こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のアメリカ不動産市場の温度と行く先を
YoY（Year-over-year：前年比）
MoM（Month-over-month：前月比）
Inventory（在庫）
の3点から見ています。
- アメリカ経済の歴史
- 人口の増減
- 各製品とサービスのトレンドと諸事業の興亡
- 雇用環境と賃金の変化
それらをまとめて大局観で見る時に
「アメリカ不動産高ドル安は続く」
という大前提はその軸がぶれる可能性は極めて低いと思います。
厳密には「ドルの運命」を決めたのは1971年8月、当時のニクソン大統領により
「金(ゴールド)とドルの交換が停止」
され、米ドルが金(ゴールド)と完全に切り離された時でした。
後にニクソンショックと呼ばれるこの一大事はその後の米ドル(ひいては諸国通貨価値)の運命を決めることになります。
当時のニクソン大統領の発表では
「これは一時的な措置だ」
とされていたものの、それ以降に金(ゴールド)とドルの交換が再開されることはありませんでした。
例えば自宅を購入する時、アメリカであれば融資を受けての購入は
Mortgage（モーゲージ）
Trust Deed（トラストディード）
等の形態で融資が組まれるのが一般的です。
ここに共通するのは
「借金を完済しない限り、不動産権は完全には買主の所有とはならない」
という概念であり、そこには明文化した「債権」なるものが発生します。
この債権は「対象物件の価値が担保」とされており、この担保があるからこそ融資を行った債権者としても一定の安心感を得られるわけです。
これと同様に、過去の米ドルは例えると
米ドル紙幣 ⇛ 債権
金(ゴールド) ⇛ 物件
のように米ドルは金(ゴールド)の価値に紐付けられることで担保力のある金券だったことになります。
ところがニクソンショック以降担保のない債権はその価値がどんどん薄れていくことになり、現在の米ドルには
「米国の国力」
しか保証するものがありません。
需要と供給からベクトルの向きを推し量る
そのような視点で
「アメリカ不動産対アメリカドル」
の関係を見ると何が起こっているのかがよく分かります。
改めてアメリカ不動産価格の推移をセントルイス連邦準備銀行のデータで見てみましょう。
よく見ると、米ドルに対するアメリカ不動産価格は1971年あたりまではさほど大きな変化はなかったことが分かります。
ところが1971年以降、徐々に不動産価格が高くなり近年はその価格上昇率が大幅に高まりつつあります。
これが当ブログでいう
「アメリカ不動産高ドル安は続く」
という意味であり、資産形成の中にアメリカ不動産を組み込むべき理由は
１．ドル基軸体制は私達が生きている間に消滅する可能性は極めて低い
２．米ドルはアメリカ不動産に対して弱くなる一方
という2つの要素があるからです。
未だに世界中の貿易において米ドルはかなりの割合で使われており、決済が米ドルで行われる場合は
「米国にとって為替差損益はない」
とも言えます。
そんな優位性のある米ドルのはずが、アメリカ不動産に対しては弱くなり続けているのです。
このアメリカ不動産高ドル安が続く大前提の中にあればこそ
「仮にアメリカ不動産の大暴落が発生したとしても、慌てて物件を売却しない方がいい」
という判断基準が持てることになります。
特定の商品とサービスが世の経済にガッチリ食い込まれている場合、その価格に増減が発生するのは当然です。
けれども不動産価格のベクトルは米ドルに対しては上を向かざるを得ない以上、
「高いProbability（蓋然性）」
をもってキャッシュをアメリカ不動産物件に転換することが出来ます。
そこで昨日までは
YoY（Year-over-year：前年比）
MoM（Month-over-month：前月比）
の2つの視点をもって「アメリカ不動産市場の今」を俯瞰してきました。
長期トレンドの傾向を推し量るのがYoY（Year-over-year：前年比）という指標であり、今のような大きなシフトが起こる時期にその兆候の確認用に使うのがMoM（Month-over-month：前月比）です。
長期的にはアメリカ不動産はアメリカドルに対して強くなり続ける前提があるにせよ、その過程に起こる価格の増減は世の製品とサービスと同様に
「価格は需要と供給の関係で決まる」
とう前提があります。
ここは世の経済の原則どおりで
「不動産価格は長期的には上昇する中でなぜ周期的に価格が増減するのか？」
となると、その答えは
「需要と供給のバランスが変化するから」
です。
すなわち
YoY（Year-over-year：前年比）
MoM（Month-over-month：前月比）
これら2つは大型船の操縦室から双眼鏡をもって先を見通すのに役立つにせよ、その足元の波を起こす大元の力は
Inventory（在庫）
であることになります。
「買う人は多いがモノが少ない」
この状態ではモノの希少価値が高まるわけですから、モノの価格は高くなります。
その一方で
「買う人は少ないがモノは多い」
という状態であればモノの希少価値は低く、そのモノの価格は下ることになります。
これと全く同じ原理がアメリカ不動産価格にも働いており、2008年以降に加速した不動産価格の大暴落では
「サブプライムローンの債務不履行続発でモノ(物件)が市場に溢れた」
「価格が下る今は購入出来ない」
の掛け算式で
「買う人は少ないがモノは多い」
状態が起こり、その負の連鎖が不動産価格を大きく押し下げていったのでした。
けれども根本的に
「不動産高ドル安」
という前提がある以上はやがて価格が戻ってくるのは時間の問題であり、このお金のカラクリそのものを読み取れていないと
「まずい、早めに物件を手放さないと！」
という大きな不安にかられ、パニック売却に乗じてしまうことになるのです。
そこで波を起こす大元の力が今はどのように変化しているのか、その在庫の変化を捉えていきましょう。
明日に続けます。
