こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
いつかの項で
「佐藤は物件購入前の最終決断は感性に委ねています」
と書いたことがありますが、実際にこの通りで最後には
「自分の感性でYesと言えるか」
で判断しています。
けれども厳密には
「最初から最後まで直感や感覚で決めています」
ということはなく、自分なりに
「論理に裏打ちされた感性」
で判断しているつもりです。
こころいう論理とは
経済サイクル
地理条件
立地条件
当地市場の成長率
地域性
地元独自の法的な縛り
物件築年
物件状態
物件間取り
賃貸市場の動き
見込み家賃
固定資産税
保険
管理料
HOA
等、ありとあらゆる
- 条件
- 数字
の双方で熟慮した上で、けれども最終的には
過去の経験 ＋ 目の前の物件
を見て、直感で決めています。
実際のところその感性も過去の
- 自分用の投資物件の選定
- 他人様の投資物件の選定
を繰り返し精査し続けてきた千本ノックの後に磨き続けてこれたように思いますし、その意味では直感というよりも論理思考の延長なのかもしれません。
同様に、物件購入に対する判断基準は自分の住居用物件の時にも
「建物の見た目が素晴らしい」
「近所の雰囲気も良い」
「通勤にも便利」
と自分の感性に訴える要素もさることながら、それ以前に
「購入条件と数字は問題ないか」
という初歩的な検討事項をクリアしておく必要があります。
そこで特に今のようなモーゲージ金利の上昇が激しい時期に物件購入可否を判断する要素の一つとして、論理的な判断要素となる
「オーナーにとって経費となる数字」
を見ていきましょう。
【免責】
本項では米国での納税について触れていますが、ここに記載することはあくまでも佐藤個人の理解と知識の共有です。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、ご自身に適用されるときは必ず公認会計士の指導を受けてください。
項目別控除（Itemized Deduction）を選ぶ
自宅購入において控除対象となる項目に入る前に前提として触れておきたいと思いますが、米国では年が明けたら前年の年間総所得が
標準控除（Standard Deduction）
人的控除（Exemption）
の2つの合計額以上ある場合、確定申告（タックスリターン）を行う義務が出てきます。
そして日本とは違い、会社勤めであろうとも源泉徴収はなく個々人が自分で確定申告（タックスリターン）を行うのです。
その確定申告の際に控除については
標準控除（Standard Deduction）
項目別控除（Itemized Deduction）
のいずれかを選ぶことが出来ますが、これらは
標準控除 ⇒ 確実に一定金額を控除できる。日本の青色申告特別控除に酷似。
項目別控除 ⇒ 自分で選んだ項目を計上し、その合計金額を控除できる。
の違いになります。
これらの控除範囲の定義は
IRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）
が定めますが、例えば2021年度の標準控除（Standard Deduction）の定義は
- 独身、もしくは既婚の個人が別々に申告する場合：標準控除（Standard Deduction）額は$12,550
- 夫婦が合算して申告する場合：標準控除（Standard Deduction）額は$25,100
- 家長の標準控除（Standard Deduction）額は$18,800
でした。
これらの定義は毎年改定が起こり得ますが、いずれにせよ上記3つのいずれの場合でも
「項目別毎に経費計上せずとも、最初から一定の控除額が決められている」
ことになります。
そうすると一つの分岐点としては
「今年の確定申告は標準控除（Standard Deduction）で行うのか、もしくは項目別控除（Itemized Deduction）で行うのか」
になりますが、その選択は必然
「項目別控除（Itemized Deduction）合計が標準控除（Standard Deduction）を超えない限りは標準控除（Standard Deduction）で申告した方がよい」
ということになります。
これに対し、本シリーズでお伝えする
「自宅を購入した際に経費計上出来る項目」
が適用できるのは
「項目別控除（Itemized Deduction）合計が標準控除（Standard Deduction）合計を超える場合」
です。
反対に
「 標準控除（Standard Deduction） を使った方が得をする」
という場合は下記の項目は気にしなくてよいことになりますので、まずは確定申告時に
標準控除（Standard Deduction）
項目別控除（Itemized Deduction）
のどちらを適用させるべきかを判断しましょう。
控除対象となる8つの項目
そこで前述のように
「確定申告は項目別控除（Itemized Deduction）を選ぶ」
という前提で、自宅を購入した際に控除対象と出来る項目は
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン利息（Home Equity Loan Interest）
３．ディスカウントポイント（Discount Points）
４．固定資産税（Property Taxes）
５．改築費用（Home Improvements）
６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
の8つの項目です（2022年9月時点）。
こうして並べてみると控除対象となる項目はそれなりに多いことが分かりますが、ここからそれぞれの項目の詳細について見ていきます。
明日に続けます。
