こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
貸借対照表をもって投資案件を評価するパターンについてお伝えしています。
資産形成の趣旨で貸借対照表を見つめる時に一番最初に最も注目するべきは右下の「Equity（純資産）」です。
資産を持つとは要は
「Equity（純資産）をどれだけ所有しているか」
であり、当ブログで繰り返しお伝えする自分基金を構築するとは
「貸借対照表のEquity（純資産）を高め続けていく」
行為であり、結果として
「Equity（純資産）が毎年健全に増え続けるのならば、老後の不安は極小化されていく」
ことになります。
自分基金を構築し続けるにあたり、自分個人の貸借対照表を上手に活用していくと
「維持費ばかりかかる物件を所有して、それに何の意味があるのか？」
この質問は的を得ていないことに気づきます。
不動産投資は一つの物件ですらそのリターンは複数あり、出どころの違うリターンの総合力で資産全体を押し上げていく資産形成の手法です。
そこでアメリカ不動産投資を通して
「Equity（純資産）を最大化させる」
という目的を果たす時に
- 極力安く購入すること
- 物件をアップグレードすること
- 融資元金を減らすこと
- キャピタルゲインを得ること
これらの手法を取る場合、最も注目したいのは
⇒ 極力安く購入すること
⇒ 物件をアップグレードすること
この2つです。
厳密にはこれらはセットで取り組まれて然るべきで、米国のみならず不動産投資の中ではこれらが
「最もEquity（純資産）を最大化できる手法」
であることは間違いありません。
その似て非なる例として
「会社の売却」
があります。
ここも米国と日本、或いは凡そ資本主義を選択する国々の中ではそこに差はないはずですが、資本主義の中で資産家の出身ではない人々が最もお金を作れる方法は
１．ビジネスを立ち上げる
２．会社の価値を高める
３．会社を売却する
です。
この流れの詳細にはここでは触れませんが、上場まではせずとも株式会社として運用する中で会社の価値を高めていく場合、売却時には高めた会社の価値の何倍ものキャッシュが自分の懐に入ってくることになります。
例えば今の日本の場合はその会社が属する業界によるものの
「毎年安定して2,000万円の売り上げがある」
これだけでも会社の将来性を買ってもらえる場合は最低1.5億は価格がつくのではないでしょうか。
売却の道を選ぶ場合は自分の手元には何も残りませんので
「永続する企業を構築して社会貢献を実現する」
的なビジョンに生きることは出来ませんが、単にお金だけを作りたいのならばこの流れが一番早く効率的なはずです。
そして
「アメリカ不動産をして資産を形成する」
という場合、ビジネス論の中だけで語ると前での
「ビジネスの価値を高める」
という行為に極めて酷似するものがあります。
テコ入れが必要なビジネスを買い取る
その入り口を語れば、不動産投資の出だしは
物件を購入する = ビジネスを買い取る
とほぼ同義と言えます。
その買い取るビジネスは
- 設立されたばかり（新築）
- 社歴が10年ほど（中古10年落ち）
- 社歴が50年で再生が必要（50年落ちでリノベーションが必要）
等、新しいビジネスから古くテコ入れが必要なビジネスまで様々あります。
そこでこの3つのパターンで
「ビジネスの価値を最大限に高め、最も大きいリターンを得ることが出来る」
のはどれでしょうか？
パターン１：新しいビジネス（新築）をしばらくして売却した
パターン２：社歴が古くテコ入れが必要なビジネスを立て直して売却した
この2つで言えば、リターンが大きいのはほぼ間違いなく後者です。
ましてやそのビジネスが
「人々の生活に直結し、今の時代も需要が高い」
のであればなおさらのことであり、不動産投資の場合も
「日常の生活に便利なロケーションで、今の時代も賃貸需要が高い」
という立地で
「古い物件をフルリノベーションで価値を高めた」
となれば売却した際のリターンはとても高くなるのです。
これはまさにキャピタルゲインであり、ビジネスの価値を高めて売却する行為となんら変わりません。
事実、アメリカ不動産の場合も資産形成において
「Equity（純資産）を最大化」
していけるのは
「古いボロ物件をフルリノベーションして売却した時」
なのです。
その具体的方法が
- 極力安く購入すること
- 物件をアップグレードすること
この2つを順番にこなしていくことです。
例えば本来の価値が
$120,000
の物件があり、そのまま放置されて古さと経年劣化で
$70,000
で売りに出されていたとしましょう。
この物件の購入後に$30,000をかけてフルリノベーションを実行したとします。
フルリノベーション後にはその価値はほぼ確実に市場平均価値よりも上回ることになりますから、ここでは保守的に
「仕上がり後の価格が$140,000になった」
としましょう。
この物件を
「特に物件瑕疵はなく$120,000で購入した場合」
「$70,000で購入後に$30,000をかけてフルリノベーションして$140,000になった場合」
で比較すると後者は$100,000をかけているわけですが、そこには出だしから$40,000のエクイティが生み出されることになります。
ここにEquity（純資産）が簿外で高まる現象が起こり、魔法のように
「Equity（純資産）が大きく増加」
し、結果として
「キャッシュフローが増加する傾向」
に寄与することになるのです。
明日に続けます。
