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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
世の中にあまたある投資機会の中で
「不動産投資が有利な点」
として挙げられる要素の一つが
「借入れができること」
であり、いわゆるレバレッジをかけて「テコの原理」により
「少ない資金（頭金）で物件を購入できる」
ことになります。
融資額そのものは紛れもない「借金」であり、けれども
⇒ ここの地域市場は将来性が十分
⇒ この立地は有利
⇒ この物件は好まれる間取り
そんな風に各急所を押さえることで
「安定した賃貸収入の可能性を最大化」
し、借金をコントロールできるのです。
そして融資の利点はこのようなレバレッジの話のみならず、昨日もお伝えした
モーゲージの利息（Mortgage Interest）
に理由があります。
昨日の例でいえば
$250,000
の物件に対し自己資金（頭金）は
20% … $50,000
のみで
80% … $200,000
を借り入れたとすると、この融資額$200,000に対して税金がかかることはありません。
通常の所得であれば$200,000も懐に入ると多額の税金が発生するはずが融資の場合は税金は全くのゼロ。
そしてこの$200,000を30年固定金利6%で借りた場合は
Amortization Schedule（割賦返済予定）
で計算して月に
$1,199.10
の返済となり、その内訳の利息の年間合計が控除額となるわけです。
厳密には不動産投資の家賃収入は
Passive Income（パッシブ・インカム）
であり不労所得と訳される受動的な所得ですから、その控除額は同じようにPassive Income（パッシブ・インカム）にぶつけれることになります。
（＊米国で「Real Estate Professional」と定義される納税者はこの限りではありません）
すなわち
⇒ レバレッジが欠けられる
⇒ 借入額に税金はかからない
⇒ 利息合計を経費計上出来る
これらは投資家にとって大きなインセンティブです。
言わずもがなこれらのインセンティブは他の誰でもない連邦政府（この場合はIRS）により税制が定められているわけですが、政府には
「投資家に資金を出してほしい」
「お金をどんどん借りてほしい」
「米国の住環境を充実させるのに協力してほしい」
「協力者（投資家）には節税をもって優遇しますよ」
そんな意図があるわけです。
そしてこの
「融資を受けて物件を購入する行為に対する節税というインセンティブ」
とは何も投資家に対してのもののみならず、自宅を購入する人々にとっても全く同じインセンティブがあります。
自宅購入・所有により派生する控除項目、
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息
３．ディスカウントポイント（Discount Points）
４．固定資産税（Property Taxes）
５．改築費用（Home Improvements）
６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
の中で昨日に引き続いて今日は
ホームエクイティローン利息（Home Equity Loan Interest）
を見ていきましょう。
ホームエクイティローン利息（Home Equity Loan Interest）
昨日お伝えしたモーゲージの利息（Mortgage Interest）については
投資物件 ⇒ 控除可能
自宅物件 ⇒ 控除可能
と、投資物件と自宅物件のいずれでも控除項目となります。
これに対し、ホームエクイティローン利息（Home Equity Loan Interest）の場合も基本的にはモーゲージの利息（Mortgage Interest）と本質は同じく
「利息（Interest）が控除対象」
となり得ます。
ただし適用されるのはHome Improvementの場合のみです。
ホームエクイティローン（Home Equity Loan）そのものはクレジットカードのように
１．自宅の物件価値からエクイティ分（借金がない部分）から一定額を借用
２．その借用額には一定の利息がつく（利息形態は様々）
３．全額返済
この１～３の流れを繰り返せることになりますが、特にコロナ禍にはFRB（連邦準備制度理事会）により実質ゼロ金利が実施された結果モーゲージ金利が大きく引き下げられました。
これに伴って通常のモーゲージ金利のみならずホームエクイティローン金利もまた大きく引き下げられ、この時期にホームエクイティローンを契約出来た方々は特別な条項がない限り
「当時の低い金利のままで今でも借り入れと返済を繰り返せる」
ということになります。
ホームエクイティローンを使う使わないは自分自身が決めることであり、定められた期間内であれば自由に使えるわけです。
そこで例えばコロナ禍で組んだホームエクイティローンが
「最初の10年は固定金利3%」
「かつ返済は利息のみ」
だったとすると、物件から$200,000を引き出した場合は3%の利息で返済していくことになります。
ただしホームエクイティローンの場合は通常のモーゲージとは違い、その利息が控除対象となるのは資金が
「Home Improvement（家の改築）に使われた時（2017年の税制改革法以降より）」
のみとなり、これ以外の場合はエクイティローンは経費計上は出来ないことになりますのでこの点はよく注意しておきましょう。
明日に続けます。
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