借対照表のEquity（純資産）を最大化する」
というテーマに対しては出口よりもまず
「入口戦略（この場合は購入する価格）が大切」
ということになるのです。
明日に続けます。
